Koronapandemian aika on tuonut uudenalaista suuntaa asuntomarkkinaan. Tilastojen perusteella kuluva vuosi näkyy nimenomaan isompien asuntojen aiempaa suurempana kysyntänä. Asumiseen on tullut enemmän vaihtoehtoja.
Pientalomarkkinassa poikkeusaika tuntuu saaneen aikaan vipinää aikaisempien vuosien laskusuuntaiseen hintakehitykseen. Tilaa on haettu myös etäämmältä suurista kaupungeista, mikä näkyy esimerkiksi kehyskuntien nousevissa omakotitalojen ja rivitaloasuntojen hinnoissa. Kehyskunnissa omakotitalojen hinnat ovat nousseet viime vuoteen nähden jopa yli 10 prosenttia ja rivitaloasuntojen hinnat neljä prosenttia. Etätyö lähes kaksinkertaistui vuonna 2020, mikä on vaikuttanut osalla väestöstä asumiseen liittyviin valintoihin.
Poikkeusaika on heijastunut väestön muuttoliikkeeseen. Vielä ei tiedetä, mitkä muutokset ovat pysyvämpiä ja mitkä hetkellisiä. Tämän vuoden tammi-heinäkuussa 15 suurinta kaupunkia on menettänyt runsaat 6 000 henkilöä muualle Suomeen. Vastaavaa kehitystä ei tapahtunut edes 2000-luvun alun ns. Nurmijärvi-ilmiön aikaan. Erityisesti Helsingissä muutos aiempaan on suuri. Kuntien välisessä muuttoliikkeessä suurimman muuttovoiton viime vuonna sai Tampere, missä suotuisa muuttoliike on jatkunut myös tänä vuonna.
Asunnonostoaikeet korkealla – myytävää vähemmän
Koronapandemian ensimmäinen seuraus asuntomarkkinoilla nähtiin vuosi sitten huhtikuussa, kun asuntokauppa romahti ja kauppaa tehtiin kiinteistönvälittäjien kautta yli 30 prosenttia vähemmän kuin edellisvuonna. Asuntomarkkinoilla vallitsi suuri epävarmuus tulevasta, mutta pelot asuntokaupan hyytymisestä eivät käyneet lopulta toteen. Tänä vuonna asuntokauppa on rikkonut uusia ennätyksiä. Kuluttajien usko omaan talouteen pitkällä tähtäimellä on ollut koronasta huolimatta erityisen vahvaa, ja viime kuukausina on tilastoitu myös mittaushistorian myönteisimmät saldoluvut. Kuluttajien asunnonostoaikeet ovat olleet korkealla koko tämän vuoden. Syynä lienee, että korona-aikana kotitaloudet eivät ole päässeet kuluttamaan entiseen tapaan ja säästöjä on kertynyt.
Vaikka ostohaluja on, on asuntokauppaa hidastanut se, että kaikissa asuntotyypeissä myytäviä kohteita on ollut aikaisempaa vähemmän. Tilastokeskuksen kokeellisen tilaston mukaan vanhojen kerros- ja rivitaloasuntojen myynti-ilmoituksia oli verkkopalvelussa kesäkuussa 5 prosenttia ja omakotitalojen myynti-ilmoituksia 20 prosenttia vähemmän kuin vuosi sitten. Ensimmäisiä kaupankäynnin tasaantumisen merkkejä nähtiin heinäkuussa, kun kiinteistönvälittäjien kautta tehtiin 5 prosenttia vähemmän vanhojen kerros- ja rivitaloasuntojen kauppoja kuin vuosi sitten.
Samalla kun myytävistä asunnoista on ollut pulaa, vuokra-asuntomarkkinassa on nähty poikkeuksellisen runsasta asuntotarjontaa sekä vuokrien nousukehityksen tasaantumista. Pandemian myötä vuokra-asuntojen kysynnässä tapahtui muutoksia opiskelijoiden etäopiskelun vuoksi. Lisäksi matkailun tyssääminen lisäsi lyhyen vuokraukseen käytettävien asuntojen siirtymistä pitkäaikaisvuokrauksen puolelle.
Asuntorakentaminen ei alun ennakko-odotuksista huolimatta hyytynyt koronan myötä. Tämän vuoden toisella neljänneksellä nähtiin asuntoaloituksissa jo uusia tilastoennätyksiä, kun kokonaismäärä ylitti 17 000 aloituksen. Yli 60 prosenttia uusista asuntoaloituksista toteutuu kuudessa suurimmassa kaupungissa. Kaupunkien vetovoima on siis säilynyt. Vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat ovat jatkaneet nousuaan kaikissa suurissa kaupungeissa, etenkin Helsingissä, Tampereella, Turussa ja Espoossa.
Vanhoista rivitaloasunnoista ja omakotitaloista on kysyntää
Tarjonnan vähäisyys ja isompiin asuntoihin kohdistuva aiempaa suurempi kysyntä näkyy vanhojen rivitaloasuntojen ja omakotitalojen hinnoissa. Pääkaupunkiseudulla rivitaloasuntojen hinnat olivat loppuvuodesta 2020 alkuvuoteen 2021 noin neljän prosentin vuosinousussa ja toisella neljänneksellä rivitalojen hintojen nousu ylitti jo kerrostalojen hinnannousun. Muualla Suomessa pitempään jatkunut rivitaloasuntojen hintojen lasku näyttäisi vuoden 2020 lopussa pysähtyneen ja nousua on jo lähes neljä prosenttia, kun tarkastellaan hintojen vuosimuutoksia (kuvio 1).
Kuvio 1. Myytyjen kerros- ja rivitalojen hintojen vuosimuutos (%) koko maassa, pääkaupunkiseudulla (PKS), muualla Suomessa, Helsingin kehyskunnissa sekä suurimmissa kaupungeissa 2021/Q2. Lähde: Tilastokeskus.
Tuoreiden lukujen mukaan isoissa kaupungeissa, kuten Espoossa, Vantaalla ja Tampereella, vanhojen rivitaloasuntojen hinnat ovat nousseet enemmän kuin kerrostaloasuntojen hinnat. Vantaalla runsas uudistuotanto on hillinnyt etenkin kerrostaloasuntojen hintojen nousua jo pidempään. Kerrostaloasuntojen hintakehityksessä huomionarvoista on se, että juuri isompien asuntojen hintakehitys on ollut aikaisempaa voimakkaampaa ja hinnat ovat nousseet paikoin pienempiä asuntoja enemmän. Tämä yhdessä viimeaikaisen rivitaloasuntojen hintakehityksen kanssa viittaa poikkeusajan kasvattaneen kiinnostusta isoja asuntoja kohtaan.
Koronaa edeltävään aikaan nähden omakotitalokauppa on piristynyt ja tarjontaa on tänä vuonna ollut monin paikoin niukasti. Vanhojen omakotitalojen kauppaa on tehty viimeisen vuoden aikana 18 prosenttia enemmän kuin vuotta aikaisemmin, eli noin 3 000 omakotitalokauppaa enemmän.
Vanhojen omakotitalojen tarjonnan vähäisyys näkyy Tilastokeskuksen kokeellisessa tilastossa kerros- ja rivitaloja selvemmin. Myytävien kohteiden määrän lisäksi omakotitaloihin kohdistuvaa kysyntää voidaan arvioida myös markkinointiajoissa tapahtuneissa muutoksissa. Kesäkuussa omakotitalon keskimääräinen markkinointiaika oli 80 päivää, kun se vuosi sitten oli 122 päivää. Omakotitalojen markkinointiajat ovat lähteneet laskuun jo alkuvuodesta ja yli vuoden ajan myynnissä olleiden omakotitalojen osuus on kesäkuun tietojen perusteella laskenut merkittävästi viime keväästä. Tämä voi kertoa siitä, että hyvät kohteet myydään nopeasti, ja myös pidempään myynnissä olleet vanhat omakotitalot ovat liikkuneet aiempaa paremmin.
Omakotitalokaupan piristyminen näkyy selvästi vanhojen omakotitalojen hintakehityksessä. Voimakkaimmin hinnat ovat nousseet yli 100 000 asukkaan kaupungeissa, mutta nousu on ollut poikkeuksellisen suurta laajasti eri alueilla (kuvio 2).
Kuvio 2. Vanhojen omalla tontilla olevien omakotitalojen hintakehitys 2015-2021/Q2-kunnissa asukasluvun mukaan jaoteltuna. Lähde: Tilastokeskus, kiinteistöjen hinnat.
Omakotitalorakentaminen piristynyt, mutta kustannukset nousevat
Pientalotonttien myynti on kasvanut tasaisesti alkuvuodesta 2020. Pientalotonteista on tehty tämän vuoden ensimmäisen puoliskon aikana yli 1 000 kauppaa enemmän kuin vuosi sitten vastaavaan aikaan – nousua kauppamäärissä on yli 60 prosenttia. Pientaloteollisuus raportoi jo alkuvuodesta talokauppojen myynnin nousseen jopa 70 prosenttia vuoden takaisesta, ja tästä vuodesta odotetaan parasta pitkään aikaan.
Kiihtynyt tonttikauppa näkyy luonnollisesti viiveellä myönnetyissä rakennusluvissa. Kuntien rakennusvalvonnan lupaprosessit voivat viivästyä vaihtelevien lupajonojen vuoksi, ja rakentamisen aloitusta voivat puolestaan hidastaa esimerkiksi haasteet rakennusmateriaalien tai talopakettien saatavuudessa. Rakennusmateriaalien, etenkin puutavaran, hinnat ovat olleet koko vuoden voimakkaassa nousussa.
Vielä elokuussa 2020 myönnettyjen rakennuslupien määrä omakotitaloasunnoille oli edellisvuotta pienempi, mutta tämän jälkeen myönnetyt lupamäärät ovat olleet yhtäjaksoisesti edellisvuotta suurempia (kuvio 3). Omakotitalorakentamisen nousu vuosisummissa mitattuna on vielä vaimeaa, mutta nähtäväksi jää miten myönteinen pientalotonttikauppa näkyy tässä viiveellä.
Kuvio 3. Myönnetyt rakennusluvat asunnoille, liukuvat vuosisummat 2010-2021/Mo6. Lähde: Tilastokeskus, rakennus- ja asuntotuotanto.
Merkittäviä muutoksia asuntorakentamisen osuuksissa talotyypeittäin ei ole tapahtunut poikkeusaikana. Noin kolme neljästä uudesta asunnosta on kerrostaloasunto. Pientalojen sekä rivitalojen kysynnän kasvun kanssa yhtäaikaisesti kysytään myös kaupunkikeskustojen erikokoisia asuntoja, mikä näkyykin niiden hintojen jatkuvana nousuna. Kun ottaa huomioon yksinasumisen kasvavan trendin, ei ole mitään syytä olettaa, että pientalomarkkinan poikkeuksellisen hyvä kysyntä heikentäisi keskustan kerrostaloasuntojen kysyntää.
Poikkeava vuosi on kuitenkin tuonut asumiseen enemmän vaihtoehtoja. Työmatkan merkitys on monelle aiempaa vähemmän tärkeä asunnon valintakriteeri, ja lisäneliöillä on aikaisempaa enemmän arvoa asumisessa. Toisaalta keskusta-alueelle hyvien palveluiden lähelle halutaan edelleen, ja nämä asunnot ovat monelle myös hyvä sijoituskohde.
Kirjoittaja toimii Tilastokeskuksen tilastopäällikkönä Rakentamisen-alueella.