Det anskaffningsvärde som ARA har godkänt för bostäderna utgör utgångspunkten för beräkningen av självkostnadshyran. Anskaffningsvärdet bildas av kostnaderna för byggandet och jordgrunden.
I hyror enligt självkostnadsprincipen ingår kapitalutgifter i den ursprungliga finansieringen och godtagbara skötselutgifter som förutsätts av god fastighetsskötsel. Dessa täcks med hyror och fastighetens övriga intäkter. Dessutom kan man på förhand samla in medel för avsättningar för kommande ombyggnader, underhåll och skötsel.
Vid hyresbestämning bestäms hyrorna för en användningsprocent på 100 procent. Om man gör en avsättning för lägenheter som står tomma ska beloppet på den hyra som krävs in för detta baseras på utfallet för tidigare år och det uppskattade antalet tomma lägenheter för året för bestämningen av hyran.
Bokföringsmässiga poster såsom avskrivningar ska inte ingå i självkostnadshyran, eftersom bestämningen av hyran baserar sig helt på penningflödena. I hyran beaktas amorteringarna och räntorna på lånen.
Om utgifter som ska täckas med självkostnadshyran föreskrivs i 13 § i lagen om räntestöd för hyresbostadslån och bostadsrättshuslån (604/2001) och i 7 § i aravabegränsningslagen (1190/1993) med samma innehåll.
Godtagbara utgifter som ingår i självkostnadshyran är
1) lån för nybyggnad, anskaffning eller ombyggnad av fastigheter och bostäder samt indexjustering som ingår i överlåtelsepriset, om den ingår i ett överlåtelsepris som betalats till ett annat samfund än sådana som ingår i samma koncern
2) underhåll och skötsel av fastigheter och byggnader samt bostäder
3) en skälig avsättning för ombyggnad och för underhålls- och skötselåtgärder i ARA-objekt som finansierats med aravalån samt fram till 30.6.2018 med räntestödslån
4) uthyrning och förvaltning av bostäder
5) räntan på den i 15 § 2 mom. 1 punkten i den så kallade räntestödslagen eller 10 § 1 mom. 1 punkten avsedda självfinansieringsdelen (räntan på självfinansieringsdelen är högst fyra procent på räntestödslån som har godkänts 30.6.2018 eller tidigare; räntan på självfinansieringsdelen är högst sex procent på räntestödslån som har godkänts 1.7.2018 eller senare)
6) förpliktelser som enligt lag ankommer på ägaren och som inte beror på att ägaren har verkat i strid med denna eller någon annan lag
7) andra motsvarande godtagbara omständigheter.
Finansieringskostnader (punkt 1)
I hyran får ingå finansieringsutgifter som uppkommit för byggande eller anskaffning av hyresbostadshus och för ombyggnad, dvs. arava- och räntestödslånens årliga amorteringar och räntor, samt den kalkylerade räntan som eventuellt betalas på egna medel som godkänts för projektet.
Skötselkostnader (punkt 2)
Fastigheternas skötselkostnader täcker alla kostnader för underhållet av fastigheterna. Underhållskostnader är bland annat kostnader för fastighetsunderhåll i anslutning till el-, värme-, vatten- och avfallshanteringskostnader.
Skälig avsättning för kostnader för ombyggnad, underhåll och skötsel (punkt 3)
I ARA-objekt som belånats med aravalån och fram till 30.6.2018 med räntestödslån får belopp avsättas i hyrorna för kommande kostnader för ombyggnad, underhåll och skötsel. Genom att avsätta medel för kommande kostnader bidrar man till en jämn utveckling av hyrorna och reparationen eller ombyggnaden kommer, när den genomförs, inte att innebära en betydande förhöjning av hyran. Maximibeloppet som kan avsättas är reglerat.
Beloppet som kan tas ut i hyror för avsättning får vara:
- högst 1 €/bostm2/mån, förutsatt att lånet för finansieringen av huset eller bostaden har beviljats för högst 20 år sedan.
- högst 2 €/bostm2/mån, förutsatt att lånet för finansieringen av huset eller bostaden har beviljats för mer än 20 år sedan.
- 0 €/bostm2/mån, förutsatt att lånet för finansieringen av huset eller bostaden har beviljats 1.7.2018 eller senare.
Förvaltningskostnader (punkt 4)
De kostnader för förvaltning av ett hyreshusbolag som godkänns i självkostnadshyran är till exempel kostnader som föranletts av valet av boende, ekonomisk förvaltning, förvaltningslokaler, datasystem och program samt kostnader för debiteringar av en utomstående disponentbyrå.
Hyreshusets ägare ska oberoende av leverantör konkurrensutsätta de i fråga om värdena mest betydande förvaltningstjänsterna för vars täckande hyra tas ut eller enligt planerna ska tas ut.
Självfinansieringsandelens ränta (punkt 5)
När kostnader för byggprojektet för ett ARA-hyreshus godkänns bekräftar ARA en självfinansieringsandel för projektet. Av självfinansieringsandelen kan man för objektets hyror beräkna den ränta som föreskrivs i räntestöds-/aravaförordningen vid respektive tidpunkt. Räntan på självfinansieringsandelen är i räntestödsbelånade objekt som godkänts 30.6.2018 eller tidigare högst fyra procent. Räntan på självfinansieringsandelen i räntestödsbelånade objekt som godkänts 1.7.2018 eller därefter är högst sex procent.
Genom hyror kan inte inkrävas poster, med vilka man täcker förluster från ägarens övriga verksamhet. Till exempel ska service- och hyresverksamheten var separat täcka sina egna kostnader, inklusive ränte- och kapitalkostnader. Dessa verksamheter ska vara separerade såväl ekonomiskt som bokföringsmässigt.
Konkurrensutsättning
Hyreshusets ägare ska oberoende av leverantör konkurrensutsätta de i fråga om kostnaderna mest betydande disponent-, förvaltnings- och underhållstjänsterna och övriga tjänster kring fastighetsskötsel samt underhållsarbetena som täcks eller avses täckas genom att ta ut hyra. Om samfundet har egen personal anställd för att utföra dessa tjänster innebär bestämmelsen inte att det egna arbetet måste konkurrensutsättas. Det är emellertid även då motiverat att med jämna mellanrum utreda om samma tjänst kan erhållas förmånligare av en utomstående leverantör. En upphandling får inte delas upp eller beräknas med exceptionella metoder i syfte att undgå skyldigheten att konkurrensutsätta.
Om upphandlingens värde utan mervärdesskatt överstiger det nationella tröskelvärde som föreskrivs i lagen om offentlig upphandling och koncession (1397/2016) ska upphandlingen konkurrensutsättas, om inte något annat följer av tvingande brådskande skäl eller av någon annan lag.
Om den som äger ett hyreshus är en upphandlingsenhet som avses i lagen om offentlig upphandling och koncession (1397/2016), föreskrivs om dennes skyldighet att konkurrensutsätta upphandlingarna i nämnda lag.
Självkostnadshyrorna får inte användas för att täcka förluster från ägarens övriga verksamhet.