Vuokralla asuvien määrä lisääntyi 140 000 henkilöllä vuosina 2010–2019. Muutoksen suuruudesta kertoo, että Suomen väestö lisääntyi samaan aikaan vain 150 000 henkilöllä.
Vuokralla-asuminen alkoi yleistyä Suomessa finanssikriisin jälkimainingeissa vuoden 2010 jälkeen. Omistusasunnoissa asuvien kotitalouksien osuus kääntyi laskuun.
2010-luvun alussa pääkaupunkiseutu ja suurimmat kaupungit kärsivät vuokra-asuntopulasta. Muuttoliike kohdistui kasvukeskuksiin, jonne myös valtaosa Suomeen tulevasta maahanmuutosta keskittyi. Kaupungistuminen, sinkkuuntuminen, väestön ikääntyminen ja heikkenevä syntyvyys heilauttivat asuntokysynnän painopistettä maalta kaupunkeihin, omakotitaloista kerrostaloihin ja perheasunnoista pienasuntoihin.
Vuokralla asuminen alkoi yleistyä jo 2010-luvun alussa, mutta suurimmissa kaupungeissa kehitystä hidasti pula pienistä vuokra-asunnoista. Vaikka uudistuotannosta yhä suurempi osa meni vuokra-asunnoiksi, määrät olivat pieniä kysyntään nähden. Vuosina 2009–2010 ARA-tuotannolla elvytetty asuntotuotanto hiipui ja vuonna 2014 uusia asuntoja aloitettiin alle 25 000 kappaletta (Kuvio 1).
Kuvio 1. Asukkaat vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa sekä ARA-vuokra- ja asumisoikeusasunnoissa vuosina 2010-2019.
Vuokra-asuntobuumi vauhditti rakentamista
Vuonna 2015 suhdanne kääntyi. Uusia asuntoja aloitettiin vuosina 2016–2021 keskimäärin 40 000 vuodessa, mikä on 10 000 enemmän kuin vuosina 2000–2015. Asuntotuotanto painottui kerrostaloasuntoihin, joista yli puolet päätyi vuokralle. Sijoittajakysynnän seurauksena asuntojen huoneluku ja keskikoko pienenivät.
Vuokra-asuntoinvestointeja ruokki vahvan kysynnän lisäksi ennätysmatala korkotaso ja keveä verotus. Kasvavat yhtiölainaosuudet ja niiden vähennysmahdollisuus tekivät asuntosijoittamisesta houkuttelevan vaihtoehdon. Sijoittajan riskiä pienensi kattava asumistukijärjestelmä sekä siihen 2010-luvulla tehdyt muutokset, jotka helpottivat pienituloisten ja opiskelijoiden vuokra-asunnon hankintaa. MAL-sopimusten ja isojen aluerakennushankkeiden ansiosta tontteja oli runsaasti tarjolla myös pääkaupunkiseudulla.
Vuokra-asuntobuumiin osallistuivat niin piensijoittajat, vuokrataloyhtiöt, vakuutusyhtiöt kuin kotimaiset asuntorahastotkin. 2010-luvun puolivälissä myös ulkomaiset löysivät Suomen kasvavat vuokra-asuntomarkkinat. Suorien omistusten lisäksi ulkomaalaisten omistuksessa oli 78 % Satosta ja 45 % pörssiin listautuneesta Kojamosta (Euroclear Finland 31.7.2021).
Vuokra-asuntobuumin seurauksena vuokralla asuvien kotitalouksien osuudet kääntyivät kasvuun suurissa kaupungeissa. Tampere ja Turku nousivat ennestään vuokra-asuntovaltaisen Helsingin kanssa samalla tasolle ja lähestyvät 50 % rajaa.
Kuvio 2. Alkava asuntotuotanto 2000-luvulla.
ARA-asukkaiden ja -asuntojen määrä vähenee
ARA-asunto on valtion arava- tai korkotukilainalla rakennettua asuntoa, johon kohdistuu lakisääteisiä asukasvalintaa, vuokranmääritystä tai luovuttamista koskevia rajoituksia. ARA-asuntoja on valmistunut vuodesta 1949 noin 1 080 000 kappaletta. Niistä on ollut omistusasuntoja noin 445 000, vuokra-asuntoja 586 000 ja asumisoikeusasuntoja 49 000. Suomen noin 3,2 miljoonasta asunnosta joka kolmas on rahoitettu arava- tai korkotukilainalla. Kun ARA-vuokra-asunnot vapautuvat rajoituksista, muuttuvat ne tilastoissa vapaarahoitteisiksi.
Vuokralla-asumisen yleistymisestä huolimatta ARA-asukkaiden määrät ja osuudet ovat olleet laskussa. Vuonna 2019 vuokra- tai asumisoikeusasukkaita oli 1,6 miljoonaa, joista ARA-asunnoissa asuvia reilut 600 000. Markkinaehtoisissa (vapaarahoitteisissa) vuokra-asunnoissa asui lähes miljoona asukasta. Määrä lisääntyi 215 000:lla (+28 %) vuoteen 2010 verrattuna. Samassa ajassa ARA-asukkaiden määrä väheni 75 000:lla (-11 %) ja ARA-asukkaiden osuus vuokralaisista putosi 47 %:sta 38 %:iin.
Kuvio 3. Vuokralla asuvien kotitalouksien osuudet (%) suurissa kaupungeissa.
ARA-asuntoja oli vuoden 2019 lopussa 404 000. Tavallisia ARA-vuokra-asuntoja on noin 250 000 (62 %), erityisryhmien vuokra-asuntoja 105 000 (26 %) ja asumisoikeusasuntoja 49 000 (12 %). Vuoteen 2010 verrattuna tavallisten ARA-vuokra-asuntojen määrä pieneni yli 43 000:lla. Erityisryhmille tarkoitettujen ARA-asuntojen määrä lisääntyi 15 000:lla ja asumisoikeusasuntojen 16 000 asunnolla.
Pääkaupunkiseudulla ARA-asuntoja on 126 000, mikä on vain 4 % enemmän kuin vuonna 2010. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen määrä lisääntyi samassa ajassa 37 %:lla 181 000 asuntoon. Vantaalla kasvua oli 78 %, Espoossa 61 %, mutta Helsingissä vain 24 %.
Jyväskylässä vapaarahoitteiset vuokra-asunnot lisääntyivät 55 % vuodesta 2010. Tampereella kasvua oli 49 %, Oulussa 47 %, Kuopiossa 46 %, Lahdessa 39 % ja Turussa 31 %. ARA-asuntojen määrä näissä kaupungeissa väheni, kun vanhoja ARA-asuntoja vapautui rajoituksista enemmän kuin uusia valmistui.
Yhteenveto 2010-luvun asuntomarkkinoista:
Onnistumiset
Runsas asuntorakentaminen nosti osaltaan Suomea pitkittyneestä taantumasta. Vuokra-asuntobuumin ansiosta pula pienistä asunnoista väheni suurissa kaupungeissa. Vuokra-asuminen yleistyi ja nousi tasavertaiseksi asumismuodoksi omistusasumisen kanssa.
MAL-sopimusten seurauksena kasvuseutujen asunto- ja liikennehankkeet kytkettiin yhteen ja tonttitarjonta lisääntyi. ARA-tuotannolla vähennettiin erityisryhmien laitosasumista ja parannettiin ikääntyneiden ja muiden erityisryhmän asumistasoa esteettömillä asunnoilla. Asunnottomuus lähes puolittui.
Haasteet
Asumisen kallistuminen jatkui pääkaupunkiseudulla. Pienituloisilla yhä suurempi osuus tuloista kului asumiseen. Kalliita asumiskuluja kompensoitiin rakentamalla entistä pienempiä asuntoja. Asumistukimenot nousivat ennätyksellisesti yli 2 miljardin vuositasolle. Ensiasunnonostajien määrä laski ja keski-ikä nousi. Asuntovarallisuus keskittyi yhä harvemmille. Kasvukeskusten ulkopuolella asuntojen hinnan laskivat ja tyhjien asuntojen määrä lisääntyi.
Kohtuuhintaisen ARA-asunnon sai entistä harvempi suurissa kaupungeissa, vaikka niiden väkiluku ja vuokralaisten määrät kasvoivat merkittävästi.
Vuokra-asuntobuumin loppu?
Jos 2010-luvun alkua synkisti finanssikriisi, ilman kriisiä ei päästy 2020-luvullakaan.
2020 alkanut koronapandemia kuitenkin yllätti asiantuntijat. Asuntokauppa ei vähentynyt, vaan kääntyi kevään alkusokin jälkeen nopeaan nousuun. Loppuvuodesta kauppoja tehtiin jo lähes ennätystahtiin vanhoista kerros- kuin omakotiasunnoissa. Mökkikauppa lähes kaksinkertaistui vuodesta 2019. Omakotirakentaminen kääntyi nousuun. Asuntokauppa kiihtyi myös kasvukeskusten ulkopuolella. Vuonna 2021 asuntokauppa on jatkunut vilkkaana, nostaen hintoja erityisesti pääkaupunkiseudulla.
Vuokra-asuntomarkkinoilla tilanne on ollut lähes päinvastainen. Koronarajoitukset ovat lisänneet etätyötä ja -opiskelua, vähentäen muuttotarvetta työn tai opintojen takia. Suurin häviäjä on ollut Helsinki, jonka väestö kasvoi vain 0,2 % keväästä 2020 kevääseen 2021. Muissa suurissa kaupungeissa väestönkasvu on ollut nopeampaa.
Kesällä 2021 vapaana olevien vuokra-asuntojen määrä oli ennätyksellisen korkea monessa suuressa kaupungissa. Vuokra-asuntojen kysynnän kasvu on pysähtynyt ja käyttöasteet heikentyneet. Tämän seurauksena vuokrien nousu on hidastunut ja paikoitellen jopa laskenut.
Näkymät vuodelle 2022
Runsas uudisrakentaminen pitää vuokra-asuntotarjonnan korkealla vielä vuonna 2022, mikä hillitsee markkinavuokrien nousua. Pitkään jatkunut vuokra-asuntobuumi alkaa hiipua, kun sijoittajien tuotot laskevat ja epävarmuus asunnon vuokraamisesta kasvaa.
Talouden elpyminen ylläpitää kuluttajien luottamusta ja asunnonostoaikeita, joten asuntokauppamäärät pysyvät korkealla tasolla myös vuonna 2022. Asuntokaupan hyvä markkinatilanne lisää osakesalkkujen realisointeja ja osa vuokra-asunnoista palaa omistusasunnoiksi.
Uudistuotannon aloitukset laskevat vuonna 2022 35 000 asuntoon ja sen jälkeen lähemmäs 30 000 asuntoa, mikä vastaa väestöennusteen mukaista asuntotarvetta.
Muuttoliike suuriin kaupunkeihin ja niiden kehyskuntiin jatkuu, mutta hitaampana kuin 2010-luvulla. Monipaikkaisuus ja etätyö ovat 2020-luvun uusi normaali, eivätkä vain koronarajoitusten aiheuttama poikkeus.
Lähteet
ARAn tilastot ja asuntomarkkinakatsaukset
Tilastokeskus, tilastotietokanta, asuminen ja rakentaminen
Elinympäristön tietopalvelu Liiteri, asumisen tilastot
Pellervon taloustutkimus PTT (raportteja 262, 2019): Pienten asuntojen osuus asuntotuotannossa ja vaikutukset asuinalueiden eriytymiseen