Boendedemokrati baseras på lagen om samförvaltning i hyreshus (649/1990, nedan samförvaltningslagen). Ägaren till ett hus som byggts med statligt stöd ska följa samförvaltningslagen i de aravahyreshus och i hyreshus som finansierats med räntestödslån efter 1.1.2002 som är underställda användnings- och överlåtelsebegränsningar.
Lagen ska också tillämpas på bostadsrättshus och på sådanadelägarhus där minoritetsägarna ännu inte helt har löst in de aktier som berättigar till innehav av bostaden. Lagen kan också tillämpas på t.ex. hyreshus som befriats från begränsningar om husägaren så beslutar.
Den nya samförvaltningslagen (1169/2022) träder i kraft den 1.1.2024. Vi kommer att publicera instruktioner om tillämpningen av den nya lagen i december 2024.
Den boendes rätt att påverka sitt boende
Syftet med samförvaltningslagen är att ge boende i hyreshus, bostadsrättshavare samt minoritetsägare i delägarhus beslutanderätt och möjlighet att påverka i frågor som rör deras boende och på så sätt öka boendetrivseln och främja husens underhåll och skötsel. Boendedemokrati enligt samförvaltningslagen innebär i praktiken bland annat att de boende har rätt att få information, delta i beredning, avge utlåtanden samt övervaka och besluta om frågor som nämns i samförvaltningslagen.
De boende kan verka i organ som nämns i samförvaltningslagen, som t.ex. boendestämma, boendekommitté samt samarbetsorgan mellan husets ägare och de boende. De boende har dessutom rätt att utse kandidater till bolagets styrelse och utse en övervakare.
De boende har rätt att för de hus som hör till hyresbestämningsenheten delta i beredningen och ge utlåtanden om bl.a.
- budgetförslaget
- hyresbestämningsförslaget
- reparationer som ska tas in i budgeten och reparationsplaner på lång sikt
- underhållsavtalets innehåll samt anordnande av disponentskapet och underhållsuppgifterna.
De boende har dessutom rätt att övervaka skötseln, underhållet och reparationerna samt rätt att besluta om innehållet i husets ordningsstadgar, principer för uthyrning och fördelning som gäller gemensamma bilplatser, bastur, tvättstugor och motsvarande lokaliteter samt användningen av gemensamma hobby- och klubbrum och motsvarande lokaliteter. Kostnaderna för boendedemokrati täcks med hyrorna.
Boendestämma
Boendestämman ska sammankallas minst en gång per kalenderår för behandling av de ärenden som avses i samförvaltningslagen. Boendestämman sammankallas av boendekommittén eller, om en sådan inte finns, av ägaren. Kallelsen till boendestämman ska delas ut till alla lägenheter och sättas upp på husets anslagstavlor minst en vecka före stämman. I kallelsen ska nämnas de ärenden som behandlas vid stämman och protokoll ska föras över stämman. Praxis för boendestämman förklaras närmare i guiderna längst ner på sidan.
Boendekommitté
Boendestämman kan tillsätta en boendekommitté och låta den sköta de uppgifter som hör till de boende vid samförvaltning. Om boendestämman inte beslutat att tillsätta egna organ för de boende är ägaren skyldig att sammankalla till boendestämma en gång om året. Boendestämman beslutar om längden på boendekommitténs mandatperiod. Den kan vara högst två år. Boendestämman beslutar också om antalet medlemmar i boendekommittén och hur de ska väljas.
Samarbetsorgan
Samma ägare äger ganska ofta hus som hör till skilda hyresbestämningsenheter. Då kan det vara lämpligt att tillsätta ett samarbetsorgan för ägaren och de olika husens boendedemokratiorgan. Det behandlar samförvaltningsfrågor som är gemensamma för alla dessa hyresbestämningsenheter. Det kan vara t.ex. hyresutjämning mellan olika hyresbestämningsenheter, principerna för utjämning samt renoveringar på området. Ägarsamfundet beslutar om tillsättande av ett samarbetsorgan. Innan det ska ägaren höra boendekommittéernas ställning i frågan.
Styrelsemedlem
Boendestämman har med stöd av lagen rätt att utse kandidater till bolagsstyrelsen. Bolaget har, om det så önskar, dock rätt att besluta vem som väljs till boendemedlem i styrelsen. Om högst fyra medlemmar väljs till styrelsen ska minst en boendemedlem väljas. Om fem eller fler väljs till styrelsen ska minst två boendemedlemmar väljas. En boendemedlem i styrelsen har samma rättigheter och skyldigheter som övriga styrelsemedlemmar.
Övervakare
De boende kan också utse en övervakare som följer och granskar skötseln av hyresbestämningsenhetens ekonomi och förvaltning. Med hyresbestämningsenhet avses ett eller flera hyreshus som är föremål för belåning, eller en bredare helhet bestående av t.ex. flera hyresbestämningsenheter för utjämning av hyrorna.
Försummelse av samförvaltningslagen
Om ägaren eller hans representant försummar att fullgöra en uppgift som enligt samförvaltningslagen ankommer på honom, kan regionförvaltningsverket förelägga ägaren eller ägarens representant en tid under vilken han ska fullgöra uppgiften. Regionförvaltningsverket kan förstärka skyldigheten att fullgöra uppgiften inom utsatt tid genom att förelägga vite. Är det fråga om försummelse att sammankalla ett möte eller en stämma kan regionförvaltningsverket också berättiga någon av de boende att sammankalla mötet eller stämman för att behandla ett ärende som avses i samförvaltningslagen.
Mer information om frågor i anknytning till boendedemokrati finns att läsa i nedanstående guider.