Översikt av bostadsmarknaden 2011

Det försämrade konsumentförtroendet var ett förebud om minskat bostadsbyggande

I början av året växte den fritt finansierade bostadsproduktionen och stimulansåtgärderna i anslutning till ARA-produktionen syntes fortfarande i antalet påbörjade bostäder. Det första halvåret låg antalet påbörjade bostäder på en hög nivå, och under de två första kvartalen påbörjades sammanlagt cirka 18 000 bostäder. Även om antalet minskar mot slutet av året kommer man ändå upp till ungefär 30 000 påbörjade nya bostäder under hela året.

kuvio1_asuntotuotanto.jpg

Figur 1. Bostadsproduktion, fritt finansierad och ARA-produktion. (Källa: Statistikcentralen, ARA)

Den fritt finansierade bostadsproduktionen består av den hög- och radhusproduktion som byggnadsfirmorna säljer samt av de egnahemshus som hushållen bygger själva.    Det osäkra ekonomiska läget avspeglas emellertid snabbt i handeln med och förhandsreserveringarna av nya bostäder, vilket inverkar på antalet nya objekt som påbörjas. Under sommaren var handeln med nya bostäder fortfarande livlig och nya objekt påbörjades, men de senaste uppgifterna om hushållens kraftigt försämrade ekonomiska förtroende förebådar att handeln kommer att avta. Byggnadsfirmorna är för närvarande försiktigare än tidigare med att påbörja nya objekt.

kuvio2_kuluttajat_aloitukset.jpg

Figur 2. Konsumentförtroendet och påbörjade fritt finansierade bostäder.

Ändå färdigställs fler nya hyresbostäder än på länge

Åren 2009 och 2010 började man bygga sammanlagt över 26 000 nya hyres- och bostadsrättsbostäder. Stimulansen syns till stor del i utbudet av nya hyresbostäder under ett drygt halvt år framöver. Under hela året färdigställs cirka 13 000 nya hyres- och bostadsrättsbostäder, vilket är mera än någonsin tidigare under 2000-talet. Ungefär hälften av bostäderna finns i huvudstadsregionen. På kort sikt innebär de nya bostäderna ett betydande tillskott till utbudet av hyresbostäder. För att utbudet av hyresbostäder ska vara tillräckligt vore det emellertid viktigt att hyresbostäder skulle byggas även när det inte råder ekonomisk recession.        

Antalet påbörjade hyres- och bostadsrättsbostäder har åter minskat klart 2011.  Fram till utgången av september har drygt 4 000 bostäder påbörjats. Påbörjandet av normal hyresproduktion har påverkats av väntan på att självriskräntan skulle sänkas. Antalet påbörjade bostäder i år uppskattas till cirka 6 000 bostäder. Antalet är fortfarande högre än medeltalet på 2000-talet före stimulansåren. 

Budgetförslaget för 2012 gör det möjligt att bygga cirka 6 500 räntestödda hyres- och bostadsrättsbostäder. Dessutom förbättras lånevillkoren för nya normala hyresbostäder, så att hyresproduktion ska bli mer lockande.

kuvio3_elvytys.jpg

Figur 3. 2009-2010 års stimulansåtgärder syns i utbudet av nya hyres- och bostadsrättsbostäder.

Det osäkra ekonomiska läget avspeglas i efterfrågan på hyresbostäder

Ägarbostadsmarknaden och hyresbostadsmarknaden påverkar varandra. När bostadshandeln mattas av ökar efterfrågan på hyresbostäder. Den stigande efterfrågan har synts bland annat i antalet nya hyresbostadsansökningar som inkommit till Helsingfors stad. I juli – augusti har antalet ansökningar varit cirka 20 % fler än motsvarande månader åren 2009 – 2011.  Dessutom har VVO, som är en stor ägare av hyresbostäder, rapporterat om en motsvarande ökning av antalet ansökningar.

kuvio4_HKI_vhakemukset.jpg

Figur 4. Nya ansökningar om Helsingfors stads hyresbostäder 2009-2011. (Källa: Helsingfors stad)

Situationen på bostadsmarknaden: skillnader och likheter jämfört med 2008–2009

Hösten 2008 avstannade bostadshandeln och den fritt finansierade bostadsproduktionen efter en lång period av god ekonomisk tillväxt. Räntenivån för nya bostadslån hade då stigit till över 5 %, vilket började avspeglas i en avtagande efterfrågan på bostäder redan före finanskrisen. Det egentliga raset i utsikterna för bostadsproduktion och antalet påbörjade bostäder inträffade sommaren 2008. De viktigaste orsakerna var att finanskrisen avspeglades i Finlands ekonomi och hushållens vilja att köpa bostäder. Verksamheten på finansmarknaden så gott som lamslogs, vilket också inverkande på bostadsfinansieringen i Finland.  Bostadskrediternas räntemarginaler steg, och bankerna var försiktigare än tidigare med att bevilja bostadskrediter.

Även om totalproduktionen sjönk 2009 så förblev sysselsättningen tämligen god jämfört med raset i totalproduktionen. Realinkomsterna för de löntagare som behöll sin arbetsplats steg klart även 2009. När även räntenivån sjönk rekordlågt och bankernas bostadskreditgivning normaliserades, blev även bostadshandeln livligare. Prissänkningen i slutet av 2008 förbyttes snabbt i en prisstegring 2009. Prisstegringen förklaras också av att ägarbostadsproduktionen avstannade och utbudet snabbt minskade. Inte heller tvångsförsäljningarna av bostäder ökade utbudet i Finland.

kuvio5_ansiotasoindeksi_reaaliansiot.jpg  


Figur 5. Inkomstnivåindex och realinkomster 2000/1- 2011/2, årsförändringsprocent. (Källa: Statistikcentralen)

Även sommaren 2011 har de ekonomiska utsikterna snabbt försämrats och osäkerheten beträffande den ekonomiska utvecklingen är exceptionellt stor. Med tanke på bostadsmarknaden och hushållen är räntenivån dock fortfarande mycket låg, och bostadskreditgivningen har tills vidare fungerat normalt till skillnad från hösten 2008.   

Den tidsbestämda extra BSP-premien på 3 000 euro som gäller till årets slut bidrar under hösten till att sätta fart på handeln med första bostäder. Antalet nya BSP-konton ökade kraftigt 2009 och 2010 på grund av den extra premien och andra ändringar. Åren 2009 och 2010 öppnades sammanlagt över 33 000 nya BSP-konton. Före det hade några tusen nya BSP-konton öppnats per år.  

Realinkomstökningen ligger i år nära noll, och även förväntningarna när det gäller de närmaste årens inkomstutveckling har försämrats på grund av de nedskrivna tillväxtutsikterna. Även om räntenivån är låg har kostnaderna i anslutning till fastighetshållningen stigit kraftigt och de förutspås fortsätta stiga under de närmaste åren. Också det minskade skatteavdraget för räntorna på bostadskrediter påverkar inkomsterna för hushåll med bostadsskulder. Även om de ovannämnda enskilda faktorernas betydelse är liten, så stiger driftskostnaderna för boendet klart till följd av flera olika faktorers samverkan. Av denna anledning stiger bostadspriserna sannolikt inte nästa år och de sjunker om den ekonomiska krisen avspeglas klart i sysselsättningen och konsumenternas förtroende för sin egen ekonomi. 

Antalet osålda bostäder har förblivit lägre än 2008, och det fritt finansierade bostadsbyggandet har åtminstone inte hittills avstannat på samma sätt som hösten 2008. Antalet nya bostäder som påbörjas minskar dock till följd av att den fritt finansierade bostadsproduktionen krymper. Också ökningen av byggnadskostnaderna beräknas avta. När ägarbostadsproduktionen minskar så skapar konjunkturläget förutsättningar även för hyresbostadsbyggande.

Publicerad 4.3.2013 kl. 16.02, uppdaterad 4.3.2013 kl. 16.02