Mellunmäessä metroaseman läheisyydessä on työstetty täydennysrakentamishanketta parin vuoden ajan. Kahdessa taloyhtiössä on tavoitteena kuusinkertaistaa rakennusoikeus siten, että vanhat talot purettaisiin ja tilalle rakennettaisiin uudet ekologisesti kestävämmät, kulutustehokkaammat ja ennen kaikkea käytettävyydeltään viihtyisämmät asunnot – ja koko alue.
Asukkaalle helppo ja taloudellisesti kannattava hanke
Taloyhtiöissä on 126 huoneistoa. Nykyisille asukkaille on tavoitteena tarjota ”uusi asunto putkiremontin hinnalla”. Suunnittelun lähtökohtana on ollut asukkaan kannalta mahdollisimman helppo, taloudellisesti kannattava ja vertailukelpoinen hanke. Asukkaat muuttavat uusiin koteihinsa ilman välimuuttoja: uudet asunnot toteutetaan nykyisten parkkipaikkojen kohdalle,autot puolestaan siirtyvät maanalaiseen pysäköintihalliin.
Uudistuvalle alueelle on suunniteltu aktiivinen ja monimuotoinen korttelikokonaisuus, jossa olisi monipuolista asuntokantaa: omistus-, vuokra-, asumisoikeus- sekä senioriasuntoja. Tämän lisäksi suunnitelmaan kuuluu esimerkiksi kivijalkaliiketoimintaa ja korttelipäiväkoti. Toteutus tehtäisiin vaiheittain seuraavan kymmenen vuoden aikana.
Suunnitelma vaikuttaa järkevältä, mutta kun kysymyksessä on asunto-osakeyhtiö, on Mellunmäki-hanke haasteellinen.
Monta haastetta
Suomen lähiöiden asuntorakennuskanta on peruskorjauskierteessä: putkiremontti, sähköremontti, kattoremontti, ikkunaremontti, julkisivuremontti, salaojaremontti. ”Täydennysrakentamisesta ja purkavasta rakentamisesta on haettu vastauksia korjauskierteen rahoittamiseen ja katkaisemiseen”, Mellunmäki- hankkeen projektipäällikkö Tytti Sirola kertoo. ”Käynnissä, toteutettuna ja suunnitteilla on erilaisia täydennysrakentamishankkeita, joista ullakkorakentaminen on jo tuttua ja tontteja lohkotaan uudelle rakennuskannalle niin kerrostalo- kuin pientaloalueillakin.”
Useilla vuokrayhtiöillä on käynnissä hankkeita, joissa uutta rakennetaan vanhan tilalle korjaamisen sijaan, koska korjaaminen todettiin kalliimmaksi. Päätöksenteko on vuokrataloissa joustavaa ja vuokrayhtiön omistajan yksin päätettävissä.
”Kun kyseessä on omistusasuntoyhtiö, päätöksenteko on toisenlainen: yhteinen, jokaisen osakkaan asia. Muutamien vuosien välein tehdään normaaleja enemmistöpäätöksiä yhtiölainoista ja vuosittaisten korjaustöiden suorittamisista perushuoltotöiden lisäksi. Jos yhtiöissä halutaan päättää täydennysrakentamisesta tai purkavasta rakentamisesta, nykyinen asunto-osakeyhtiölaki vaatii hankkeelle 100 % hyväksynnän.”
Sirola tietää, että yksimielisyysvaateesta huolimatta purkavan saneerauksen hankkeista omistustaloyhtiöistä on jo esimerkkejä muun muassa Vantaalla, jossa osakkaat ovat päättäneet purkaa vanhat, perustusten pettämät talot. Yksimieliseen päätökseen on vaikuttanut etenkin tilanteen vakavuus – talot ovat konkreettisesti kaatumassa alta. Aina näin ei ole, vaan päätöksillä pyritään varautumaan tulevaan ja lopettamaan tuleva korjauskierre.
Kaikenlainen täydennysrakentaminen, mutta ennen kaikkea purkava rakentaminen, sisältää paljon pelkoja: ”Isot yhtiövastikkeiden korotukset, hankalat ja kalliit pois- ja välimuutot sekä muut välilliset lisäkustannukset. Nämä ovat aiheellisia huolia, mutta hyvällä suunnittelulla minimoitavissa ja jopa estettävissä”, Sirola tuumii.
Tytti Sirola sanoo, että asunto-osakeyhtiölakiin tarvittaisiin uudistusta, jotta yksi henkilö ei voisi estää hankkeita. Myös rahoitukseen tarvittaisiin uusia malleja sekä taloyhtiöille että yksittäisille osakkaille. Tämä haaste kuuluu pankeille, ARAlle sekä muille rahoittajille. Toimintaa tukevan lainsäädännön, joustavan kaupunkisuunnittelun, julkisen hallinnon tukitoimintojen ja eri rahoitusratkaisujen avulla taloyhtiöt voisivat konkreettisesti vertailla eri toteutusvaihtoehtoja peruskorjauksen, tavanomaisen täydennysrakentamisen ja purkavan rakentamisen välillä.
Mellunmäki-hanke on rohkea edelläkävijä. Hanketta seurataan eri puolilla maata. ”Moni taho ja taloyhtiö seuraa hankkeen etenemistä nähdäkseen, miten ongelma- ja tulppakohdat saadaan ratkaistuksi. Mellunmäkeläiset, ja monet muutkin, odottavat julkiselta taholta mukaantuloa ja yhteistoimintaa asioiden edistämiseksi”, Sirola summaa.
Kahdessa taloyhtiössä Mellunmäessä on tavoitteena purkaa vanhat talot ja rakentaa uudet kuusinkertaisella tehokkuudella. © Arkkitehdit NRT Oy