Suomessa on vireillä kymmeniä asunto-osuuskuntahankkeita eri puolilla maata. Perinteisen omistusasumisen ja vuokra-asumisen väliin sijoittuvat mallit voisivat toimia väylänä kohtuuhintaiseen asumiseen kasvukeskuksissa, arvioi Pellervon taloustutkimus PTT:n raportti. Asunto-osuuskuntien yleistyminen vaatisi kuitenkin lainsäädännön muutoksia, rahoituksen helpottamista ja asuntomarkkinoiden toimijoiden yhteistyötä.
Asunto-osuuskunnat ovat yksi mahdollisuus tarjota kuluttajien tarpeista lähtevää, kohtuuhintaista asuntotuotantoa Suomeen. Asunto-osuuskunta on omistusasumisen ja vuokra-asumisen rinnalla oleva voittoa tavoittelematon asumisen malli. Se perustuu asukkaiden yhteiseen omistukseen, hallintaan, vastuuseen ja yhteisölliseen asumiseen.
Asunto-osuuskuntia on nykyään arviolta noin 50. Niiden ”uusi aalto” alkoi 2010-luvulla, ja pilottihankkeita on käynnistynyt parisenkymmentä eri puolille Suomea.
”Löysimme kuusi erilaista asunto-osuuskunnan toimintamallia. Ne kattavat asunto-osakeyhtiötä muistuttavan hallintaoikeusmallin, vuokraoikeusmallin sekä näiden ääripäiden väliin sijoittuvat mallit”, kiteyttää hankkeen projektipäällikkö, tutkija Raija Heimonen.
Tutkimuksen aineisto on koottu 15:ä eri vaiheessa olevasta asunto-osuuskuntahankkeesta eri puolilta Suomea sekä asunto-osuuskuntien analyysistä Itävallassa, Kanadassa, Norjassa ja Ruotsissa. Tutkimukseen haastateltiin noin 50 asunto-osuuskuntien asiantuntijaa, jotka edustavat niin rahoituksen, lainsäädännön, osuuskuntien kuin rakentamisen ja asumisenkin toimijoita. Tutkimus sisältää sääntöjen mallikirjan kaikkia asunto-osuuskuntia varten.
Uusi mahdollisuus kohtuuhintaiseen asumiseen
Asunto-osuuskunnat soveltuvat esimerkiksi yhteisöllisyyttä toivoville kotitalouksille, joilla on osaamista ja kiinnostusta kiinteistön hoitoon. Ne voivat olla hyvä vaihtoehto myös niille, joilla ei ole mahdollisuutta tai halua asunto-osakkeen hankintaan tai joiden tilanne ei oikeuta valtion tukemiin vuokra-asuntoihin. Tutkimuksen mukaan etenkin eläkeikää lähestyvät ovat kiinnostuneet uusista asunto-osuuskunnista.
”Asunto-osuuskunnat ovat mahdollinen tapa lisätä kohtuuhintaista asumista Suomessa. Pieni- ja keskituloiset uhkaavat tällä hetkellä jäädä kasvukeskuksissa asuntomarkkinoiden väliinputoajiksi. Asuntopula ja asumisen kalleus voivat olla este työvoiman liikkuvuudelle”, sanoo Heimonen.
Kohtuuhintaisuuden tekijöitä eri malleissa ovat muun muassa omakustannusperusteinen vuokra, asukkaiden ryhmärakennuttamistaidot, asukkaiden omatoimisuus ja vastuullisuus kiinteistön ylläpidossa, korkea käyttöaste ja neuvotellut rahoitus- ja takausehdot.
Uusista asunto-osuushankkeista ei kuitenkaan ole vielä saatavilla riittävästi toteutuneita kuluja, jotta voitaisiin varmuudella sanoa niiden toimivuudesta kohtuuhintaisen asumisen ratkaisuna. Pääosa asunto-osuuskunnan piloteista on vielä suunnittelu- ja konseptointivaiheessa.
Tarvitaan selkeämpiä raameja ja toimintatapoja
Suurimmat esteet asunto-osuuskuntien yleistymiselle ovat houkuttelevan ja kohtuuhintaisen tontin saanti, kaavoitusvaatimukset, projektien hidas eteneminen, rahoituksen ja takuiden saatavuus sekä asukaslähtöisen rakennusprojektin ammattilaisten puute. Uusille asunto-osuuskunnille suunnattu neuvontapalvelu on niukkaa.
”Asunto-osuuskuntia tukevan lainsäädännön puuttuminen ei tuo asukkaille ja muille toimijoille välttämättä samanlaista turvaa kuin mihin asunto-osakeyhtiöissä on totuttu. Lainsäädännön puute hidastaa ja hankaloittaa mallien konseptointia ja etenemistä, kun asiat on aina sovittava erillisillä sopimuksilla ja säännöillä. Tehottomuus siirtyy viime kädessä asukkaiden maksamiin hintoihin”, sanoo Raija Heimonen.
Tilanne vaikeuttaa lisäksi rahoituksen saantia. Asunto-osuuskuntien lainoituksessa ei esimerkiksi riskianalyyseissa voida noudattaa pankkien tavanomaisia käytäntöjä, kuten asunto-osakeyhtiöiden kohdalla. Tämä lisää kuluja ja rahoituksen hintaa.
Ei myöskään ole olemassa lainsäädäntöä, johon ARA voisi tukeutua tehdessään rahoituspäätöstä asunto-osuuskuntahankkeesta. ARAn myöntämistä tuista takauslaina soveltuu asunto-osuuskuntiin, mutta vain vuokraoikeusmalleihin. Takauslainalla tarkoitetaan tässä yhteydessä erityislainsäädäntöön perustuvaa lainajärjestelyä, jossa valtio takaa vuokratalon uudisrakentamista varten otetun lainan. Takauslainan maksimiaika on 30 vuotta, jolloin asuntojen on oltava vuokrakäytössä vähintäänkin 20 vuotta.
Myös suurelle osalle kuluttajista asunto-osuuskunnat ovat tuntemattomia. Sääntelyn puutteen seurauksena niiden markkinointimateriaaleista ja sääntöjen käsitteistöstä puuttuu yhtenäisyys. Siksi erilaisten osuuskuntien vertaaminen toisiinsa ja muihin asumismuotoihin on vaikeaa ja aikaa vievää.
Asunto-osuuskuntien toimintamallit: kohtuuhintaista ja yhteisöllistä asumista kaupungistuvaan Suomeen. PTT raportteja 264.Helsinki 2020. Raportin voi lukea kokonaisuudessaan tästä.
Tutkimuksen ovat rahoittaneet ARA, Helsingin kaupunki, Järvenpään Mestariasunnot, OP- ryhmä, RAKLI, Osuuskunta Suomen Asuntomessut, Tampereen kaupunki, Tradeka ja Y-säätiö.