Ajankohtaista ohjauksesta ja valvonnasta – oppaat päivitetty

 
ARAn on julkaissut lakimuutosten johdosta päivitetyt vuokranmääritys-, käyttövastike- ja asukasvalintaoppaat heinäkuun 2018 alussa. Löydät päivitetyt oppaat täältä.

Vuokra- ja asumisoikeusasuntojen tuotantoa koskeva 40 vuoden ns. pitkä korkotukimalli on uudistunut 1.7.2018. ARA uutisoi aikaisemmin kesäkuussa uusien korkotukilainojen tukiehtojen muutoksista. Pitkän korkotukimallin uudistamisesta aiheutuu huomioitavia asioita myös olemassa olevan ARA-asuntokannan hallinnoimiseen.

Alle on koottu vuokra- ja asumisoikeusasuntojen käyttö- ja luovutusrajoituksiin säädettyjä muutoksia.

Käyttö- ja luovutusrajoituksiin liittyviä muutoksia seuraavissa säädöksissä:

 
Vuokran- ja käyttövastikkeiden määritys

Perusparannuksiin varautuminen

(korkotukilaki 13 §, laki asumisoikeusasunnoista 16 a § sekä aravarajoituslaki 7 §)

• Aravalainoitetuissa sekä 30.6.2018 tai sitä ennen korkotukilainoitetuissa ARA-vuokratalo- ja asumisoikeuskohteissa voi varautua tuleviin perusparannus-, ylläpito- ja hoitokustannuksiin keräämällä niitä varten varoja vuokrissa. Varautumista varten vuokrissa perittävä määrä saa olla:
   
  • enintään 1 €/asm²/kk, jos talon tai asunnon rahoittamiseksi myönnetyn lainan hyväksymisestä korkotukilainaksi on kulunut enintään 20 vuotta
     
  • enintään 2 €/asm²/kk, jos talon tai asunnon rahoittamiseksi myönnetyn lainan hyväksymisestä korkotukilainaksi on kulunut yli 20 vuotta.
     
• 1.7.2018 tai sen jälkeen korkotukilainoitetuissa kohteissa tuleviin perusparannus-, ylläpito- ja hoitokustannuksiin varautuminen on kielletty.
   
• Saman omistajan* omistamien ARA-vuokra-asuntojen vuokrat voi tasata aravarajoituslain 7 a §:n ja korkotukilain 13 a §:n mukaisesti riippumatta siitä, onko asunnot rahoitettu aravalainoilla, korkotukilainoilla 1.1.2002-30.6.2018 välisenä aikana tai uusilla korkotukilainoilla 1.7.2018 alkaen.

_{*) Samalla omistajalla tarkoitetaan vuokrataloyhteisöä, joka omistaa asunnot suoraan tai hallinnoi asuntoja keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön osakkeiden omistamisen perusteella.}

• Asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeet voi tasata asumisoikeusasunnoista annetun lain 16 a §:n mukaisesti riippumatta siitä, onko asunnot rahoitettu aravalainoilla, korkotukilainoilla 1.1.2002-30.6.2018 välisenä aikana tai uusilla korkotukilainoilla 1.7.2018 alkaen.
   
• HUOM! Jos vuokra-asunto- tai asumisoikeuskohteelle on aiemmin myönnetty rakentamis- tai hankintakorkotukilaina ja 1.7.2018 jälkeen sille myönnetään uusi perusparannuskorkotukilaina, perusparannus-, ylläpito- ja hoitotoimenpiteisiin varautuminen kohteen asunnoista perittävissä vuokrissa ei ole enää sallittua.
   
• Vuokranmääritys- sekä käyttövastikelaskelmassa esitetään varautumisena kerättävien varojen määrä ja tilikauden päätyttyä jälkilaskelmassa esitetään kertyneiden varojen määrä ja niiden käyttö.

 
Omarahoitusosuudelle perittävä korko

(korkotukilaki 13 § ja korkotukiasetus 23 § sekä aravarajoituslaki 7 § ja arava-asetus 58 §)

ARA-vuokratalohankkeen kustannuksia hyväksyttäessä hankkeelle vahvistetaan kohdekohtainen omarahoitusosuus. Omarahoitusosuudesta voidaan laskea kohteen vuokriin kulloinkin korkotuki-/arava-asetuksessa säädetty korko, riippuen siitä, miten omarahoitusosuus on katettu.

• Vuokriin laskettava omarahoitusosuuden korko saa olla:
  • 30.6.2018 tai sitä ennen hyväksytyissä korkotukilainoissa enintään 4%
  • 1.7.2018 tai sen jälkeen hyväksytyissä korkotukilainoissa enintään 6 %.

 
ARA-asuntojen käyttötarkoituksen muutos
(korkotukilaki 18 § ja aravarajoituslaki 16 §)

ARA-vuokra-asuntojen ja asumisoikeusasuntojen käyttäminen muuhun kuin asuintarkoitukseen on mahdollista erikseen myönnettävällä luvalla.

• ARAlta haetaan 1.7.2018 alkaen lupaa aravalainalla ja pitkällä korkotukilainalla lainoitettujen vuokra-asuntojen käyttötarkoituksen muutokseen. Aikaisemmin lupaa haettiin ARA-kohteen sijaintikunnalta.
   
• ARA-kohteen sijaintikunnalta haetaan edelleen lupaa käyttötarkoituksen muutokseen:
  • vanhan korkotukilain (867/1980) ja uuden lyhyen korkotukilain (574/2016) nojalla lainoitetuille vuokra-asunnoille
  • takauslainoitetuille vuokra-asunnoille sekä
  • asumisoikeusasunnoille.
     
• ARA-kohteen sijaintikunnalta haetaan myös tilapäistä poikkeuslupaa asukasvalinnassa.

 
ARA-asuntojen luovutus ja luovutushinta
(korkotukilaki 14 § ja 15 § sekä aravarajoituslaki 8 § ,10 § ja 11 §)

Rajoitusten alaiset ARA-kohteet (arava/korkotukivuokra-asunto tai tällaisen asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet taikka arava/korkotukivuokratalo tai arava/korkotukivuokrataloyhtiön osakkeet)voidaan luovuttaa kunnalle tai ARAn nimeämälle luovutuksensaajalle, jolle voitaisiin myöntää vuokra-aravalaina tai vuokra-asuntojen korkotukilaina.

Arava-/korkotukivuokra-asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet tai arava-/korkotukivuokrataloyhtiön osakkeet saadaan lisäksi luovuttaa ARAn nimeämälle luovutuksensaajalle, jonka voidaan katsoa vastaavan osakkeiden luovuttajaa.

ARA-kohteen luovutukselle on haettava ennen luovutusta ARAn hyväksyminen. Luovutuksensaajan nimeämisen yhteydessä ARA vahvistaa kohteen luovutuskorvauksen tai enimmäishinnan, joka on samalla ARA-kohteen korkein luovutushinta.

Luovutuskorvausta ja enimmäishintaa EI VAHVISTETA, jos:

• luovuttaja ja luovutuksensaaja kuuluvat samaan konserniin**,
• luovutus toteutetaan sulautumisena, jakautumisena tai liiketoiminnan siirtona.

_{**) Konsernilla tarkoitetaan samaan konserniin kuuluvien yleishyödyllisten asuntoyhteisöjen ja niiden määräysvallassa olevien, valtion tuella rahoitettuja asuntoja (ARA-asuntoja) omistavien yhteisöjen kokonaisuutta tai kunnan tai muun julkisyhteisön määräysvallassa olevien, ARA-asuntoja omistavien yhteisöjen kokonaisuutta.}

 
Valvonta
(korkotukilaki 39 § ja aravarajoituslaki 23 §)

ARAlla ja Valtiokonttorilla on oikeus salassapitosäännösten ja muiden tiedonsaantia koskevien rajoitusten estämättä pyynnöstä saada viranomaiselta ja muulta julkista tehtävää hoitavalta tässä pykälässä säädettyä valvontaa varten välttämättömät tiedot lainansaajasta ja muusta ARAn yleishyödylliseksi nimeämän yhteisön konserniin kuuluvasta tai kuntaomisteisesta yhteisöstä. Tietoja saa hakea teknisen käyttöyhteyden avulla ilman sen suostumusta, jonka etujen suojaamiseksi salassapitovelvollisuudesta on säädetty.