Nyhet 03-04-2020 kl. 9.56
Att stöda den boende vid betalningssvårigheter
Denna rekommendation tillämpas också på bostadsrättshavare, bruksvederlag och bostadsrättshussamfund.
På grund av undantagsförhållandena har en del av invånarna i ARA-bostäder hamnat i en situation där inkomsterna har minskat avsevärt till exempel på grund av plötslig permittering eller uppsägning. Hyresgästen eller hans eller hennes närstående kan också ha insjuknat allvarligt, vilket kan ha försämrat utkomsten.
ARA önskar att hyresgästerna på eget initiativ kontaktar sin egen hyresvärd om deras ekonomiska situation har försämrats och det är svårt att betala hyran. Den boende bör kontakta hyresvärden redan innan hyresbetalningen är försenad.
Den boende kan kontakta områdets boenderådgivare eller rättshjälpsbyråns ekonomi- och skuldrådgivning. Den boende ska utreda sin möjlighet att ansöka om bostadsbidrag och eventuellt också utkomststöd från FPA.
ARA rekommenderar att hyresvärdarna aktivt följer med hyresgästernas situation (hyresbetalning) och informerar invånarna om vad som kan göras vid betalningssvårigheter. Det är bra om hyresvärden på förhand kontaktar hyresgäster som verkar ha betalningssvårigheter för att trygga boendet.
ARA rekommenderar att hyresvärdarna tillsammans med hyresgästen försöker hitta lösningar vid situationer där hyresbetalningen riskerar att försenas. Hyresvärden kan komma överens med hyresgästen om en flexibel betalningstidtabell på vissa villkor. Att göra upp en betalningsplan kan underlätta situationen väsentligt. Dessutom kan hyresvärden helt eller delvis avstå från dröjsmålsräntan och betalningspåminnelseavgifterna, i synnerhet om den boende på eget initiativ har skött ärendet.
Enligt hyreslagen har hyresvärden rätt att häva hyresavtalet, om hyresgästen försummar att betala hyran inom föreskriven eller avtalad tid. ARA rekommenderar att vräkningsprocessen inte inleds om den boendes betalningsstörningar har orsakats av betalningssvårigheter som orsakats av coronaepidemin, Man ska sträva efter att hitta andra lösningar för att undvika vräkning.
I ärendet ska också beaktas de förutsättningar för allmännyttighet som föreskrivs i räntestödslagen och aravalagen. Ett allmännyttigt samfunds verksamhetsområde är att låta bygga och skaffa hyres- och bostadsrättsbostäder och att hyra ut dem på sociala grunder eller erbjuda dem som bostadsrättsbostäder i syfte att tillhandahålla de boende goda och trygga boendeförhållanden till rimliga kostnader. Samfund som betecknas som allmännyttiga är alltså redan i princip aktörer som bär ett betydande samhälleligt ansvar genom att bygga och upprätthålla boende till rimliga priser i Finland. Hyresbestämningen är i stor utsträckning självkostnadsbaserad och därför kan hyresvärden ha mindre möjligheter att vara flexibel med hyror än hyresvärdar som verkar på kommersiell grund .
Sänkning av hyran för ARA-objekt
Objekt med självkostnadshyra eller bruksvederlag
I räntestödslagen och aravabegränsningslagen föreskrivs om självkostnadsprincipen vid bestämning av hyror och bruksvederlag. Utgångspunkten är att flexibilitetsmarginalen är liten för hyror och bruksvederlag som fastställts enligt självkostnadsprincipen. I första hand ska invånarna ansöka om bostadsbidrag och utkomststöd samt sträva efter att komma överens om flexibilitet i betalningstidtabellen och utnyttja andra möjligheter att upprätthålla sin egen betalningsförmåga.
Hyran ska betalas även under undantagsförhållandena och hyresvärden är inte skyldig att sänka hyran. I särskilda undantagsfall kan hyresvärden utöver ovan nämnda åtgärder sänka hyresgästens hyra, om det finns särskilda grunder för sänkningen och hyresgästens ställning annars vore oskälig. Dessutom ska bolaget se till att bolagets egen kapitaltäckning inte försämras väsentligt.
Som grund för sänkningen av hyran beaktas inte förändringar i tjänsteproducentens serviceverksamhet för objektet som får investeringsunderstöd, eftersom kostnaderna för serviceverksamheten och självkostnadshyrorna enligt lagen ska hållas åtskilda. Även i detta fall kan det vara möjligt att stöda tjänsteproducentens betalningsförmåga genom att ändra betalningstidtabellen för hyran.
Hyresvärden kan sänka de kostnader som täcks med självkostnadshyror till exempel genom att tillfälligt avstå från extra låneamorteringar. Dessutom kan ägaren låta bli att driva in räntorna på självfinansieringsandelen eller de medel som placerats i samfundet.
Objekt som ursprungligen varit eller blivit befriade från hyresbestämning
Hyresbestämningen är fri för objekt som ursprungligen varit eller blivit befriade från hyresbestämning, så hyresvärden kan utöver ovan nämnda åtgärder sänka hyran enligt eget övervägande och egna möjligheter. Enligt lagen får objekt som omfattas av självkostnadshyra inte stöda objekt som är befriade från hyresbestämning. Ett eventuellt underskott i objekt som är befriade från hyresbestämning får alltså inte täckas med självkostnadshyror. Dessutom ska bolaget se till att bolagets egen kapitaltäckning inte försämras väsentligt.
Objekt med kortvarigt 10 års räntestöd
I lagen föreskrivs om skälig hyra för objekt med kortvarigt räntestöd på 10 år. I ARAs finansieringsbeslut fastställs en bindande initialhyra som inte kan överskridas. Hyresvärden kan dock utöver ovan nämnda åtgärder sänka hyran enligt eget övervägande och egna möjligheter. Dessutom ska bolaget se till att bolagets egen kapitaltäckning inte försämras väsentligt.
Hyror för affärslokaler
I anslutning till ARA-objekten har affärslokaler byggts främst på grund av planbestämmelserna. Dessutom kan det finnas ett litet antal bostäder för vilka man ansökt om ändring av användningsändamålet. Undantagsförhållandena har kunnat ha en betydande inverkan på hyresgästernas förmåga att betala hyra.
Hyra för affärslokaler ska betalas även under undantagsförhållandena och hyresvärden är inte skyldig att sänka hyran. Hyresbestämningen för affärslokalerna är dock fri, så hyresvärden kan efter eget övervägande och i mån av möjlighet sänka hyran. Enligt lagen får ett eventuellt underskott i uthyrningen av affärslokaler dock inte täckas med självkostnadshyror.
I ärendet ska också beaktas de förutsättningar för allmännyttighet som föreskrivs i räntestödslagen och aravalagen. Ett allmännyttigt samfunds verksamhetsområde är att låta bygga och skaffa hyres- och bostadsrättsbostäder och att hyra ut dem på sociala grunder eller erbjuda dem som bostadsrättsbostäder i syfte att tillhandahålla de boende goda och trygga boendeförhållanden till rimliga kostnader. Samfund som betecknas som allmännyttiga är alltså redan i princip aktörer som bär ett betydande samhälleligt ansvar genom att bygga och upprätthålla boende till rimliga priser i Finland. Ofta är uthyrning av affärslokaler som bedrivs av ett allmännyttigt samfund så gott som självkostnadsbaserad eller verksamhet med låg täckning, så allmännyttiga samfund kan ha snävare möjligheter att vara flexibla än hyresvärdar som verkar på kommersiella grunder, även när det gäller hyran för affärslokaler.
Enligt lagen kan ett samfund som betecknas som allmännyttigt inte ta risker eller ge lån i anknytning till annan verksamhet än sådan som avses ovan. Betalningsarrangemang som gäller hyror för affärslokaler eller tillfällig sänkning av hyror avses i allmänhet inte i lagen som risktagning eller långivning. En aktör som betecknas som allmännyttig ska dock överväga varje fall för sig. Man ska säkerställa att man inte äventyrar förutsättningarna för allmännyttighet och förbudet mot att täcka affärslokalernas underskott med självkostnadshyror. Man ska betona de allmännyttiga samfundens egentliga verksamhetsområde, dvs. uthyrning av bostäder på sociala grunder och tillhandahållande av bostäder för att användas som bostadsrättsbostäder. ARA uppmanar hyresvärdarna att tillsammans med affärslokalernas hyresgäster också utreda andra metoder för att stöda situationen för affärslokalernas hyresgäster.