Samfundets upplysningsplikt, bruksvederlags- och efterkalkyler

Enligt 16 d § i lagen om bostadsrättsbostäder (650/1990) ska den som äger ett bostadsrättshus ge de boende i bostadsrättshuset uppgifter om grunderna för hur bruksvederlaget bestäms och utjämnas, om hur utjämningen påverkar bruksvederlaget samt om användningen av de medel som insamlats genom bruksvederlag (efterkalkyler) i enlighet med samförvaltningslagen, vilket innebär att ovan nämnda uppgifter ska lämnas till boendeorganet för behandling.

Boendestämma

Minst en gång per år ska en bruksvederlags- och efterkalkyl för respektive objekt, en bruksvederlags- och efterkalkyl för hela samfundet eller utjämningsgruppen, bokslutet, en långsiktig reparationsplan (PTS) och en långsiktig finansieringsplan lämnas in för behandling av boendestämman, eller om man beslutat att grunda en boendekommitté, för behandling av kommittén. Längre ner på denna sida finns en närmare beskrivning av vad bruksvederlags- och efterkalkyler är.

Boendekommittén (boendestämman) har till uppgift att ge utlåtanden om budgetförslag för hus som tillhör vederlagsbestämningsenheten och om förslaget om bestämning av bruksvederlag.

 

Enskild boendes rätt att få uppgifter

För boende i en enskild husenhet kan kalkylerna för respektive objekt hållas tillgängliga till exempel på samfundets kontor och webbplats, ifall samfundet består av ett betydande antal objekt och objektsvisa kalkyler inte kan bifogas bokslutet.

Tilläggsuppgifter

Mer information om boendestämman och samförvaltningslagen finns att läsa på sidan boendedemokrati i bostadsrättsbostäder, och mer information finns speciellt i guiderna om boendedemokrati som finns längst ner på den här sidan (på finska).

 

Beräkning av bruksvederlag

Vederlagen (€/m2 tai €/grad.m2) som tas ut av boende i bostadsrättssamfund (gäller också föreningar) ska baseras på årligen upprättade objektsvisa bruksvederlagskalkyler, som läggs fram för boendekommittén (boendestämman) och i föreningar på föreningsmötet. Förutom objektsvisa kalkyler ska samfunden även upprätta bruksvederlagskalkyler för respektive utjämningsgrupp och samfund. I bruksvederlagskalkylerna ska samfundet för respektive samfund, utjämningsgrupp och hus utreda:

  1. för vilka utgiftsposter bruksvederlaget tas ut;
  2. hur mycket av posterna som samlas in med bruksvederlag som totalt ska användas för utjämning mellan olika bostadsrättshus och vilken inverkan utjämningen har på det enskilda bostadsrättshusets bruksvederlag;
  3. hur mycket medel som samlas in på förhand för ombyggnader, fastighets-, byggnads- och bostadsunderhålls- och skötselkostnader och vad de ska användas till (se mer om tillåten avsättningsmängd);
  4. hur mycket medel som samlas in på förhand för andra skyldigheter enligt lag och vad de ska användas till. Andra skyldigheter enligt lag är avsättning för inlösning av bostadsrättsavgifter, avsättning för amortering av räntestödslån som förfaller med flera års intervall samt för amortering av räntestödsbullet-lån.

Vid bestämning av bruksvederlag kan man ta hjälp av modellen för bruksvederlag längst ner på den här sidan.

 

Beaktande av över- eller underskott i vederlagen

Över- eller underskott som samlats in genom skötsel- och finansiella utgifter i enlighet med efterkalkylen ska beaktas i bruksvederlagskalkylerna för följande år. Ackumulerat överskott sänker vederlaget och underskott höjer det. ARA rekommenderar att över- eller underskottet fördelas på 3–5 år så att vederlagen utvecklas i jämn takt. Över- eller underskott av bruksvederlag I, dvs. ej utjämnbara skötsel- och finansieringsutgifter, ska beaktas objektsvisi de boendes vederlag och av bruksvederlag II, dvs. utjämnbara skötsel- och finansieringsutgifter på samfundsnivå, vilket innebär att samfundet kan jämna ut över- eller underskottet mellan olika objekt.

 

Efterkalkyl

Den som äger ett bostadsrättshus ska upprätta en efterkalkyl för hela samfundet, respektive utjämningsgrupp och separat för alla bostadsrättshus. Efterkalkylen baseras på bokslutet och i den framläggs olika vederlagsintäkter och utgifter som riktas mot intäkterna. Olika vederlagsintäkter kan vara bruksvederlag I (ej utjämnbara skötselutgifter), bruksvederlag II (utjämnbara skötsel- och finansieringsutgifter), avsättning för ombyggnads-, underhålls- och skötselkostnader, avsättning för amortering av bullet-lån och räntestödslån som förfaller med flera års intervall och avsättning för inlösning av bostadsrätter (avgifter).

I efterkalkylen inkluderas endast penningflöden, inte till exempel avskrivningar. Av efterkalkylen kan man lätt fastställa huruvida vederlagsintäkterna som tagits ut under räkenskapsperioden räckt till räkenskapsperiodernas utgifter. Om intäkterna inte räckt får objektet ett underskott, som ska läggas till i kommande års bruksvederlagskalkyler för att höja vederlaget. På motsvarande sätt sänker ett ackumulerat överskott vederlagen.

Vid upprättandet av en efterkalkyl är det bra att använda ARAs modell för efterkalkyl, som baseras på bokföringsnämndens efterkalkylmodell för bostadsaktiebolag. Efterkalkylmodellen finns längst ner på den här sidan.

 

Av efterkalkylen bör framgå:

  1. summan av bruksvederlag som tagits ut;
  2. vilka utgiftsposter som har täckts med bruksvederlag;
  3. finansieringsöverskottet eller finansieringsunderskottet för räkenskapsperioden,
  4. det kumulativa finansieringsöverskottet eller finansieringsunderskottet separat för varje samfund, utjämningsgrupp och hus;
  5. hur mycket avsättningar för ombyggnad, underhåll och skötsel som ingår i det kumulativa överskottet;
  6. hur mycket avsättningar för andra lagenliga förpliktelser som ingår i det kumulativa överskottet.

Efterkalkylen ska stämmas av mot den finansiella ställningen i samfundets balansräkning. Den finansiella ställningens siffror hämtas från bokslutet. För att efterkalkylen ska kunna stämmas av mot bokföringen på samfundsnivå måste även de poster som tagits upp i bolagets balansräkning beaktas i efterkalkylen. Dessa är till exempel aktiverade utgifter, ökning och minskning av bostadsrättsfonden och lån som har lyfts för nybyggnader. Över- eller underskotten från föregående räkenskapsperioder ska också läggas fram i kalkylen och dessa siffror ska stämma med den finansiella ställningen i föregående räkenskapsperiods balansräkning (kumulativ återstod).

 

Verksamhetsberättelse och bokslut

Enligt bostadsrättslagen ska en samfundsspecifik efterkalkyl bifogas verksamhetsberättelsen.

Bokföringsnämnden har meddelat beslut (1926/2014, 1941/2015), enligt vilka objektsvisa bruksvederlags- och efterkalkyler ska läggas fram som noter till bokslutet. Om objekten är många kan de objektsvisa kalkylerna hållas tillgängliga till exempel på samfundets kontor och webbplats.

Bostadsrättsföreningar

Samförvaltningslagen gäller inte bostadsrättsföreningar, eftersom det i regel är bostadsrättshavarna som fattar besluten i föreningen. Närmare information om vilka möjligheter boende i bostadsrättsföreningar har att påverka och föreningens upplysningsplikt finns på sidan om boendedemokratii bostadsrättsbostäder.

Publicerad 18.3.2020 kl. 14.09, uppdaterad 30.3.2020 kl. 15.46