Väestöltään vähenevissä kunnissa tulee tehdä asuntokantaan ja asunto-oloihin rohkeita kehittämis- ja sopeuttamistoimia.
Väestöltään vähenevissä kunnissa on viime vuodet eletty melkoisessa turbulenssissa. Vuokra-asuntojen kysyntä on heikentynyt ja myös ARA-vuokrataloyhtiöissäkin asuntoja on jäänyt tyhjiksi.
Paljon on myös tapahtunut asioita, jotka eivät ole yksittäisten kuntien eikä sen vuokrataloyhtiön hallittavissa. Monissa kunnissa oppilaitoksia on suljettu koulutuksen keskittämisen seurauksena ja aiemmin voimakkaasti työllistäneissä yrityksissäkin henkilöstöä on vähennetty tai toiminta lopetettu. Väen vähenemisen mekanismit ovat monenlaisia ja ne koostuvat usein hyvin monisyisistä ketjuista.
Haasteet ARA-asuntokannan osalta lienevät kaikille samat. Asiakastarpeita on monenlaisia ja 1960–1990 rakennettu asuntokanta ei aina niihin vastaa sijainniltaan, kooltaan, laadultaan eikä esteettömyydeltään. Asuntoa hakeneiden perheiden koko on pitkään ollut pienenevä ja pienasuntoja on perinteisesti vähän. Lisääntyvä ikäihmisten joukko tarvitsee taas esteetöntä ja palvelujen läheisyydessä olevia asuntoja.
Käyttöasteen lasku aiheuttaa vuokrataloyhtiöissä merkittäviä tulonmenetyksiä ja tyhjien asuntojen kulut alkavat varsin pian painaa taloutta. Supistuvilla alueilla omakustannusperiaatteella toimivien yhtiöiden, kuten muidenkin toimijoiden vuokratasot, ovat näillä alueilla varsin matalat. Korjausvelka kasvaa varojen puutteessa ja pahimmillaan välttämättömiäkin korjauksia jää tekemättä. Asiassa on myös myönteinen puoli eli rahattomuus on lisännyt toimijoissa innovatiivisuutta ja erilaisia asuntokannan kehittämistoimia onkin vuokrataloyhtiöissä tehty vajaakäytön vähentämiseksi hyvin monipuolisin tavoin. Haastetta on kuitenkin lisännyt, ettei tehtyjen toimien vaikutus ole aina kestänyt kovassa poismuuttoliikkeessä kauan.
Kunnissa, joissa on paljon yrityksiä, tilanne on ihan viime aikoina muuttunut hiljalleen yleisen taloustilanteen parannuttua. Markkinat ovat lähteneet vetämään, yritykset jälleen rekrytoivat – asunnoilla on jälleen käyttöä.
Mistä olisi oikeasti hyötyä?
Mitäpä tehdä vuokrataloyhtiössä, kun asumisen kehittämiselle tulee tarvetta, vaikkapa käyttöasteen laskiessa? Riittävän ihmettelyn jälkeen on ainakin asukkaiden ja yhtiön omat toiveet ja tarpeet tunnistettava. Omistajallakin voi olla omia visioita sekä lisäksi on hyvä löytää ja kartoittaa erityisempien asiakasryhmien tarpeita.
Perusta toimenpiteille on tarvittavan ydinvuokra-asuntokannan määrän realistinen selvitys. Kiinteistökannan salkuttamisella valitaan säilytettävä ja kehitettävä kiinteistökanta, jolle on pidempiaikaisesti kysyntää ja jota pidetään suunnitelmallisesti hyvässä kunnossa. Säilytettävät kohteet ovat kysynnältään, kunnoltaan, laadultaan ja sijainniltaan hyviä tai joista peruskorjaamalla tai käyttötarkoitusta muuttamalla taloudellisesti kannattavalla tavalla saadaan sellaisia.
Loput kiinteistöistä ovat niitä, joista luovutaan – periaatteella: mitä nopeammin, sen parempi! – myymällä tai purkamalla. Näissä kohteissa on jo usein runsaasti vajaakäyttöä, väärää asuntokokoa, tekninen kunto heikkenemässä eikä raskasta korjausta kannata tehdä ja sijaintikin voi olla väärä.
Asumisen keskiöön on nousemassa yksilöllisyys ja asumisratkaisujen monipuolisuus. Muuntojoustavuuskin on eduksi. Asunto-olojen kehittämisessä taas on avainasemassa kiinteistöjen teknisten ominaisuuksien sallima monimuotoinen käyttö. Esteettömyysmuutokset hisseineen palvelevat kaikkia asukasryhmiä. Soten hoivapalveluja kehitettäessä avopalvelujen suuntaan avautuu usein uusia asumisen tarpeita, joihin yhtiöt voivat vastata. Voi myös käydä toisinpäin eli erityistä tukea tarvitsevien yksittäisten asukkaiden ryhmä tiiviillä alueella tunnistetaan ja tarjotaankin tehostettua kotihoitoa heidän tarpeisiin. Perhe- ja ryhmäkotien ja ikäihmisten perhehoidon tarpeisiin tiloja voidaan myös kohtuullisin muutoskuluin tehdä isoihin tyhjiin vuokra-asuntoihin tai yhdistelemällä asuntoja. Suurien asuntojen pilkkomiset pienemmiksi ei ole vakioratkaisu korkeiden muutoskulujen takia, mutta sopii joihinkin tilanteisiin.
Mitä valtio voi tehdä?
ARAsa aloitettiin 2000-luvun alkupuolella asuntokannan kehittäminen Käyttöaste-projektilla. Nyt on käynnissä jo kolmas projekti, Yhdyskuntien uudistaminen-teemalla. Seminaareissa on verkostoiduttu ja saatu tekemiselle uusia eväitä. Lisäksi ARAsta ja Valtiokonttorista on jalkauduttu ja perehdytty yhtiöiden problematiikkaan ja mietitty yhdessä ratkaisuja.
Taloudellisiin vaikeuksiin joutuneet yhtiöt voivat hakea erilaisia tukia. Purkuavustukset, purkuakordit, lainaehtojen muutokset, tervehdyttämisavustukset ym. auttavat, mutta yhtiöiden omat toimenpiteet ovat kaiken ytimessä. Tukien käsittelyprosessia olisikin nykyisestään nopeutettava ja yksinkertaistettava.
Miten AAKE-raportista eteenpäin?
Ministeri Tiilikainen otti syksyn ARA-seminaarissa kopin kasvukeskusten ulkopuolisten alueiden vaikeutuneesta tilanteesta ja aloitti AAKE-työryhmän raportin esitysten lainsäädännölliset valmistelut.
Erityisen hyvää raportin esityksissä ovat ennakoiviin kiinteistökannan kehittämistoimenpiteisiin kohdistuvat mahdollisuudet ja pääomakulujen alentaminen. Erityiselle kehittämisrahalle on todellista tarvetta varsinkin niissä yhtiöissä, joilla on jo takana pitkä historia raskaita sopeutustoimenpiteitä. Koko arava- ja korkotukilainajärjestelmä tulisi myös uudistaa vastaamaan tämän vuosituhannen haasteita.
Tavoitteena on tarpeeseen nähden riittävä määrä oikeanlaisia, kysyntään vastaavia asuntoja kohtuullisella vuokratasolla! Silloin on tuvat täynnä supistuvillakin alueillaja on helpompi pitää talous kunnossa.
Tavoitteeseen päästään, kun rohkeasti tehdään tarvittavia kehittämis- ja sopeuttamistoimenpiteitä. Kartoitetaan oman kunnan asumisratkaisujen ja kiinteistökantamme mahdollisuudet tarkasti. Tehdään yhteistyötä soten kanssa asumisen erityistarpeiden havaitsemiseksi ja tartutaan uusiin käyttömahdollisuuksiin. Pidetään ydinkiinteistökanta hyvässä kunnossa ja kilpailukykyisenä sopeutuksesta huolimatta. Annetaan innovatiivisten ajatusten ja uusien toimintatapojen pulputa käytäntöön asti.