Vuoden 2014 toisen asuntomarkkinakatsauksen aiheena ovat asumisoikeusasunnot. Niiden markkinatilannetta on arvioitu yhtiölle lunastettujen asuntojen osuudella ja asuntojen vaihtuvuudella. Lisäksi asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeita on verrattu vapaarahoitteisten ja ARA- vuokra-asuntojen vuokratietoihin suurimpien kaupunkien osalta.
Asumisoikeusasuntojen rakentaminen helpottuu
ARA on nykyisellä hallituskaudella voinut myöntää korkotukilainoja asumisoikeusasunnoille enintään saman verran kuin kunnissa on toteutettu korkotuettuja normaaleja vuokra-asuntoja. Tämä kytkös poistettiin syksyllä 2014 ja samalla asumisoikeustalojen korkotukilainavaltuutta korotettiin 100 miljoonalla eurolla yhteensä 275 miljoonaan euroon. Se mahdollistaa noin 1 500 asumisoikeusasunnon aloittamisen vuonna 2014.
Kuva 1: Alkavat asumisoikeusasunnot (pylväät) ja niiden osuus (viiva) ARA-tuotannosta.
ASO-asuntokanta keskittyy pääkaupunkiseudulle
Suomessa oli vuoden 2014 alussa 40 500 asumisoikeusasuntoa. Asuntoja on yhteensä 47 kunnassa. Puolet ASO-asunnoista sijaitsee pääkaupunkiseudulla (43,3 %) tai sen kehyskunnissa (7,8 %).
Kuva 2: Valmiit asumisoikeusasunnot ja ASO-indeksin mukainen markkinatilanne.
(kuvaa klikkaamalla voit avata suuremman kuvan)
Kuva 3: Pääkaupunkiseudun valmiit asumisoikeusasunnot ja ASO-indeksin mukainen markkinatilanne.
(kuvaa klikkaamalla voit avata suuremman kuvan)
ASO-asuntojen kysynnässä suuria eroja
ASO-asuntojen markkinatilannetta arvioidaan ASO-indeksillä, joka koostuu kahdesta päämittarista:
- lunastettujen asumisoikeuksien osuus (75 %)
- ASO-vaihtuvuus (25 %).
Yhtiölle lunastettujen asumisoikeuksien osuus kertoo siitä, kuinka suuri osa asunnoista on niiden pääasiallisessa käyttötarkoituksessa.Lunastettujen asuntojen pieni osuus kertoo vahvasta kysynnästä ja suuri osuus heikosta kysynnästä. Vastaavasti asuntojen pieni vaihtuvuus kertoo asumismuodon suosiosta alueen muihin asumisvaihtoehtoihin verrattuna ja suuri vaihtuvuus merkitsee päinvastaista.
ASO-indeksi on jaettu viiteen luokkaan alla olevan taulukon mukaan. Kireä markkinatilanne tarkoittaa, että ASO-asunnoille on enemmän kysyntää kuin mitä niitä on tarjolla. Ylitarjontatilanteessa asuntoja on paljon lunastettuna, jolloin ne voivat olla ovat joko tyhjillään tai vuokrattuna. Vuoden 2013 lopussa lunastettuna oli 5,9 % koko maan asumisoikeusasunnoista. Vähintään 2 kuukautta tyhjänä olevia ASO-asuntoja oli koko maassa yhteensä 440 ja vuokrattuna 1 786 asuntoa.
|
Asumisoikeusasuntojen markkinatilanne
|
ASO-indeksi
|
Kuntia (lkm)
|
Asuntoja (lkm)
|
%
|
|
kireä
|
≤ 5,0
|
3
|
8 554
|
21,1
|
|
melko kireä
|
5,1–10,0
|
15
|
17 451
|
43,1
|
|
tasapainoinen
|
10,1–15,0
|
17
|
10 547
|
26,1
|
|
lievää ylitarjontaa
|
15,1–20,0
|
5
|
1 208
|
3,0
|
|
ylitarjontaa
|
> 20,0
|
7
|
2 678
|
6,6
|
|
Yhteensä
|
47
|
40 448
|
100,0
|
Suurista kaupungeista eniten kysyntää asumisoikeusasunnoille oli pääkaupunkiseudun lisäksi Tampereella, Kuopiossa ja Joensuussa. Ylitarjonnasta kärsivät mm. Oulu ja Salo. Jos ARA-vuokra-asuntoja on liikaa, kärsivät ylitarjonnasta myös ASO-asuntojen markkinat.
Kuva 4: Asumisoikeusasuntojen markkinatilanne kunnittain ASO-indeksillä tarkasteltuna.
Käyttövastikkeet
Vuonna 2014 ASO-asuntojen keskimääräiset käyttövastikkeet olivat 10,95 €/m2. Edelliseen vuoteen verrattuna käyttövastikkeet nousivat keskimäärin 2,7 %.
Edullisimmat käyttövastikkeet eli alle 10 euroa neliöltä, löytyvät Oulusta ja Turusta. Kalleinta asumisoikeusasuminen on pääkaupunkiseudulla, jossa keskimääräiset käyttövastikkeet vaihtelevat välillä 11,5–12,1 €/m2.
Kuva 5: Käyttövastikkeet ja vuokrat suurissa kaupungeissa 2014 (ARA, Tilastokeskus)
Käyttövastikkeet olivat ARA-vuokria edullisempia kaikissa muissa suurissa kaupungeissa Helsinkiä ja Kuopiota lukuun ottamatta. Tampereella, Turussa ja Oulussa käyttövastikkeet olivat 12 – 15 % edullisempia kuin paikalliset ARA-vuokrat. Vapaarahoitteisiin vuokriin verrattuna käyttövastikkeet olivat edullisempia kaikissa vertailukaupungeissa. Pienimmillään ero oli pääkaupunkiseudun kehyskunnissa (10,3 %) ja suurimmillaan Helsingissä (43,1 %).
Asuntosäätiö on suurin asumisoikeusasuntojen omistaja
Keväällä 2014 Asuntosäätiö osti Suomen Asumisoikeus Oy:n (Asokodit) SATO:lta ja VVO:lta, ja nousi suurimmaksi ASO-asuntojen omistajaksi. Asuntosäätiöllä oli ennestään 1 500 ASO-asuntoa, mutta kaupan jälkeen määrä nousi 15 500 asuntoon.