Delägarbostäder

Med delägarbostad avses en bostad för vilken den boende i det första skedet köper de aktier vilka medför minoritetsrätten till bostaden. Den boende och majoritetsägaren (nedan samfundet) ingår ett delägaravtal om köp av minoritetsandel, dvs. ett köpebrev. Dessutom ingår den boende och samfundet ett hyresavtal, eftersom minoritetsägaren bor i bostaden mot hyra fram till dess att den boende har rätt att lösa in resten av de aktier som medför rätt att besitta bostaden. Efter inlösningen motsvarar bostaden en traditionell bostadsaktiebolagsbostad, på vilken lagen om bostadsaktiebolag (1599/2009) tillämpas.

Delägarbostäder produceras både med räntestöd från staten och helt fritt finansierat. Villkoren för delägarbostäder som finansierats med räntestödslån från staten (604/2001) står i lagen om delägarbostäder som finansieras med räntestödslån för hyresbostäder (232/2002). Lagen gäller inte fritt finansierade delägarbostäder och inte heller delägaravtal som ingåtts före 15.4.2002. Villkoren för delägarbostäder som finansierats med räntestödslån före ovan nämnda lag, s.k. gamla delägarbostäder, baseras endast på avtal mellan minoritets- och majoritetsägaren.

Denna anvisning rör bara delägarbostäder på vilka lagen om delägarbostäder som finansieras med räntestödslån för hyresbostäder tillämpas.

Delägaravgift

Delägaravgiften som ska tas ut av minoritetsägaren är den procentandel som motsvarar hans eller hennes ägarandel av det anskaffningsvärde som utgör grund för räntestödslånet. Enligt statsrådets förordning (272/2004) är storleken på minoritetsägarens ägarandel när ett delägarförhållande upprättas första gången 15 procent av de aktier som berättigar till besittning av bostaden. Då ägarandelen i början är 15 procent är alltså delägaravgiften också 15 procent av bostadens anskaffningsvärde.

Minoritetsägaren kan dessutom köpa tilläggsandelar av de aktier som berättigar till besittning av bostaden under delägarperioden, om villkoren för räntestödslånet och delägaravtalet gör det möjligt. Tilläggsandelarna ska användas till amortering av bostadens byggnadslån. Under den tid som besittningen av bostaden baseras på ett hyresavtal för bostadslägenhet ska minoritetsägarens ägarandel vara mindre än hälften av de aktier som berättigar till besittning av bostaden.

Utöver delägaravgiften får man av minoritetsägaren ta ut kostnader för de tilläggs- och ändringsarbeten som gjorts på bostaden under byggnadsskedet på hans eller hennes önskemål.

Val av boende

Val av boende till delägarbostäder görs utifrån samma grunder som vid val av boende till hyresbostäder. Läs mer på sidan val av boende i ARA-hyres- och delägarbostäde.

Hyresbestämning

Delägarbostädernas hyra bestäms baserat på självkostnadsprincipen. Om en hyresgäst i en delägarbostad som avses i lagen köper fler andelar av aktierna som ger rätt att besitta bostaden ska hyran sänkas med beloppet som motsvarar de köpta andelarnas del av räntan som är hänförlig till räntestödslånet, som skulle ha betalats av ägaren till majoritetsandelen om räntestödslånet inte hade amorterats. Tiden för användnings- och överlåtelsebegränsningar upphör om aktierna som ger rätt att besitta bostaden löses ut i enlighet med nämnda lag och villkoren i delägaravtalet. Tillämpningen av självkostnadsprincipen vid hyresbestämning innebär att hyra för bostadslägenheten får tas ut av hyresgästerna till högst det belopp som utöver övriga intäkter behövs för finansieringen av bostäderna och lokaler i anslutning till dem som är avsedda för hyresgästernas användning samt utgifterna för god fastighetshållning.

Boendedemokrati

Boendedemokrati baseras på lagen om samförvaltning i hyreshus (649/1990, nedan samförvaltningslagen). Ägaren till ett hus som byggts med statligt stöd ska följa samförvaltningslagen i de aravahyreshus och i hyreshus som finansierats med räntestödslån efter 1.1.2002 som är underställda användnings- och överlåtelsebegränsningar.

Lagen ska också tillämpas på bostadsrättshus och på sådana delägarhus där minoritetsägarna ännu inte helt har löst in de aktier som berättigar till innehav av bostaden. Lagen kan också tillämpas på t.ex. hyreshus som befriats från begränsningar om husägaren så beslutar.

Inlösningsrätt

När bostaden har använts som hyresbostad i minst fem år, har den boende vid den tidpunkt som närmare har fastställts med majoritetsägaren rätt att inlösa resten av de aktier som medför rätt att besitta bostaden. Köpesumman bestäms utgående från bostadens ursprungliga anskaffningsvärde. I lagen om delägarbostäder finns obligatoriska stadganden med tanke på skyddet för parterna i delägaravtalet. Parterna kan dock avtala om detaljerade avtalsvillkor.

Före den nya lagstiftningen om delägande utvecklade de samfund som producerar hyresbostäder olika modeller för delägande, vilka sinsemellan har avvikit från varandra i fråga om detaljerna. I den kortfristiga räntestödslångivningen för hyresbostäder har år 1993 skapats begreppet delägarbostad eller köprättsbostad. Begreppet delägarbostad är inte känt i lagen om räntestöd för hyresbostadslån (867/1980) och inte heller år 2001 någon annanstans i bostadslagstiftningen. Dessutom finns det bostäder som beviljats räntestödslån under tidigare år vilka används som delägarbostäder, för vilka gäller bestämmelserna för hyresbostäder enligt den s.k. gamla  räntestödslagen. I avtal som ingåtts före 15.4.2002 realiseras inlösningsrätten först då begränsningstiden för förpliktelsen att använda bostaden som hyresbostad har utgått. Begränsningstiderna var 10 eller 20 år beroende på låneformen.

 

Mer om val av boende

Guide för val av hyresgäster

Guide är ett hjälpmedel för dem som väljer hyresgäster och till dem som övervakar dessa. Den också innehåller nyttig infromation dör dem som döker bostad. Läs mer

Övervakning och styrning av val av boende 13.3.2020
ARAs anvinsning om styrnings- och övervakningsansvar samt bestämmelserna tillämpningsområde. Anvisning gäller val av boende. Ytterligare information:
Läs mer
Guide för val av hyresgäster 1.7.2018
Guide är ett hjälpmedel för dem som väljer hyresgäster och till dem som övervakar dessa. Den också innehåller nyttig infromation dör dem som döker bostad.
Läs mer
Guiden Invånardemokrati 29.1.2008
Guiden är främst avsedd för hyreshusens disponenter, kommunernas bostadstjänstemän samt andra som vill ha mera kunskap om lagen om samförvaltning i hyreshus.
Läs mer
Publicerad 17.3.2020 kl. 15.20, uppdaterad 17.8.2020 kl. 11.55