Vuosina 2010–2020 on vapautunut yhteensä 105 000 ARA-asuntoa, joista yli 80 prosenttia oli normaaleja vuokra-asuntoja. Mitä vapautuneille ja vapautetuille asunnoille on tapahtunut?
ARA-vuokra-asuntoja eli aravavuokrataloja ja -asuntoja sekä korkotukilain mukaan tuettuja vuokra-asuntoja koskevat laissa säädetyt käyttö- ja luovutusrajoitukset. Rajoitukset koskevat asukkaiden valintaa, vuokrien määritystä sekä vuokra-asuntojen ja niitä omistavan yhtiön osakkeiden luovutusta. Lähtökohtaisesti asunnot ja kohteet vapautuvat rajoituksista, kun rajoitusaika on kulunut umpeen ja lainat on maksettu pois. ara voi erillisellä hakemuksella myöntää ennenaikaisen vapautuksen rajoituksista, mikäli vapautus edistää alueen asuntomarkkinoiden toimivuutta, ehkäisee asuntojen tyhjinä olemista sekä tästä aiheutuvia taloudellisia menetyksiä tai vapauttamiseen on muu erityinen syy.
KTI Kiinteistötieto Oy on ARAn toimeksiannosta selvittänyt vuosina 2010–2020 vapautuneiden ja vapautettujen ARA-asuntojen taustoja ja nykytilaa. Selvityksessä on tarkasteltu asuntojen sijaintia, omistajia, vapautumisen taustoja ja tavoitteita, nykyistä käyttötarkoitusta sekä vapautumisten ja vapauttamisten vaikutuksia paikallisiin asuntomarkkinoihin. Selvitys on toteutettu tilastoaineistoja analysoimalla, vapautuneita asuntoja omistaville tahoille suunnatulla kyselytutkimuksella sekä haastattelemalla asuntojen omistajia ja kuntien asuntoviranomaisia.
Rajoituksista vapautusta haettiin eniten alueen ylitarjonnan vuoksi
Vuosina 2010–2020 vapautui rajoitusajan päättymisen myötä koko Suomessa yhteensä noin 70 000 asuntoa. Hakemuksella vapautettiin samalla ajanjaksolla noin 35 000 asuntoa. Yli 80 prosenttia vapautuneista asunnoista oli normaaleja vuokra-asuntoja.
Kuva 1. Rajoituksista vapautuneet ja vapautetut ARA-vuokra-asunnot 2010-2020.
Vapautumisia ja vapauttamisia sekä niiden taustoja ja seurauksia leimaa monessa suhteessa asuntojen maantieteellinen sijainti ja sijaintipaikkakuntien asuntomarkkinatilanne. Suurimmissa ja kasvavissa kaupungeissa valtaosa vapautumisista on tapahtunut rajoitusajan päättymisen myötä. Väestöltään pienentyneissä kunnissa vastaavasti ennenaikaisesti vapautettujen kohteiden osuus oli suurempi.
Taulukko: 2010-luvulla vapautuneiden ja vapautettujen asuntojen lukumäärät ja osuudet näiden kuntien asuntokannasta (kerrostalot + rivi- ja ketjutalot v. 2019) jaoteltuna kuntien 2010-luvun asukasluvun kehityksen mukaan.
Yli kolmannes sekä ajan myötä vapautuneista että ennenaikaisesti vapautetuista asunnoista oli vapautumishetkellä kunnan tai kunnallisen vuokrataloyhtiön omistuksessa. Toiseksi suurin omistajaryhmä kummassakin kategoriassa oli valtakunnallinen yleishyödyllinen yhteisö.
Ennenaikaisten vapauttamisten yleisin hakuperuste liittyi asuntojen alueelliseen ylitarjontaan, joka oli johtanut kohteen heikkoon käyttöasteeseen ja kuntoon. Tämä peruste oli yleisin väestöltään pienentyneissä kunnissa ja tällä perusteella oli vapautettu vain kuntien ja kuntayhtiöiden omistamia ara-vuokrakohteita. Toiseksi eniten kohteita oli vapautettu omistajayhtiön strategiaan liittyvistä syistä. Kolmas mainittu peruste liittyi kohteen ominaisuuksiin, kuten tehottomuuteen, jolloin esimerkiksi purkamalla vanha kohde voidaan tilalle kehittää uusi kohde, joka vastaa paremmin kysyntään. Kahta viimeksi mainittua perustetta käytettiin eniten väestöltään kasvaneissa kunnissa.
Rajoituksista vapautuneista kolme neljäsosaa pysyi samalla omistajalla
Ajan myötä vapautuneista kohteista valtaosa, 93 prosenttia, haluttiin pitää saman omistajan omistuksessa ja edelleen vuokrakäytössä. Ennenaikaisesti vapautuneissa asunnoissa yleisin tavoite oli myydä kohde joko vuokrakäyttöön tai omistusasunnoiksi. Noin 30 prosenttia ennenaikaisesti vapautuneistakin kohteista haluttiin pitää omassa omistuksessa mutta ilman rajoituksia. 22 prosentissa ennenaikaisesti vapautetuista kohteista omistajan tavoitteena oli purkaa kohde.
Vapautuneista 105 000 asunnosta onnistuttiin hankkeessa selvittämään noin 70 000 asunnon nykyinen omistaja. Rajoitusajan päättymisen myötä vapautuneista asunnoista kolme neljäsosaa on edelleen saman omistajan omistuksessa ja vuokra-asuntokäytössä. Hakemuksesta vapautuneita asuntoja on tyypillisemmin myyty eteenpäin tai purettu. Suurimmat omistajaryhmät nykytilanteessa ovat kuntien vuokrataloyhteisöt sekä yksityisen sektorin sijoittajat.
Kuva 2. Rajoituksista vapautuneiden asuntojen omistajajakauma vapautumishetkellä.
Kohteiden vapautumisen jälkeinen vuokra- ja käyttöastekehitys riippuu sekä kunnan asuntomarkkinatilanteesta että asuntojen omistajasta. Kunta- ja kuntayhtiöomistajien strategiana on useimmiten noudattaa omakustannusvuokraperiaatetta vielä vapautumisen jälkeenkin, ja joskus vapautuminen on jopa väliaikaista, kun kohteen peruskorjaus voidaan jälleen rahoittaa korkotukilainalla. Pienentyneillä paikkakunnilla vuokrataso on saattanut jopa laskea omakustannusvuokrien alapuolelle vapautumisen jälkeen, millä on pyritty ylläpitämään kohteiden käyttöasteita. Yksityisen sektorin omistajien tavoitteena on vapautumisen jälkeen tyypillisesti saattaa vuokratasot alueen markkinavuokrien tasolle, mikä on etenkin pääkaupunkiseudulla voinut tarkoittaa merkittävääkin vuokrien nousua.
Vapautumisten vaikutukset myös alueellisiin asuntomarkkinoihin vaihtelevat riippuen alueen asuntomarkkinatilanteesta. Suurissa, vahvan vuokrakysynnän kaupungeissa vapautuneet asunnot säilyvät pääosin vuokrakäytössä, ja sikäli ne ylläpitävät ja monipuolistavat alueen asuntotarjontaa. Koska vapautuminen kuitenkin johtaa usein vuokratason nousuun, pienenee kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen tarjonta, mikä lisää kaupunkien vuokra-asuntoyhtiöiden uudistuotantopaineita. Pienentyvillä paikkakunnilla vapautumisilla pyritään hillitsemään alueen ylitarjontaa, johon kohteiden purkaminen olisi luonteva ja omistajayhteisön taloutta tukeva ratkaisu. Purkaminen edellyttäisi usein kuitenkin purkuavustusta, jonka saatavuutta arvioitiin selvityksessä kriittisesti.
Pitkäjänteinen ja ennakoiva kehittäminen kannattaa
Vapautumisten vaikutuksissa asuntotarjonnan laatuun on niin ikään alueellisia eroja. Kasvavilla paikkakunnilla asuntoja on vahvan kysynnän tukemana mahdollista peruskorjata ja kehittää. Toisaalta pienenevillä paikkakunnilla vapautukset mahdollistavat tarjonnan sopeuttamisen purkamisten ja myyntien kautta, mitä kautta jäljelle jäävän asuntokannan laatutasoa on mahdollista ylläpitää paremmin. Vapautuvien kohteiden markkinavaikutuksissa suuri merkitys on myös sillä, minkälainen strategia omistajalla on. Pitkäjänteiseen omistamiseen sekä kohteiden arvon kehittämiseen tähtäävällä omistajalla on intressi kehittää kohteiden kuntoa ja laatua ja keskittyä asukkaiden pysyvyyteen ja tyytyväisyyteen.
Kun kohteesta pyritään irtautumaan, on omistajan kannalta paras vaihtoehto myydä kohde parhain mahdollisin ehdoin joko kokonaisena vuokrakäyttöön tai se voidaan muuttaa asunto-osakeyhtiöksi ja myydä yksittäisinä huoneistoina. Pienemmillä paikkakunnilla, joissa ei ole asuntojen uudistuotannon edellytyksiä, vapautuvat ara-kohteet voivat tuoda omistusasuntomarkkinoille tarjontaa, jota sinne ei muutoin syntyisi. Tätä kautta vapauttamisilla saattaa olla positiivinen vaikutus pienenevänkin kunnan asuntomarkkinoihin.
Selvityksen haastatteluissa korostui se, että mahdollisilla ylitarjonta-alueilla ja -kohteissa ara-vuokra-asuntojen näköpiirissä oleviin ongelmiin tulisi tarttua mahdollisimman varhaisessa vaiheessa, jo ennen kuin kohteen käyttöaste ja kunto heikkenevät ratkaisevasti, mikä yleensä kaventaa ratkaisuvaihtoehtoja. Kohteen purkaminen on yleensä kaikkein epätaloudellisin vaihtoehto, ja siksi ratkaisuja tulisi pyrkiä hakemaan ennen kuin kohde on liian huonokuntoinen.
Kunkin alueen asuntomarkkinoiden ja kunkin rajoituksista vapautuvan tai vapautetun kohteen tilanne ovat omanlaisiaan. Tilanteesta riippumatta kunnan asuntopolitiikka on olennaisessa asemassa asuntomarkkinoiden kysynnän ja tarjonnan tasapainon ylläpitämisessä ja kehittämisessä. Tässä pitkäjänteisyys ja ennakoivuus ovat tärkeitä, jotta asuntojen tarjonta vastaa tyydyttävällä tavalla alueen kysyntään niin määrän, laadun kuin hinnankin näkökulmasta.
Selvityksen tekijät KTI:ssä: asiantuntija Mikko Hietala (FM), asiantuntija Saana Kumpula (DI), johtava asiantuntija Riitta Lahtinen (KTM) sekä toimitusjohtaja Hanna Kaleva (KTM).
Koko selvityksen voit lukea ARAn verkkosivuilta
KTI Kiinteistötieto Oy on suomalaista kiinteistöalaa palveleva asiantuntijaorganisaatio, joka tuottaa informaatio-, asiantuntija- ja tutkimuspalveluja kiinteistöliiketoiminnan johtamisen moninaisiin tarpeisiin. KTI:n omistaja- ja taustaorganisaatioita ovat Suomen Kiinteistöliitto ja RAKLI.