Eurooppalaiset yhteiskunn at tukevat asumista monin eri tavoin. Löytyisikö Euroopasta uusia keinoja Suomen asuntopolitiikkaan? Voisimmeko hyödyntää muiden maiden kokemuksia?
Asuminen on välttämättömyyshyödyke, jonka tarjonnassa markkinaratkaisu ei ole yhteiskunnallinen optimi. Julkinen sektori pyrkiikin parantamaan tilannetta omalla toiminnallaan. Julkisen sektorin interventiosta seuraa kuitenkin uusia haasteita, joiden ratkaiseminen mittaa lopulta asuntopolitiikan onnistumisen.
Asuntopoliittisten tavoitteiden saavuttaminen edellyttää, että tukijärjestelmä on vaikuttava, kustannustehokas ja tuet kohdentuvat tarkoituksenmukaisesti. Lisäksi asumisen tukijärjestelmän ja verotuksen kielteisiä vaikutuksia tulee välttää. Näiden kriteerien valossa on mielenkiintoista arvioida Suomen näkökulmasta eri Euroopan maiden ratkaisuja tukien tarkoituksenmukaisesta kohdistumisesta asukasvalinnassa, maankäyttöratkaisuja tuetun asumisen osalta ja asuntomarkkinoilla toimivien yleishyödyllisten instituutioiden tavoitteita sekä kannustimia.
Englannista eväitä asukasvalintaan?
Mahdolliseen kohtaanto-ongelmaan nousee eri maiden käytännöistä kolme mahdollista ratkaisua, joilla lisätään asukasvalinnan tarkoituksenmukaisuutta. Ensinnäkin Englannissa on ollut käytössä määräaikaiset vuokrasopimukset. Ilmeinen ongelma tämän menettelyn osalta on uudelleenarvioinnin aiheuttama hallinnollinen taakka. Muita haasteita ovat harmaan talouden lisääntyminen, tulotason väliaikaisuus, asuntojen tyhjäkäynti ja lisääntyvä segregaatio.
Asuntojen tyhjäkäynti olisi merkittävä ongelma ainoastaan alueilla, joissa ARA-asunnoista ei ole ylikysyntää. Tulotason
väliaikaisuuden ongelman ratkaisemiseksi tuloja pitäisi tarkastella pidemmältä aikaväliltä. Jos ilmeisistä haasteista huolimatta määräaikaisuudella onnistuttaisiin saavuttamaan tukien parempi kohdistuminen pienituloisille, syrjäyttämisvaikutus yksityiseen tarjontaan pienenisi ja järjestelmästä tulisi kustannustehokkaampi. ARA-asuntojen nopeutuneen kierron myötä väestöryhmien mahdollisuudet elämäntilanteeseen sopivaan asumiseen paranisivat erityisesti pääkaupunkiseudulla.
Englannissa on myös käytössä ”The Right to Buy” -ohjelma. Kotitalouksien poistumista tuetun asumisen piiristä tuetaan oman asunnon ostoalennuksen avulla. Alennuksista seuraa kustannuksia julkiselle vallalle. Hyötyjä rajoittaa puolestaan esimerkiksi segregaation lisääntyminen. ”The Right to Buy” -ohjelman esteenä Suomessa on myös asunto-osakeyhtiömuotoisten vuokrataloyhtiöiden harvinaisuus. Vaikka Suomessa on ollut mahdollisuus rakentaa tuettuja vuokra-asuntoja myös asunto-osakeyhtiömuotoisena, toimijoiden kiinnostus tätä vaihtoehtoa kohtaan on ollut heikkoa. Lisäksi kyseessä olisi uusi omistusasumisen tukimuoto, jota Suomessa tulisi arvioida osana yleisiä asuntopoliittisia tavoitteita muun muassa liittyen työmarkkinoiden toimintaan.
Tulotason myötä nouseva vuokra?
Hollannissa ja Irlannissa kohtaanto-ongelmaa on pyritty ratkaisemaan tulotason myötä nousevilla vuokrilla. Järjestelmän kokonaistaloudellinen vaikutus on riippuvainen verojärjestelmän progressiivisuudesta. Suomessa valtion tulovero ja osin myös kunnallisvero on progressiivinen ja tulotason nousevan vuokran myötä progressiivisuus kiristyisi edelleen.
Lisäksi matalapalkka-aloille työllistyvien ihmisten työssäkäyntiin liittyy sosiaaliturvajärjestelmästä kumpuavia kannustinloukkuja. Tulojen mukaan nousevia vuokria ARAasunnoissa ei voikaan pitää erityisen hyvin suomalaiseen järjestelmään soveltuvana ratkaisuna.
Siirtymät tarjontatuista kohti kysyntätukia voidaan ylipäätään nähdä myös ratkaisuyrityksenä kohtaannon ongelmiin. Tarjontatukien skaalaaminen alas on johtanut tyypillisesti tuettujen vuokra-asuntojen tarjonnan laskuun. Kysyntätukien avulla parempaa kohtaantoa tavoiteltaessa onkin tärkeätä varmistaa myös yksityisten markkinoiden edellytykset lisätä asuntojen tarjontaa. Tässä aivan keskeisessä roolissa on riittävän tonttimaan tarjonnan varmistaminen.
Maankäyttö tukien keinovalikoimassa
Osa tuetun asumisen tukijärjestelmistä voidaan nähdä kuuluvan maankäytön keinovalikoimaan. Nämä tuet ovat yleensä epäsuoria tarjontatukia ja liittyvät asuntojen tuotantovaiheeseen. Jotta julkinen sektori voi antaa maankäytöllisiä tarjontatukia, on sillä oltava siihen riittävät edellytykset. Näihin voidaan lukea julkisen sektorin riittävän selkeä juridinen asema, mikä mahdollistaa esimerkiksi tonttien lunastuksen tarpeen vaatiessa.
Myös maapohjan omistus on keskeisessä roolissa. Yksi merkittävä haaste sosiaalisesti tuetun asumisen tuotannolle on kohtuuhintaisen tonttimaan saatavuus. Eräs mielenkiintoinen ratkaisukeino tähän ongelmaan on Itävallassa käytössä oleva ”Wohnfond”, joka tarkoittaa vapaasti käännettynä tonttirahastoa. Rahasto on toiminut vuodesta 1984 ja sen tehtävä on hankkia, valmistella ja myydä maata tuetun asumisen rakentamista varten. Tarkoituksena on varmistaa riittävä tonttimaan tarjonta tuetun asumisen rakentamiselle.
Kun maavarallisuutta käytetään tuetun asumisen rakentamiseen, on huomioitava siitä aiheutuva vaihtoehtoiskustannus. Itävalta käyttää prosentin bruttokansantuotteestaan tuettuun asumiseen, mitä voidaan pitää kansainvälisesti vertaillen kohtuullisena tasona. Vaikka absoluuttinen taso vaikuttaa kohtuulliselta, ei se ota huomioon menetettyjä tuloja mikäli maapohja olisi käytössä yksityisillä markkinoilla.
Erityisiä haasteita tuetussa asuntotuotannossa on ollut pääkaupunkiseudulla, jossa ongelmana ovat epäselvät valtarakenteet, kehnosti toimivat markkinat sekä muuta maata korkeampi hintataso. Suurten kaupunkien, kuten Tampereen ja Helsingin, laajat maavarallisuudet antavat pelivaraa uusien keinojen käyttöönotolle. Itävallassa toimiva maarahasto ei ole suoraan kopioitavissa Suomen oloihin, koska institutionaaliset järjestelyt ovat monin osin erilaisia.
Yleishyödylliset yhteisöt tuetun asumisen toimijoina
Yleishyödyllinen yhteisö on tyypillinen eurooppalainen toimija tuetun asumisen sektorilla. Suomessa keskeisiä instituutioita ovat kuntien omistamat vuokrataloyhtiöt ja yleishyödyllisen statuksen omaavat yhteisöt. Suurimmat toimijat VVO ja SATO ovat voittoa tavoittelevia yrityksiä, mutta niillä on myös yleishyödyllistä toimintaa. Koska yleishyödyllisyys on optio eikä velvoite, kummankin liiketoiminnan painopiste määräytyy sijoitustoiminnan odotettujen tuottojen mukaan. Keskeisiä omistajia ovat kotimaiset ja ulkomaiset eläkevakuutusyhtiöt.
Yleishyödyllisten yhteisöjen osalta keskeinen kysymys on niille asetettavat tavoitteet. Esimerkiksi Hollannissa asumisyhdistykset ovat rahoitukseltaan omavaraisia eli voitollisella liiketoiminnalla rahoitetaan sosiaalista asumista. Tulot investoidaan siis yrityksen sisällä. Suomen institutionaalisessa ratkaisussa yleishyödyllisillä yhteisöillä on omistajarakenteesta johtuen myös muita sosiaalipoliittisia tavoitteita kuin tuettujen asuntojen tuotanto. Koska eläkejärjestelmän rahoituksen turvaaminen on omistajuuden kautta osa VVO:n ja SATO:n toimintaa, pääoman tuottoprosentin pienentäminen velvoittamalla ne tuettuun vuokra-asuntotuotantoon on ongelmallista nykyisellä omistajarakenteella.
Selkeät tavoitteet tuottavat onnistunutta asuntopolitiikkaa
Asumisen tukijärjestelmiä tulee aina arvioida osana laajempaa talous- ja sosiaalipolitiikan kokonaisuutta. Yksittäisten toimenpiteiden vaikutukset riippuvat talouden institutionaalisesta kehikosta. Eri maiden asuntopoliittisista valinnoista ei ole löydettävissä yhtä onnistunutta käytäntöä, vaan järjestelmän onnistuminen on aina suhteessa tavoitteeseen. Tämän vuoksi tavoitteiden selkeys ja ristiriidattomuus ovat tärkeitä asuntopolitiikan onnistumiselle. Selkeät tavoitteet ja vastuut ovat vaikeita saavuttaa, mutta välttämätön edellytys onnistuneelle asuntopolitiikalle.