Karla Kempas ja Veera Tegelberg ovat asuntomarkkinoita seuraavia taloustoimittajia. Kempas työskentelee Talouselämän toimittajana ja tuottajana ja Tegelberg Kauppalehden datatoimittajana. Heidän kirjansa Voittajien ja häviäjien Suomi - asuntovarallisuuden uusjako (Vastapaino) julkaistiin huhtikuussa 2921. Kuva: Ella Kiviniemi.
Nuorten on tulevina vuosikymmeninä aiempaa vaikeampaa ostaa oma koti. Kaupungistumisen vuoksi kohtuuhintaisella asumisella on yhä enemmän merkitystä omasta asunnosta haaveileville.
Asunnot ovat suomalaisten kansallisvarallisuutta. Tästä muistutti kesäkuussa julkaistu Tilastokeskuksen varallisuustutkimus. Sen mukaan yli 60 prosenttia suomalaisten varallisuudesta on kiinni seinissä: vapaa-ajan asunnoissa, sijoitusasunnoissa, kakkoskodeissa ja ennen kaikkea omissa kodeissa.
Asuntovarallisuuden suuren painoarvon vuoksi asuntojen hintojen eriytyminen on suomalaisille merkittävä ilmiö. Kun hinnat nousevat toisaalla ja laskevat toisaalla, myös varallisuutemme eriytyy. Kansa jaetaan taloudellisiin voittajiin ja häviäjiin.
Kyse ei ole vain yksityishenkilöiden varallisuudesta. Eriytymisellä on myös kansantaloudellisia vaikutuksia. Asuntovarallisuus vaikuttaa siihen, miten voimme ottaa lainaa, käyttää palveluita ja kuluttaa sekä siihen, miten työvoima liikkuu. Siksi asuntomarkkinoiden eriytymisen pitäisi huolestuttaa jokaista kansalaista ja päättäjää omasta asumismuodosta riippumatta.
Vaikutukset näkyvät kahdella tavalla
Asuntomarkkinoiden eriytyminen vaikuttaa varallisuuteen kahta kautta. Ensinnäkin se syö jo hankitun asuntovarallisuuden arvoa laskevien hintojen alueilla − siis käytännössä lähes kaikkialla muualla paitsi Helsingin, Tampereen ja Turun muodostamassa kasvukolmiossa. Asuntojen reaalihinnat laskivat 2010-luvulla useassa maakunnassa yli 20 prosentilla, eniten Etelä-Savossa, Kymenlaaksossa ja Kainuussa.
Tämä tarkoittaa, että kymmenen vuotta sitten ostettu asunto voidaan myydä tänä päivänä jopa kymmeniä tuhansia euroja halvemmalla kuin se on ostettu. Pahimmillaan entinen omistaja ei saa asunnon myynnillä katettua sitä varten otettua velkaa.
Toisekseen hintojen nousu kasvukaupungeissa hidastaa ensimmäisen asunnon ostoa. Pieneenkin asuntoon pitää säästää aiempaa pidempään ja enemmän.
Kaupungistumisen ja yksinasumisen yleistymisen vuoksi yhä isompi osa halukkaista ei pääse omistusasumiseen kiinni. Usein kelkasta putoavat ensiasunnon ostajat, joilla on vähän aiempaa varallisuutta. Jos yhä harvemmalla on varaa ostaa oma koti, asunto ei enää ole suomalaisia taloudellisesti yhdistävä tekijä.
Ensiasunnon ostajien keski-iän nousu osoittaa, että asunnon osto on jo siirtynyt myöhemmäksi. Tällöin yhä useampi myös pääsee nykyistä myöhemmin nauttimaan velattomasta, edullisesta asumisesta.
Jos asuntoa varten säästäminen vie kauan, tarve kohtuuhintaisille vuokra-asunnoille kasvaa. Voittajien ja häviäjien Suomi -tietokirjaan tekemissämme haastatteluissa asiantuntijat olivat huolissaan siitä, että kova vuokrataso hankaloittaa asuntosäästämistä. Ratkaisuksi esitettiin esimerkiksi asumisoikeusasuntojen määrän kasvattamista. Tällöin asukkaalle kertyisi edes jonkinlaista varallisuutta asumisoikeusmaksun ansiosta, toisin kuin vuokralla asuessa.
Miksi asuntovarallisuus eriytyy?
Asunnot eivät ole koskaan maksaneet saman verran kaikkialla. On normaalia, että hinnat ovat kovat siellä, missä kysyntää riittää. Huolestuttavaa eivät olekaan hintaerot vaan täysin eri suuntiin kulkeva kehitys.
Ennen 2010-lukua hinnat nousivat ympäri maan. Viime vuosikymmenellä tilanne muuttui, kun nousu alkoi keskittyä kasvukeskuksiin. Samalla hinnat kääntyivät sukellukseen muualla maassa muutamia poikkeuksia lukuun ottamatta. Jopa keskikokoiset kaupungit saivat osansa hintojen laskusta.
Eriytymisen taustalla on suuria kansainvälisiä ilmiötä. Kaupungistuminen, väestön vanheneminen, syntyvyyden väheneminen ja yksinasumisen yleistyminen ovat jyllänneet kauan kulisseissa, mutta 2010-luvulla niiden voima alkoi näkyä selvästi asuntomarkkinoilla.
Myös finanssikriisin jälkeen tehdyt kiristykset pankkien sääntelyyn ovat vahvistaneet eriytymistä. Yhdysvalloissa asuntolainoista alkunsa saaneen kriisin jälkeen pankit ovat syynänneet lainojen hakijoiden vakuudet aiempaa tiukemmalla kammalla.
Globaalien ilmiöiden lisäksi asuntovarallisuuden eriytymistä on pohjustettu Suomessa politiikalla. Ilman sotien jälkeistä asuttamista maaseudulle ja 1970-luvulla alkanutta hajautetun hyvinvointivaltion rakentamista suomalaiset olisivat todennäköisesti keskittyneet nykyistä vahvemmin Etelä- ja Länsi-Suomeen.
Voittajat vähissä
Asuntomarkkinoiden eriytymistä leimaa usein puhe taloudellisista voittajista ja häviäjistä. Voittajiksi mielletään suurten kaupunkien asunnonomistajat, joiden kodin arvo kasvaa vuosi vuodelta kohisten. Häviäjiä ovat harvaan asuttujen seutujen jäärät, joiden torppien arvo on pyöreä nolla.
Kirjassamme halusimme kyseenalaistaa nämä yleiset käsitykset, sillä tilanne ei ole näin yksinkertainen. Eriytyvässä Suomessa voittajat ovat kuitenkin vähissä.
Häviäjiä ovat he, jotka joutuvat myymään kotinsa tuntuvalla tappiolla tai eivät pääse siitä eroon. Häviäjiin lukeutuvat myös kaupunkilaiset, jotka eivät pääse käsiksi omistuskotiin kotiseudullaan esimerkiksi pienten tulojensa vuoksi. Heitä riittää muun muassa palveluvaltaisella pääkaupunkiseudulla.
Joukossa on myös väliinputoajia, kuten ensiasunnon ostajat. Vaikka he pystyisivätkin ostamaan kodin kaupungista, he saattavat maksaa asunnoista kymmeniä tuhansia euroja enemmän kuin he, jotka olivat asuntokaupoilla vain muutamaa vuotta aiemmin. Ensiasunnon ostajien määrä onkin vähentynyt 2010-luvulla selvästi, vaikka asuntosäästäminen asp-tileille on yleistynyt runsaasti.
Tällä hetkellä ehkä selvimpiä voittajia ovat he, joilla on hallussaan velaton omistusasunto arvokkaalta asuinalueelta. Tuoreiden Tilastokeskuksen lukujen mukaan Suomen varakkaimpaan kymmenykseen yltää pelkällä velattomalla perheasunnolla Helsingin kantakaupungissa.
Kuvio. Asuntovarallisuuden arvo nousi 2010-luvulla vain pääkaupunkiseudulla.
Myös hyvästä vuokratuotosta ja asunnon arvonnoususta nauttiva asuntosijoittaja kuuluu asuntovarallisuuden voittajiin. Asuntosijoittamisen houkuttelevuus näkyikin 2010-luvulla yksityisten vuokranantajien määrän kasvuna.
Voittajia on toisaalta myös muualla kuin kasvukaupungeissa. Matalista asumiskustannuksista pienellä paikkakunnalla nauttiva henkilö voi olla voittaja, jos hän kompensoi asunnon arvon hupenemista hajauttamalla omistuksiaan esimerkiksi pörssiin. Tällä hetkellä pienillä paikkakunnilla sijoitetaan kuitenkin vähemmän kuin suurilla.
Perintöpommi kärjistää eroja
Eriytymisen yksi keskeinen seuraus on, että perinnöt jakavat kansaa tulevina vuosikymmeninä aiempaa voimakkaammin. Arvokkaat perinnöt ajautuvat sinne, minne myös ihmiset virtaavat: missä on eniten muuttovoittoa, ovat myös suurimmat perinnöt.
Toisille perintöasunto on taloudellinen taakka. Se voi muodostua ongelmaksi, jos asunto sijaitsee muuttotappioalueella, josta sitä on vaikea saada kaupaksi. Asunnon ylläpito maksaa, vaikkei sille olisi käyttöä.
Perinnöt alkavat näkyä aiempaa enemmän suomalaisten varallisuudessa, kun suurten ikäluokkien omaisuus jaetaan. Varakkaan ikäluokan perintöjä alkaa pian jo tulla jakoon, mutta Eriarvoisuuksien Suomi -raportissa sotavuosien jälkeen syntyneiden varsinaista perintöpommia odotetaan 2040-luvulle.
Asuntovarallisuuden eriytymistä voi hillitä
Asuntovarallisuuden eriytymisen taustalla on historian saatossa tehtyjä poliittisia valintoja ja globaaleja ilmiöitä, joita on vaikeaa, ellei mahdotonta tyrehdyttää. Jos poliittista tahtoa löytyy, ilmiötä voi yrittää suitsia.
Haastattelimme Voittajien ja häviäjien Suomi -tietokirjaamme kymmeniä asiantuntijoita. Haastattelujen pohjalta rakentui kuva Suomesta, joka on niin jakautunut, että samat ratkaisut eivät päde kasvukeskuksiin ja muuttotappioalueisiin. Lisäksi Kuopion ja Rovaniemen kaltaiset maakuntien keskuskaupungit tasapainoilevat ääripäiden välimaastossa.
Haastattelemiemme asiantuntijoiden yleisin ratkaisuehdotus eriytymisen jarruttamiseen oli rakentamisen lisääminen isoissa kaupungeissa. Lisärakentamista kannattivat myös tekemässämme kyselyssä useimmat puolueet.
Toinen laajaa poliittista kannatusta saanut ratkaisu oli etätyö, joka on yleistynyt koronakriisin aikana. Muuttovoittoa ovat saaneet etenkin suurten kaupunkien kehyskunnat. Keskeisenä syynä muuttoliikkeeseen on pidetty isoja kaupunkeja edullisempaa ja tilavampaa asumista.
Poliitikot kasasivat kyselyssämme etätyön yleistymiselle paljon toiveita. Kukaan ei kuitenkaan tiedä, mitä työelämälle tapahtuu, kun koronakriisi väistyy. Historia osoittaa, että aiemmin kaupungistuminen on jatkunut sodista ja kriiseistä huolimatta.
Jos eriytymiseen halutaan puuttua, siihen on helpointa vaikuttaa kaupungeissa. Edullisella vuokra-asumisella ja asumisoikeusasunnoilla on etenkin ensiasunnon ostajien ja pienituloisten asuntosäästäjien kannalta keskeinen rooli.