Jyrkkälän korjaushanke oli ensimmäinen, jossa uudistettiin kerralla koko lähiö. Viisi vuotta kestäneen hankkeen jälkeen alue on houkuttelevampi asuinalue kohtuuhintaista vuokra-asumista arvostaville lapsiperheille ja senioreille.
Turkulaisessa arava-vuokrataloyhtiö Koy Jyrkkälänpolussa saatiin keväällä 2018 päätökseen merkittävä urakka. Viisivuotisessa, allianssimallilla toteutetussa korjaushankkeessa uudistettiin 17 asuinkerrostalon ulkonäkö, pidennettiin niiden elinkaarta sekä parannettiin asumisen laatua.
Juhlavuottaan viettävä, 50-vuotias asuinalue uudistui niin ulkoa kuin sisältä. Pesubetoniseinät vaihdettiin rapattuihin pintoihin ja keraamiseen laattaan. Kahden talon länsipäädyt verhoiltiin aurinkopaneelein, jotka tuottavat sähköä yhtiön käyttöön. Asukkaiden kauan toivomat uudet ikkunat sälekaihtimineen asennettiin kaikkiin huoneistoihin, ja parvekkeet saivat uudet pinnat ja lasikaiteet. Esteettömyys parani huomattavasti oviautomatiikan ja uusittujen hissien ansiosta, ja osassa taloissa lämpöviihtyvyyttä lisää nyt koneellisesti esilämmitetty tuloilma.
Kokonaisbudjetiltaan noin 28 miljoonan suuruinen korjaushanke rahoitettiin lainalla ja vuokratuotoilla ja sen lasketaan maksavan itsensä takaisin pidentyneenä elinkaarena ja korkeana vuokrausasteena. Lisäksi olemme laskeneet kiinteistöjen käyttökustannusten pienenevän energiansäästön ansiosta. Hankkeen tavoitteena oli kohentaa paitsi vuosina 1968–1974 rakennetun alueen kuntoa, myös sen imagoa: toivomme Jyrkkälän olevan nyt entistäkin houkuttelevampi asuinalue kohtuuhintaista vuokra-asumista arvostaville lapsiperheille ja senioreille.
Allianssimallilla laatua ja kustannustehokkuutta
Jyrkkälä on poikkeuksellinen asuinalue, jossa koko asuinalueen rakennukset ja asunnot omistaa ja vuokraa yksi kiinteistöosakeyhtiö ja lähiötä johtaa yksi hallitus sekä yksi toimitusjohtaja/isännöitsijä. Koska tehtävänämme on tarjota asukkaille kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja nyt ja tulevaisuudessa, oli tärkeää, että korjaushanke tehtiin kustannustehokkaasti, mutta laadukkaasti.
KOy Jyrkkälänpolun hallitus valitsi korjauksen toteutustavaksi allianssiyhteistoimintamallin, koska siinä kaikki osapuolet sitoutuvat ennalta sovittuihin kustannuksiin ja aikatauluun. Jyrkkälän korjaushankkeen toteuttajiin kuuluivat Koy Jyrkkälänpolku, rakennuttajakonsultti Valvontakonsultit Oy, arkkitehtuuri- ja suunnittelutoimistot Ab CASE consult Ltd sekä pääurakoitsija Consti Korjausurakointi Oy. Hankkeen allianssikonsulttina toimi Vison Alliance Partners Oy.
Allianssissa tilaaja osallistuu päätöksentekoon kaikissa vaiheissa, mikä mahdollistaa tilaajalle tärkeiden ja kustannustehokkaiden ratkaisujen tekemisen. Tilaajan on myös mahdollista räätälöidä hanketta niin toteutukseltaan kuin organisaatioltaan vastaamaan paremmin omia, sekä erityisesti käyttäjien tarpeita. Perinteinen korjaustapa, jossa painopiste on halvassa hankintahinnassa, ei olisi mahdollistanut koko alueen kokonaisvaltaista korjaamista yhdellä kertaa – tarvittiin joustavuutta, yhteistä vastuunkantoa, tiukkaa taloudellista raamitusta ja kustannusten seurantaa. Joustavuus mahdollisti myös juuri tilaushetkellä uusimman tekniikan hyödyntämisen aurinkopaneelijulkisivuissa.
Parannuksia asukkaita kuunnellen
Jyrkkälä on ollut asukaslähtöinen asuinalue koko historiansa ajan. Jyrkkälässä toimii aktiivinen asukastoimikunta, ja alueen kaikissa kerhotiloissa on useiden eri vapaaehtoisjärjestöjen toimintaa sekä asukkaiden omia tapahtumia. Kiinteistöosakeyhtiön toimisto sijaitsee alueella, ja yhtiön oma henkilökunta toimistossa ja huollossa palvelee asukkaita päivittäin.
Asukkaiden toiveita kuunneltiin tarkalla korvalla myös korjaushankkeessa, sillä uudistuksen tavoitteena ei ollut ainoastaan tekniset parannukset, vaan myös asukkaiden arkielämää rikastuttavan harrastustoiminnan ja palvelujen lisääminen. Halusimme tukea ja kehittää asukkaiden harrastusmahdollisuuksia ja luoda lähiöstämme yhteisöllisen palvelualueen.
Korjaushankkeen myötä alueelle saatiin kuusi uutta kerhotilaa kahden jo käytössä olleen lisäksi. Myös saunatiloja uudistettiin niin, että niitä voidaan käyttää harrastetiloina. Yhteiset piha-alueet palvelevat nyt entistä paremmin asukkaiden vapaa-ajanvietto- ja kohtauspaikkoina. Korjauksen yhteydessä panostettiin erityisesti esteettömyyden parantamiseen, ja nyt kaikkiin taloihin onkin esteetön kulku. Esimerkiksi seniorien suosimassa talossa uusittiin pohjakerros kokonaan: rakennettiin uusi esteetön sisäänkäynti ja kulku hissillä kellarista kotiovelle, pyörätuoleille oma säilytys-, lataus- ja pesupaikka sekä laajennettiin saunaosastoja sekä kerhotiloja.
Yhteistoimintamallista apuja asuinalueiden korjaamiseen
Suomessa on useita peruskorjauksen tarpeessa olevia, 1960–70-luvuilla rakennettuja lähiöitä. Jyrkkälän korjaushanke oli ensimmäinen kerralla koko lähiötä uudistava allianssimallilla toteutettu kehityshanke.
Vuokra-asuntojen kokonaisvaltainen kehittäminen ja hyvä kiinteistönpito vaatii ennakoivaa suunnittelua ja pitkäjänteisiä uudistamistoimenpiteitä. Usein keskitytään vain käsillä olevaan remonttiin, mutta yhteistoimintamallin ansiosta Jyrkkälässä on jo nyt vuoteen 2070 ulottuva rakennusosakohtainen elinkaarisuunnitelma, joka tehtiin korjaustoimenpiteiden allokoinnin yhteydessä, kun etsittiin ratkaisuja tilaajan esittämiin korjaustarpeisiin ja tavoitteisiin: mitä korjataan, miten korjataan, mikä on ratkaisun elinkaari ja mitä se maksaa.
Opimme allianssimallista viiden vuoden aikana paljon. Siihen nähden, ettei kenelläkään toteuttajaosapuolista ollut aiempaa kokemusta uudesta toimintamuodosta – aliurakoitsijoista puhumattakaan – onnistuimme kuitenkin hyvin. Kokonaisaikataulussa ja -budjetissa pysyttiin, ja turvallisuus oli hankkeessa huippuluokkaa. Kustannustehokkuuden lisäämisessä emme kuitenkaan onnistuneet ihan odotusten mukaisesti. Viestintään panostettiin koko hankkeen ajan, mikä antoi asukkaille eväitä selviytyä haastavasta työmaa-arjesta. Säännöllisellä viestinnällä varmistettiin, että myös kaikilla hankkeessa työskentelevillä pysyivät yhteiset tavoitteet ja pelisäännöt mielessä.
Juhlavuoden tapahtumiin huipentuneen korjausurakankin jälkeen kehitystyö jatkuu. Tavoitteena on asuinalue, jossa viihdytään pitkään – asuinalue, jossa lapset voivat leikkiä turvallisesti ja perheet sekä vanhukset saavat asumisensa tueksi juuri niitä palveluita, joita tarvitsevat.
KOy Jyrkkälänpolku on voittoa tavoittelematon aravavuokrataloyhtiö, joka sijaitsee Turussa, Pahaniemen kaupunginosassa. Jyrkkälän asuinalue koostuu 17 asuinkerrostalosta, kahdesta huoltorakennuksesta sekä kylmistä varastorakennuksista. Vuokra-asuntoja on 644 ja niissä on noin 1 300 asukasta.