Asuntomarkkinakatsaus 2011

Kuluttajaluottamuksen heikentyminen ennakoi asuntorakentamisen pienentymistä

Alkuvuonna vapaarahoitteinen asuntotuotanto kasvoi ja ARA-tuotantoon liittyvät elvytystoimet näkyivät vielä asuntojen aloitusmäärissä. Ensimmäisen vuosipuoliskon asuntoaloitusten määrä oli korkealla tasolla, ja kahdella ensimmäisellä neljänneksellä aloitettiin yhteensä noin 18 000 asuntoa. Vaikka loppuvuodesta määrät vähenevät, niin vuositasolla asuntoaloituksissa päästään noin 30 000 aloitettuun uuteen asuntoon.

kuvio1_asuntotuotanto.jpg

Lähde: Tilastokeskus, ARA

Vapaarahoitteinen asuntotuotanto koostuu rakennusliikkeiden myytävästä kerros- ja rivitalotuotannosta sekä kotitalouksien itselleen rakennuttamista ja rakentamista omakotitaloista.    Talouden epävarmuus heijastuu kuitenkin nopeasti uusien asuntojen kauppaan ja ennakkovarauksiin, mikä vaikuttaa uusien kohteiden aloituksiin. Vielä kesällä uusien asuntojen kauppa kävi hyvin ja kohteita aloitettiin, mutta uusimmat tiedot kotitalouksien talousluottamuksen voimakkaasta heikentymisestä ennakoivat kaupankäynnin hidastumista. Rakennusliikkeet ovat tällä hetkellä aiempaa varovaisempia käynnistämään uusia kohteita.

kuvio2_kuluttajat_aloitukset.jpg

Uusia vuokra-asuntoja valmistuu kuitenkin enemmän kuin pitkään aikaan

Uusia vuokra- ja asumisoikeusasuntoja alettiin rakentaa vuosina 2009 ja 2010 yhteensä yli 26 000 kappaletta. Elvytys näkyy uusien vuokra-asuntojen tarjonnassa suurelta osin seuraavan reilun puolen vuoden aikana. Vuositasolla valmistuu noin 13 000 uutta vuokra- ja asumisoikeusasuntoa, joka on enemmän kuin kertaakaan 2000-luvulla. Pääkaupunkiseudulle asunnoista sijoittuu noin puolet. Valmistuvat asunnot tuovat merkittävän lisäyksen vuokra-asuntotarjontaan lyhyellä aikavälillä. Riittävän vuokra-asuntotarjonnan kannalta olisi kuitenkin tärkeää, että vuokra-asuntoja rakennettaisiin myös muulloin kuin taloustaantumassa.        

Vuokra- ja asumisoikeusasuntoaloitusten määrä on pienentynyt vuonna 2011 jälleen selvästi.  Aloituksia syyskuun loppuun mennessä on kertynyt reilulle 4 000 asunnolle. Normaalin vuokratuotannon aloituksiin on vaikuttanut osaltaan odotus omavastuukoron alentamisesta. Aloitusten määrän arvioidaan olevan kuluvana vuonna noin 6 000 asuntoa. Määrä on edelleen korkeampi kuin mitä se 2000-luvulla keskimäärin oli ennen elvytysvuosia. 

Vuoden 2012 talousarvioesitys mahdollistaa noin 6 500 korkotuetun vuokra- ja asumisoikeusasunnon rakentamisen. Lisäksi uusien normaalien vuokra-asuntojen lainoitusehtoja parannetaan, jotta vuokratuotannon houkuttelevuus lisääntyisi.

kuvio3_elvytys.jpg

Talouden epävarmuus heijastuu vuokra-asuntojen kysyntään

Omistus- ja vuokra-asuntomarkkinoilla on vaikutuksia toisiinsa. Asuntokaupan hiljentyminen vaikuttaa vuokra-asuntojen kysyntää nostavasti. Kysynnän kasvu on näkynyt muun muassa Helsingin kaupungille tulleiden uusien vuokra-asuntohakemusten määrässä. Hakemusmäärät ovat olleet heinä – elokuussa noin 20 % suuremmat kuin vuosien 2009 – 2011 vastaavina kuukausina.  Lisäksi suuri vuokra-asuntojen omistaja VVO on raportoinut hakemusten vastaavanlaisesta kasvusta.

kuvio4_HKI_vhakemukset.jpg

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Lähde: Helsingin kaupunki

Asuntomarkkinatilanne: eroja ja yhtäläisyyksiä vuosiin 2008–2009

Vuoden 2008 syksyllä asuntokauppa ja vapaarahoitteinen asuntotuotanto pysähtyivät pitkään jatkuneen hyvän talouskasvun jälkeen. Uusien asuntolainojen korkotaso oli tuolloin noussut yli 5 %:n, mikä alkoi heijastua asuntokysyntää hidastavasti jo ennen finanssikriisiä. Varsinainen romahdus asuntotuotannon näkymiin ja aloituksiin tuli kesällä 2008. Keskeisimpänä syynä oli finanssikriisin heijastuminen Suomen talouteen ja kotitalouksien halukkuuteen ostaa asuntoja. Rahoitusmarkkinoiden toiminta lähes lamaantui, millä oli vaikutuksia myös asuntorahoitukseen Suomessa.  Asuntoluottojen korkomarginaalit nousivat, ja pankit olivat aiempaa varovaisempia asuntoluottojen myöntämisessä.

Vaikka kokonaistuotanto putosi vuonna 2009, niin työllisyys pysyi kokonaistuotannon pudotukseen verrattuna varsin hyvänä. Työpaikkansa säilyttäneiden palkansaajien reaaliansiot kasvoivat selvästi vielä vuonna 2009. Kun myös korkotaso painui ennätyksellisen alas ja pankkien asuntoluototus normalisoitui, myös asuntokauppa piristyi. Hintojen lasku vuoden 2008 lopussa kääntyi nopeaksi nousuksi vuoden 2009 aikana. Hintojen nousua selittää myös omistusasuntotuotannon pysähtyminen ja tarjonnan nopea pienentyminen. Myöskään asuntojen pakkomyynnit eivät Suomessa lisänneet tarjontaa.

kuvio5_ansiotasoindeksi_reaaliansiot.jpg

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Lähde: Tilastokeskus

Myös kesän 2011 aikana talousnäkymät ovat heikenneet nopeasti ja epävarmuus talouskehityksestä on poikkeuksellisen suurta. Asuntomarkkinoiden ja kotitalouksien kannalta korkotaso on kuitenkin edelleen hyvin matala, ja asuntoluototus on toiminut toistaiseksi normaalisti toisin kuin syksyllä 2008.   

Ensiasuntojen kauppaa vauhdittaa syksyn ajan vielä vuoden loppuun voimassa oleva määräaikainen ylimääräinen 3 000 euron ASP-palkkio. Uusien ASP-tilien määrä kasvoi voimakkaasti vuosina 2009 ja 2010 lisäpalkkion ja muiden muutosten vuoksi. Vuosina 2009 ja 2010 avattiin yhteensä yli 33 000 uutta ASP-tiliä. Tätä ennen uusia ASP-tilejä avattiin vuosittain muutamia tuhansia.  

Reaaliansioiden kasvu on tänä vuonna lähellä nollaa, ja myös tulokehityksen odotukset lähivuosina ovat heikentyneet alentuneiden kasvunäkymien vuoksi. Vaikka korkotaso on alhainen, asumisen kiinteistönpitoon liittyvät kustannukset ovat nousseet voimakkaasti, ja niiden ennakoidaan nousevan lähivuosina edelleen. Myös asuntoluottojen korkojen verovähennyksen pienentäminen vaikuttaa asuntovelallisten kotitalouksien tuloihin. Vaikka edellä mainittujen yksittäisten tekijöiden merkitys on pieni, niin monien tekijöiden yhteisvaikutuksesta asumisen käyttökustannukset nousevat selvästi. Tämän takia asuntojen hinnat eivät ensi vuoden aikana todennäköisesti nouse ja  laskevat, jos talouskriisi heijastuu selvästi työllisyyteen ja kuluttajien luottamukseen omasta taloudestaan. 

Myymättömien uusien asuntojen määrä on pysynyt alhaisempana kuin vuonna 2008, eikä vapaarahoitteinen asuntorakentaminen ole ainakaan vielä pysähtynyt samoin kuin syksyllä 2008. Uudistuotannon aloitukset kuitenkin laskevat vapaarahoitteisen asuntotuotannon pienentymisen seurauksena. Myös rakennuskustannusten nousun odotetaan hidastuvan. Kun omistusasuntotuotannon määrä laskee, niin suhdannetilanne luo edellytyksiä myös vuokra-asuntorakentamiselle.

Julkaistu 15.2.2013 klo 12.28, päivitetty 17.7.2015 klo 10.20