Tyngdpunkten i översikten 2/2013 ligger på att utreda den kommunala hyresbostadsmarknaden i hela landet och speciellt i landskapens centralstäder. Skillnaderna mellan de kommunala bostadsmarknaderna bedöms med hjälp av ARA-indexet som består av flera olika mätare. Utöver ARA-bostäderna har också den fritt finansierade hyresbostadsmarknaden beaktats.
ARA utredde läget på hyresmarknaden i kommunerna
Med hjälp av ARA-indexet kan man analysera hur ARA-hyresbostadsmarknaden i olika kommuner skiljer sig åt och hur respektive marknad fungerar. ARA-indexet beräknas utifrån enkäten om bostadsmarknaden i kommunerna. Som mätare har använts:
- Fått bostad/sökande
- Andelen akut sökande
- Omsättning av hyresgäster
- nyttjandegraden för ARA-bostäderna
- Bostadslösa/1 000 invånare
ARA-indexets värden ligger mellan 0 och 50. Ju högre värde, desto svårare är det att få en ARA-bostad i kommunen. Låga värden anger ett överutbud på ARA-bostäder.
Enligt utredningens resultat kan kommunerna delas in i tre huvudklasser på basis av hur ansträngd hyresmarknaden är:
- Inom den ansträngda marknaden bor 1,5 miljoner finländare (29 %) i 21 kommuner, där 38 % av ARA-bostadsbeståndet är beläget. Att få en ARA-bostad är i dem svårt eller ytterst svårt. Befolkningsökningen samt dyra fritt finansierade hyres- och ägobostäder ökar efterfrågan på ARA-bostäder.
- I 45 kommuner är marknadsläget gott eller normalt. De representerar 27 % av befolkningen och 30 % av ARA-beståndet. I dem möter efterfrågan och utbud av hyresbostäder och på årsnivå uppstår det inte långa bostadsköer, låg nyttjandegrad av bostäderna eller problem med tomma bostäder.
Två tredjedelar av kommunerna lider av överutbud. I dem bor 41 % av befolkningen, men i dessa områden finns endast 30 % av ARA-beståndet. Gemensamt för kommunerna som lider av ett överutbud av ARA-bostäder är att befolkningen minskar.
Sambandet mellan den fritt finansierade och den reflerade hyresmarknaden
Fyrtionio procent av hyresbostäderna är fritt finansierade. De skiljer sig från ARA-bostäderna genom att de inte har några begränsningar gällande hyresbestämningen och valet av hyresgäster. Hyrorna för de fritt finansierade hyresbostäderna bestäms av marknaden. Ökande efterfrågan gör det möjligt att ta ut högre hyror i nya hyresförhållanden. På motsvarande sätt sänks eller bibehålls hyresnivån till följd av svag efterfrågan, ifall hyresvärden vill få bostaden uthyrd.
Helsingfors, Esbo och Vanda skiljer sig från de övriga genom de höga hyrorna för fritt finansierande bostäder och större skillnader i hyresnivån än i andra kommuner. Under 2012 var medelhyran enligt Statistikcentralen 11,26 euro per kvadratmeter för en ARA-bostad i huvudstadsregionen, 15,33 euro för en fritt finansierad hyresbostad och 17,41 euro för ett nytt hyresförhållande i en fritt finansierad bostad. Skillnaderna i hyresnivån var stora också i Åbo, Kuopio, Villmanstrand och Joensuu. I Kajana, Björneborg och Rovaniemi var skillnaderna i hyresnivån däremot mycket små. I 172 kommuner i Finland var medelhyran (€/m2) för ARA-bostäderna dyrare än för de fritt finansierande bostäderna.