ARA-vuokra-asuntojen käyttöaste parani hieman vuonna 2021 verrattuna edelliseen vuoteen. Samalla tyhjien ARA-asuntojen määrä väheni hieman.
Pääkaupunkiseudulla ja muissakin suurissa kaupungeissa markkinaehtoisten vuokra-asuntojen tarjonta lisääntyi selvästi korona-aikana. Uusia asuntoja valmistui runsaasti, mutta etätöiden ja -opiskelun yleistyminen vähensi asuntojen kysyntää.
Uusien vuokralaisten löytyminen on vaikeutunut ja vuokrien nousu pysähtynyt. Vuokra-asuntojen käyttöasteet ovat laskeneet. Yksiöitä on riittänyt tavallisillekin ostajille, kun yhä useamman asuntosijoittajan ostohalut ovat vaihtunut myyntiin. Asuntosijoittamisen näkymää heikentää nyt korkojen nousu sekä yhtiövastikkeiden korotuspaineet korkean inflaation ja energian kallistumisen johdosta. Pitkään kestäneestä vuokra-asuntobuumista on jäljellä enää viimeiset jälkilöylyt, jotka voivat olla kitkerät isolla velkavivulla sijoittaneille.
Suurimpien kaupunkien ja erityisesti pääkaupunkiseudun väestönkasvu hidastui selvästi korona-aikana. Muuttoliikkeen suurimpia voittajia olivat lapsiperheitä houkutelleet kehyskunnat eli kyse on 2000-luvun alkupuolella lanseeratun ”Nurmijärvi-ilmiön” paluusta.
Kasvukeskusten ulkopuolella väestökato on jatkunut. Toisaalta Lapista ja muualtakin löytyy väkiluvultaan pieniä, mutta kasvavia kuntia. Niiden asuntomarkkinatilanne voi olla täysin erilainen kuin 30 km päässä sijaitsevassa naapurikunnassa.
ARA-asunnoilla kysyntää myös korona-aikana
Tavallisia ARA-asuntoja on Suomessa noin 240 000. Niihin kohdistui maaliskuussa 2022 yhteensä 122 500 hakemusta. Määrä kasvoi 2 %:lla edellisvuodesta. Hakemuksista 41 % kohdistui pääkaupunkiseudulle. Hakijoista 20 % oli luokiteltu erittäin kiireellisiksi. Alle 25-vuotiaiden osuus oli 23 %. Yhden hengen talouksia oli 62 % ja kahden hengen talouksia 20 %.
Vuonna 2021 tavallisen ARA-vuokra-asunnon sai 51 300 kotitaloutta, mikä on 10 % enemmän kuin vuotta aiemmin (Luku ei sisällä erityisryhmien mm. opiskelija- ja ikääntyneiden asuntoja, eikä asumisoikeusasuntoja. Hakemuksien päällekkäisyyttä ei ole poistettu). Yli 100 000 asukkaan kaupungeissa ARA-asunnon saaneiden määrä lisääntyi 11 % edellisvuodesta.
ARA-asunnoista oli uusia 4 200. Vuonna 2021 niiden osuus haettavista asunnoista oli Helsingissä 18 %, Espoossa 16 %, Tampereella 14 % ja Vantaalla 13 %. Uudistuotannolla on keskeinen merkitys vuokra-asuntojen tarjonnalle erityisesti suurissa kaupungeissa, joissa ARA-asuntokannan vaihtuvuus on pientä ja ARA- ja markkinavuokrien erot ovat suuret.
ARA-asuntojen markkinatilanne parani
ARA-vuokra-asuntojen käyttöaste vuonna 2021 oli 89,3 % (kuntakeskiarvo). Vuotta aiemmin käyttöasteiden keskiarvo oli 88,3 %. Käyttöaste parani 82 kunnassa ja heikentyi 49 kunnassa. 98 % käyttöasteen saavutti 36 kuntaa. 95 kunnassa käyttöaste jäi alle 90 %:in, mikä on 23 kuntaa vähemmän kuin vuotta aikaisemmin. Parantuneesta markkinatilanteesta kertoo myös kuntien keskimääräisen asukasvaihtuvuuden pieneneminen 25,2 %:sta (2021) 23,9 %:iin (2020).
Kuvio 1. Tyhjät ARA-vuokra-asunnot 2010-2022.
Vähintään 2 kuukautta tyhjiä ARA-asuntoja oli 7 800 (maaliskuu 2022). Määrä on 1 500 asuntoa vähemmän kuin vuotta aikaisemmin. Tyhjien ARA-asuntojen osuus laski 3,8 %:sta 3,2 %:iin.
Tyhjien ARA-asuntojen määrä lisääntyi 72 kunnassa ja väheni 122 kunnassa. Määrällisesti eniten tyhjiä ARA-asuntoja oli Kemissä (418), Joensuussa (362) ja Savonlinnassa (290). 68 kunnassa yli 10 % niiden ARA-asunnoista oli tyhjänä, kun vuotta aiemmin kuntia oli 79.
ARA-asuntojen markkinatilanne kunnittain
ARA jakaa kunnat 5 markkinaluokkaan ARA-indeksin arvon perusteella. ARA-indeksi lasketaan ARA-yhteisöiltä kerättyjen asuntomarkkinatietojen sekä Tilastokeskuksen väestö- ja vuokratietojen perusteella.
Kireitä vuokramarkkinoita ei ollut yhdessäkään kunnassa vuonna 2022. Melko kireään markkinaluokkaan sijoittui 9 kuntaa, mikä on 1 enemmän kuin vuonna 2021. Tasapainoisten kuntien määrä kasvoi 57:stä 60:een. Lievää ylitarjontaa esiintyi 94 kunnassa. Määrä väheni neljällä kunnalla edellisvuodesta. Ylitarjontaa oli 75 kunnassa.
Melko kireät vuokramarkkinat (ARA-indeksi 30,0-39,9)
Tyypillisiä piirteitä: Kysyntä ylittää tarjonnan, asunnoilla on korkea käyttöaste ja pieni vaihtuvuus. Tyhjien asuntojen osuus on pieni. ARA-asunnon saanti on kohtalaisen vaikeaa. ARA-vuokrat ovat edullisia markkinavuokriin verrattuna.
Melko kireitä kuntia oli 9. Muita pääkaupunkiseudun kuntia nopeammin kasvanut Espoo nousi Helsingin rinnalle vuokramarkkinoiden kireydessä. Vantaalla markkinatilanne tasapainottui. Turussa ja Tampereella markkinat kiristyivät edellisvuoteen verrattuna (Kuvio 2).
Kuvio 2 ARA-vuokra-asuntojen markkinatilanne suurissa kaupungeissa.
Monessa kehyskunnassa väestönkasvu kiihtyi koronan aikana, lisäten niiden asuntokysyntää. Melko kireään markkinaluokkaan sijoittuivat Porvoo, Kauniainen ja Naantali.
Tasapainoiset vuokramarkkinat (ARA-indeksi 20,0-29,9)
Tyypillisiä piirteitä: Kysyntä ja tarjonta ovat tasapainossa, asunnoilla on hyvä käyttöaste ja normaali vaihtuvuus. Tyhjien asuntoja määrä on pieni. ARA-asuntoja on tarjolla kohtuullisen hyvin, mutta yksiöistä voi olla pulaa. ARA-vuokrat ovat hieman edullisempia kuin markkinavuokrat.
Oulun asuntomarkkinatilanne kiristyi hieman, mutta sijoitus säilyi tasapainokuntien puolella. Kuopiossa markkinatilanne pysyi ennallaan, mutta Jyväskylässä ja Lahdessa ARA-indeksit laskivat hieman edellisvuodesta (Kuvio 2).
Seinäjoen ja Lappeenrannan ARA-indeksit nousivat edellisvuodesta. Hämeenlinnassa ARA-asuntojen vajaakäyttö väheni, mikä nosti kaupungin tasapainoisten kuntien joukkoon (Kuvio 3).
Kuvio 3 ARA-vuokra-asuntojen markkinatilanne maakuntien muissa keskuskaupungeissa.
Helsingin, Tampereen ja Turun seudun kehyskunnista lähes kaikki sijoittuvat tasapainoiseen markkinaluokkaan. Lieto, Tuusula ja Järvenpää jäivät vain niukasti melko kireästä markkinaluokasta. Nurmijärvi, Kittilä ja Siilinjärvi nousivat lievästä ylitarjonnasta tasapainoiseen luokkaan.
Lievä ylitarjontaa (ARA-indeksi 10,0-19,9)
Tyypillisiä piirteitä: Asuntojen käyttöaste on heikentynyt ja niiden vaihtuvuus on kohonnut. Tyhjien asuntojen määrä on kohonnut. ARA-asunnon saa helposti. ARA-vuokrat ovat hieman kalliimpia kuin markkinavuokrat.
Joensuussa ja Kokkolassa ARA-asuntojen vajaakäyttö lisääntyi ja ne tipahtivat tasapainoisesta lievän ylitarjonnan puolelle. Kajaani, Rovaniemi ja Vaasa kuuluvat lievän ylitarjonnan kategorian keskikastiin. Väestöään enemmän menettäneet Pori, Mikkeli ja Kouvola sijoittuvat lähellä ylitarjontaluokan rajapyykkiä.
Haapajärvi, Heinola, Ilmajoki ja Raahe siirtyivät ylitarjonnasta lievään ylitarjontaan.
Ylitarjontaa (ARA-indeksi <10)
Tyypillisiä piirteitä: Asuntojen käyttöaste on heikko ja vaihtuvuus suuri. ARA-asuntoja on paljon tyhjillään, joten asunnon saa ilman odotusta. ARA-vuokrat ovat kalliimpia kuin markkinavuokrat.
Väestöltään suurimmat ylitarjontakunnat ovat Savonlinna, Imatra ja Sastamala. Forssan, Loimaan, Varkauden ja Äänekosken markkinaluokitus heikkeni lievästä ylitarjonnasta ylitarjonnan puolelle.
Tarkemmat kuntatiedot löytyvät ARAn Asuntomarkkinakatsauksesta 1/2022
Lähteet
ARAn tilastot ja asuntomarkkinakatsaukset: ARAn tilastot ja asuntomarkkinakatsaukset
Tilastokeskus, Asumisen ja rakentamisen tilastot
Tilastokeskus, Kokeelliset tilastot, Asuntojen myyti- ja vuokrausilmoitukset
Tilastokeskus, Statfin tilastotietokanta