Översikt av bostadsmarknaden 1/2015: Hyresbostäder

Huvudfokus i bostadsmarknadsöversikten 1/2015 ligger på att utreda den kommunala hyresbostadsmarknaden i hela landet och speciellt i huvudstadsregionen och i landskapens centralstäder. Skillnaderna mellan bostadsmarknadsläget i olika kommuner analyseras med hjälp av ARA-indexet, som består av flera olika indikatorer.

Hela översikten och statistikbilagor finns bara på finska. Länkar finns nedanför texten.

Den ekonomiska recessionen har ökat efterfrågan på hyresbostäder

I slutet av 2014 köade 106 500 hushåll i hela Finland till en ARA-hyresbostad, vilket är 3,8 % mer än 2014. Av de sökande var 43 % från huvudstadsregionen. Om man bortser från 2008 har marknadsläget i huvudstadsregionen stramats åt sedan 2005. I de övriga tillväxtcentrumen är situationen jämnare, men sedan 2012 har bostadsköerna även här ökat lika snabbt som i huvudstadsregionen. 104 kommuner hade flersökande än tidigare, 150 kommuner färre.

Asuntomarkkinakatsaus 1/2015: kuvio1 (sv)
Diagram 1. Skillnad mellan utbud och efterfrågan på ARA-bostäder 2005–2014.

Skillnaden mellan efterfrågan och utbud i huvudstadsregionen och tillväxtcentrumen ökade 2014 till 46 000 bostäder, vilket indikerar ett ökat behov av ARA-bostäder med rimliga hyror och en ökad popularitet för hyresboende i vårt land, där den ekonomiska recessionen fortsätter efter finanskrisen. I Helsingfors köade över 30 000 hushåll till ARA-bostäder. Jämfört med föregående år ökade bostadsköerna mest i Kuopio (48 %) och Joensuu (43 %). I Vanda var ökningen 21 %, i Vasa 16 %, i Åbo 10 % och i Tammerfors 9 %. I Uleåborg minskade antalet sökande med 31 %. Också i Villmanstrand (-25 %), Björneborg (-22 %) och Lahtis (-18 %) minskade antalet sökande.

Enligt  ARA-indexet[1] råder ett ansträngt eller tämligen ansträngt marknadsläge i 21 kommuner. I dessa bor 32 % av Finlands befolkning. Alla kommuner i huvudstadsregionen faller inom den högsta kategorin av ansträngt marknadsläge. Tämligen ansträngt är marknadsläget bl.a. i Tammerfors och Kuopio, samt av kranskommunerna i Helsingforsregionen bl.a. Träskända, Kervo, Kyrkslätt, Nurmijärvi och Borgå.

När det gäller de stora städerna råder det ett balanserat marknadsläge i Åbo, Jyväskylä, Lahtis, Joensuu och Tavastehus. Bland Helsingforsregionens kranskommuner faller även Mäntsälä och Tusby i denna kategori. Samma gäller vissa kranskommuner i Tammerfors- och Åboregionerna, bl.a. Kangasala, Lempäälä, S:t Karins och Nådendal. I ovan nämnda kommuner är efterfrågan och utbudet på ARA-hyresbostäder i balans. Långa bostadsköer eller underutnyttjande av bostäderna förekommer bara sporadiskt.


[1] Skillnaderna på bostadsmarknaderna i olika kommuner och hur respektive marknad fungerar bedöms med ARA-indexet, vars värden är mellan 0 och 50. ARA-indexet beräknas utifrån bostadsmarknadsenkäter i kommunerna som en kombination av fem olika indikatorer.


Antalet tomma ARA-bostäder ökade för tredje året i rad

Efterfrågan på ARA-bostäder fördelar sig ojämnt. Antalet hushåll som står i kö till en hyresbostad ökar i tillväxtcentrumen, medan antalet tomma ARA-bostäder ökar utanför dessa. Enligt ARA-indexet finns det ett överutbud på ARA-bostäder i 143 kommuner i fasta Finland. Därtill finns det ett lindrigare överutbud i 78 kommuner. I dessa kommuner finns sammanlagt 46 % av befolkningen och 34 % av ARA-bostäderna. En låg nyttjandegrad (< 95 %) och en hög omsättning (>30 %) är typiska för ARA-bostäderna i dessa kommuner. Antalet tomma bostäder är stort i förhållande till bostadsbeståndet.

Kommuner enligt marknadssituation, befolkningsuppgifter och ARA-bestånd 2014 Asuntomarkkinakatsaus 1/2015: taulukko

 

I november 2014 fanns det sammanlagt ca 7 200 tomma ARA-hyresbostäder. Det var 500 bostäder fler jämfört med året innan. Antalet tomma ARA-bostäder har nästan fördubblats på två år (figur). Andelen tomma ARA-bostäder var 1,8 % av alla ARA-bostäder. I Lappland var andelen 9,0 %, men i Nyland bara 1,2 %.

Asuntomarkkinakatsaus 1/2015: kuvio2
Diagram 2. Tomma ARA-bostäder 2011–2014. © Bild: ARA

Skillnaderna i hyrorna mellan ARA-bostäder och fritt finansierade bostäder störst i huvudstadsregionen

I Helsingfors ökade skillnaden mellan hyror för fritt finansierade bostäder och ARA-bostäder till över 49,3 % år 2014. I Esbo var skillnaden 22,8 %, i Vanda 16,4 %. Utanför huvudstadsregionen var det bara i Tammerfors som hyran per kvadratmeter för fritt finansierade bostäder gick över 13 euro (13,3 €/m2). Näst dyrast var hyrorna i Kuopio (12,5 €/m2), Jyväskylä (12,4 €/m2) och Åbo (12,3 €/m2). Också i Lahtis, huvudstadsregionen kranskommuner och Joensuu var medelhyrorna minst 12 euro per kvadratmeter. Förmånligast var hyrorna för fritt finansierade bostäder liksom året innan i Karleby (9,9 €/m2) och Kouvola (10,0 €/m2).

I landskapen var skillnaderna i hyra mellan ARA-bostäder och fritt finansierade bostäder störst i Joensuu (20,7 %), Kuopio (19,7 %) och Tammerfors (14,0 %). I Björneborg var hyrorna för ARA-bostäder till och med 5,4 % högre än hyrorna för fritt finansierade bostäder. Av de övriga stora städerna var det bara i Rovaniemi (-1,3 %) som ARA-hyrorna var högre än hyrorna för fritt finansierade bostäder. I övriga Finland var skillnaderna i hyrorna i allmänhet små, men hyrorna för fritt finansierade bostäder är ofta lägre. I februari 2015 fanns det 192 kommuner i fasta Finland där medelhyrorna för ARA-bostäder var högre än hyrorna för fritt finansierade bostäder (mottagare av allmänt bostadsbidrag från FPA, februari 2015). År 2012 motsvarande siffra var 178 kommuner.Asuntomarkkinakatsaus 1/2015: kuvio3

Diagram 3. Skillnad i medelhyra för fritt finansierade bostäder och ARA-bostäder (%) 2013 och 2014

 

 

Allt större andel av den fritt finansierade höghusproduktionen är hyresbostäder

När det tidigare var främst hushåll som köpte nya bostäder, har läget förändrats radikalt under de senaste tre åren i och med att bostadsfonder har trätt in på marknaden. Detta har ökat utbudet på fritt finansierade hyresbostäder även om volymen på nyproduktionen under samma period har krympt med ca 5 000 varje år. Antalet hyresbostäder som köpts av bostadsfonder och rikstäckande hyreshusbolag ökade från 2 000 år 2012 till 3 500 år 2014. År 2015 uppskattas antalet redan uppgå till 4 300 bostäder (RT:s uppskattning).

Påbörjad nyproduktion 2012–2015

Påbörjade bostäder

2012

2013

 

2014

2015 (uppsk.)

Bostäder, st.

       

Rad- och höghus

20 200

19 200

18 600

18 800

- fritt finansierade

14 000

12 800

11 200

10 800

Egnahemshus

9 700

7 900

5 900

5 700

Fritt finans. tot.

23 700

20 700

17 100

16 500

ARA-bostäder

6 200

6 400

7 400

8 000

Totalt

 

29 900

27 100

24 500

24 500

Källa: Statistikcentralen, ARA, RT.
Av ARA-bostäderna har bara 2 000 bostäder per år varit s.k. normala hyresbostäder.
 

Även om utbudet på fritt finansierade hyresbostäder har varit större än tidigare år, har det inte minskat efterfrågan på ARA-bostäder i de städer där skillnaden i hyra mellan hyresformerna är stora. Köerna till ARA-bostäder har ökat särskilt i huvudstadsregionen där det finns knappt om lediga ARA-bostäder. Det svaga ekonomiska läget och sysselsättningsläget har upprätthållit den stora efterfrågan på hyresbostäder då många potentiella förstabostadsköpare har stannat på hyresbostadsmarknaden. Antalet köpare av första bostad i aktiebolagsform var 29 500 år 2011, men år 2013 hade antalet gått ned till under 21 000. Antalet köpare av första bostäder var 39 % mindre jämfört med rekordåret 2006.

Förändringarna på bostadsmarknaden 2012–2015 har haft följande effekter:

  • Byggfirmor: ”Fondernas hyresbostadsboom” har upprätthållit nyproduktionen och förhindrat att det på grund av den svaga efterfrågan bland konsumenterna uppkommer en reserv av färdiga nya bostäder. En del av bostäderna har sålts till partipris till investerare. Mätt i antalet bostäder har volymen på höghusproduktionen bara sjunkit något. I linje med efterfrågan har medelstorleken på bostäderna minskat.
     
  • Bostadsägare: Den stora efterfrågan i tillväxtcentrumen har upprätthållit höga nivåer på nyttjandegraden och hyrorna. Rikstäckande hyreshusbolag har gjort rekordresultat. Tack vare den svaga efterfrågan bland konsumenter har man kunnat köpa nya hyreshus förmånligt.
     
  • Bostadssäljare och -köpare: Det rikliga utbudet på bostäder ger köpare många alternativ och köparna kan också försöka ge lägre anbud. Säljarna är emellertid inte så villiga att sänka priserna. Många godkänner hellre ett anbud som är försett med villkor och väntar att köparen får sålt sin egen bostad. Då det finns få kontantköpare och säljarna inte är villiga att pruta på bostadspriset är försäljningstiderna långa inom bostadshandeln.
     
  • Hyresgäster: Utbudet på fritt finansierade hyresbostäder har ökat i tillväxtcentrumen, men bostäderna har varit dyrare än förut. Ett bra läge, en bättre nivå på utrustningen och en liten medelstorlek har kompenserat för det högre kvadratpriset på det äldre hyresbostadsbeståndet. I huvudstadsregionen och i flera andra tillväxtcentrum är det mycket svårt att få en ARA-bostad.

Utsikter på bostadsmarknaden 2015–2016

Under de senaste tre åren har en dold efterfrågan dämts upp på bostadsmarknaden. När konsumenternas tilltro och det ekonomiska läget stärks kommer denna efterfrågan att upplösas på bostadsmarknaden. Läget torde vända redan under 2015. En ökning i antalet bostadsaffärer på upp till 10 % är möjlig eftersom utgångsnivån är exceptionellt låg. Den låga räntenivån och de höga hyrorna i fritt finansierade bostäder talar för att man ska köpa bostad. Å andra sidan gör den höga prisnivån i huvudstadsregionen det svårt för förstabostadsköpare att komma in på marknaden.

Den livligare bostadshandeln i tillväxtcentrumen gör att bostadspriserna går upp något i slutet av 2015. Det stora utbudet och köparnas försiktighet dämpar prisökningen. I övriga Finland sker inga stora förändringar i bostadshandeln. Det rikliga utbudet men ringa efterfrågan på egnahemshus är utmärkande för bostadsmarknaden i övriga landet. 

Potentiella köpare av förstabostad, som har skjutit upp bostadsköpet men nu börjar övergå från hyresboende till ägarboende, är i nyckelposition. När denna dolda efterfrågan realiseras till ägarbostäder minskar efterfrågan på hyresbostäder. Då det på samma gång färdigställs rekordartat många fritt finansierade hyresbostäder kan följden bli ett överutbud på dessa. I huvudstadsregionen blir denna obalans kortvarig eftersom efterfrågan på hyresbostäder är så stor. I övriga Finland kan underutnyttjandet av nya hyresbostäder dra ut på tiden då tillgången till förmånligare hyresbostäder är större.

 

Publicerad 15.7.2015 kl. 13.53, uppdaterad 28.7.2015 kl. 13.52