Suomen kiinteistökanta ikääntyy ja siirrymme peruskorjausaikaan. Tämän me tiedämme ja olemme kuulleet monesti. Mutta onko peruskorjaaminen vain kuluvien rakennusosien uusimista, vauriokorjausta ja alkuperäisen tason säilyttämistä?
Asuntomarkkinoilla kysyntä muuttuu ja pienten ruokakuntien määrä on voimakkaassa kasvussa. Asuntokannan vanha huoneistotyyppijako ei monilta osin enää vastaa kysyntää. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla 60–70 % vuokra-asunnon hakijoista etsii yksiötä, mutta vanhassa aravalainoitetussa asuntokannassa yksiöitä on alle 20 %. Suurempiin asuntoihin on vaikea saada vuokralaisia. Kenelle vanhat suuret vuokra-asunnot peruskorjataan?
Korjaustoimenpiteiden lisäksi kiinteistöjä on ajanmukaistettava kiinteistötekniikan, energiatalouden, hyvän sisäilman, terveellisyyden ja esimerkiksi esteettömyysnäkökohtien vuoksi. Hissejä tarvittaisiin paljon lisää vanhoihin kerrostaloihin. Haasteena on, miten korjaus- ja muutoskustannukset ja niistä aiheutuvat asumiskustannukset voidaan pitää kohtuullisina. Vuokratalopuolella kuluja voidaan tasata, mutta jos vanhasta asuntokannasta korjaus- ja muutostarpeessa on reilusti yli puolet kaikista asunnoista, rajoittaa tämä toimenpiteiden laajuutta ja sisältöä.
Väestöltään vähenevissä kunnissa haasteena on asuntojen liian suuri määrä kysyntään nähden. Lisäksi vanhojen asuntojen hintataso on monesti selvästi muuta maata alhaisempi. Tämä vaikeuttaa lainansaantia suurempiin korjaustöihin, koska vakuusarvot voivat muodostua riittämättömiksi tarvittavaan lainaan nähden. Näillä alueilla kuntotutkimuksen vaatimiin korjauksiin ei aina ole mahdollisuutta, vaan korjaaminen keskittyy ylläpitoon, keskeisten rakennusosien korjaamiseen ja asuntokannan sopeuttamiseen kysyntää vastaavaan tasoon. Osa rakennuksista voidaan muuttaa muuhun käyttöön, palvelutaloiksi tai toimistoiksi. Osa kannasta jää kokonaan vaille toimenpiteitä ja ajetaan alas. Viimesijaisena toimenpiteenä on kohteen purkaminen.
Uutena ilmiönä on haja-asutusalueiden omakotitalojen kysynnän hiipuminen. Ikäihmiset haluavat myydä vanhan omakotitalonsa ja muuttaa taajamien keskustaan palvelujen ääreen, mutta asunnon arvon laskettua vanha asunto ei olekaan enää vanhuudenturva, jolla voisi rahoittaa sopivan asunnon hankinnan. Mitä tapahtuu mittavalle määrälle vanhoja omakotitaloja?
Osa vanhasta asuntokannasta sijaitsee nykyiseen tai tulevaan kysytään nähden väärässä paikassa. Kysyntää suuntautuu kohti taajamien keskustoja, hyville paikoille palvelujen ja aktiivisen kaupunkielämän tuntumaan. Eri käyttäjäryhmien asumiseen liittyvät tarpeet ovat eriytymässä, nuoret tarvitsevat tilaa harrastaa ja etätyöskennellä kotona, ikäihmiset taasen tarvitsevat esteetöntä ja sujuvaa asumista, joka mahdollistaa kotona asumisen aiempaa vanhemmaksi.
Pelkästään kuntotutkimukset eivät kerro, mitä kiinteistöille tulisi tehdä. Markkinoiden ja kysynnän muuttuessa asuntokantaa on muokattava, sopeutettava, modernisoitava, muutettava, kehitettävä, parannettava ja uudistettava. Onneksi myös keinovalikoima on jatkuvasti laajeneva ja uudet rakentamistekniikat ja -ratkaisut avaavat uusia mahdollisuuksia. Myös uudet rahoitusratkaisut toivottavasti luovat mahdollisuuksia tarkoituksenmukaiseen korjaamiseen ja uudistamiseen.
Peruskorjauksen haaste olisi nähtävä entistä enemmän asuntokannan kehittämisenä. Sen suunnittelussa tulisi ottaa huomioon, että maailma ja asumisen tarpeet ja vaatimukset ovat koko ajan muutoksessa.