Hekalla on Puu-Käpylässä rakennussuojelun piirissä 85 rakennusta. Alue on rakentunut 1920-luvun alussa. Kuva: Heka
ARAlle tulee vuosittain käsittelyyn hakemuksia rakennussuojelun piirissä olevista ARA-kohteista. Selvitimme ARA-asuntokannassa olevien suojeltujen kohteiden määrää, suojelutapoja ja hankkeen käsittelyssä huomioon otettavia asioita. Selvityksen teki ARAlle Boost Brotehrs Oy.
Selvitys toteutettiin haastattelemalla suojeluprosessin keskeisiä toimijoita ja toteuttamalla vuokrataloyhtiöille kohdennettu kyselytutkimus.
ARA-yhteisöjen omistuksiin kuuluu useita kymmeniä rakennussuojelun vaikutuksen alaisia kohteita. Kohteet ovat useimmiten rakennuksia, mutta myös esimerkiksi taideteoksia tai maa-alueita voidaan suojella.
Suojelulla on merkittäviä vaikutuksia kohteiden ylläpitoon
Suojelun piirin kuuluu myös merkittävä määrä ”melkein suojeltuja” rakennuksia, etenkin pääkaupunkiseudulla. Näitä rakennuksia ei ole kaavalla tai erityislailla suojeltu, mutta joista tiedetään, että niitä tulee käsitellä suojeltujen rakennusten periaatteiden mukaisesti. Rakennuksiin liittyy kulttuurihistoriallisia arvoja.
Rakennussuojelulla on merkittäviä vaikutuksia kohteiden ylläpitoon, ja joissain tapauksissa suojelu voi myös vaikuttaa uudiskohteidenkin rakentamiseen. Tästä huolimatta ARA-yhteisöjen piirissä olevista suojelluista kohteista on vain hajanaisesti ja rajoitetusti tietoa saatavilla. Suojeluprosessikin tunnetaan on kiinteistö- ja rakennusalan ammattilaisten keskuudessa vaihtelevasti.
”Viranomaisilta toivoisin enemmän joustavuutta suojeltujen kohteiden ratkaisuihin. Tämän lisäksi kiinteistön suojeluvastuun pitäisi siirtyä ARA-yhtiöltä jollekin muulle toimijalle, jos asuinrakennus jää esim. muuttotappiokunnassa tyhjilleen. Ei ole järkeä, että ARA-yhtiö omistaa ja ylläpitää suojeltua kohdetta ilman tuottoja.”
”Rakennussuojelu on erinomainen tapa säilyttää aikaa ja historiaa. Valitettavasti suojeluun liittyy kuitenkin kiinteistönomistajien pelkoja vastuita ja velvoitteita kohtaa, joka usein johtaa päätösten vastustamiseen taloudellisista syistä.”
Erityislailla ja kaavalla suojellut kohteet
Useat lait ja asetukset ohjaavat rakennussuojelua Suomessa (kts. viereinen laatikko). Näistä ARA-kohteiden kannalta tärkeimmät ovat kaavoitusta ohjaava maankäyttö- ja rakennuslaki sekä yksittäisten kohteiden suojelua ohjaava laki rakennusperinnön suojelemisesta. Nämä kaksi suojelutapaa eroavat toisistaan merkittävästi.
Maankäyttö- ja rakennuslakiin perustuva kaavasuojelu on suojelutavoista yleisin. Kaavasuojelua toteutetaan pääasiallisesti asemakaavoissa maankäyttö- ja rakennuslain mukaisin kaavamääräyksin. Asemakaavoituksen käynnistymisestä päättää kunta. Kunnan asukkailla, yhteisöillä ja säätiöillä on oikeus tehdä aloitteita kaavoituksesta.
Lakia rakennusperinnön suojelemisesta sovelletaan huomattavasti harvemmin – tyypillisesti asemakaavoitettujen alueiden ulkopuolella. Erityistilanteissa rakennusperintölain nojalla voidaan kuitenkin antaa erillisiä suojelupäätöksiä myös asemakaava-alueella, esimerkiksi tilanteissa, joissa rakennuksen sisätiloja halutaan suojella.
Rakennusperintölain mukaisen vapaamuotoisen suojeluesityksen saa tehdä rakennuksen omistaja, valtion viranomainen, kunta, maakuntaliitto tai rekisteröity yhteisö, joka toimii esityksen kohteena olevan rakennuksen sijaintipaikkakunnalla ja jonka toimialaan kuuluu kulttuuriperinnön vaaliminen.
Yhtenäistä rekisteriä suojelluista kohteista ei ole saatavilla, vaan eri lailla suojellut kohteet löytyvät eri rekistereistä. Kaavalla suojelluista kohteista tiedot saa kuntien kaavoitusviranomaisilta ja heidän tietokannoistaan, kuten Maanmittauslaitoksen sekä kuntien ylläpitämästä kiinteistörekisteristä. Rakennusperinnön suojelemisesta annettuun lakiin perustuvat suojelupäätökset kirjataan Maanmittauslaitoksen ylläpitämään lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin, sekä ympäristöhallinnon ylläpitämään paikkatietojärjestelmään. Myös Museovirasto ylläpitää rakennusperintörekisteriksi kutsuttua rekisteriä erityislailla suojelluista rakennusryhmistä, rakennuksista ja rakennelmista, mutta kyseinen rekisteri ei ole kuitenkaan lakisääteinen.
Rakennussuojelua arvostetaan
Rakennussuojelu on ensisijaisen tärkeää maamme monipuolisen ja arvokkaan rakennetun ympäristön kulttuuriperinnön suojelemisen kannalta. Arvostus rakennussuojelua kohtaan korostui myös kaikissa selvityksessä toteutetuissa haastatteluissa. Moni vuokrataloyhtiö koki rakennussuojelun aiheuttavan myös merkittäviä haasteita kiinteistönpidolle, varsinkin kohtuuhintaisuuteen tähtäävissä ARA-kohteissa. Suurimpia esiin tulleita haasteita olivat suojelun heikko ennustettavuus, korkeat korjauskustannukset sekä prosessien etenemisen hitaus.
Hekan kohde Pohjolankadulla. Kuva: Heka
Rakennussuojelun heikon ennustettavuuden taustalla on monia tekijöitä. Kuten edellä kuvattiin, rakennussuojelua ohjaa Suomessa useampi laki ja asetus, sen toimeenpanoon osallistuu monia eri toimijoita eikä suojelluista kohteista ole kootusti tietoa saatavilla. Muun muassa näiden tekijöiden seurauksena yleinen tietoisuus suojelusta on matalalla tasolla ja suojelupäätökset tuntuvat kiinteistönomistajista usein epäselviltä ja jopa yllättäviltä.
Suojeltujen kohteiden korkeat korjauskustannukset entisestään kasvattavat rakennussuojelun heikkoa ennustettavuutta. Suojeltujen kohteiden ylläpito on useimmiten vain hieman tavallisia kohteita kalliimpaa, mutta suurempiin korjaustoimenpiteisiin liittyy lähes aina työläitä ja hintavia yllätyksiä. Yhtälöstä tulee kiinteistönomistajan kannalta entistä hankalampi, kun korkeisiin korjauskustannuksiin yhdistää tavoitteen tuottaa kohtuuhintaista asumista. Korkeat korjauskustannukset ovatkin yksi yleisimmistä syistä siihen, että kiinteistönomistajat joskus vastustavat suojelupäätöksiä.
”Suojeluavustus kirjattava lakiin. Määrärahoja tarvitaan myös kulttuuriperinnön säilyttämiseen. Korjasimme ARAVA-rahoitteisen kohteen parvekkeet peruskorjauksessa vanhoja vastaaviksi. Oli kulttuuriteko, mutta emme saaneet minkäänlaista avustusta. Virallinen suojelu ei saa olla raja avustukselle.”
”Arvostamme rakennussuojelua ja näemme sen toteuttamisen kulttuuritekona. Suojelupäätöksiin voisi kuitenkin huomioida teknologisen kehityksen paremmin siten, että suojelu ei laskisi asumisviihtyvyyttä.”
Rakennussuojeluprosessit etenevät usein hitaasti. Suojeluprosessit voivat kestää jopa vuosia, minkä lisäksi rakennushankkeet ovat tavallisia hankkeita työläämpiä. Prosessien hidas eteneminen vaikeuttaa kiinteistönomistajan strategista pitkän aikavälin suunnittelua. Keskeisiä syitä suojeluprosessien hitaudelle ovat resurssien puute, asioiden lausuntopohjainen käsittely ja vähäinen yhteydenpito osapuolten välillä.
Miten ARA-kohteiden suojelua voitaisiin kehittää jatkossa?
Rakennussuojeluprosessissa kiinteistönomistajan kannattaa pyrkiä yhteistoiminnallisuuteen asioiden lausuntopohjaisen käsittelyn sijaan. ”Lausuntosota” saattaa kärjistää eri osapuolten eriäviä mielipiteitä, ja seurauksena päätöksentekoprosessi voi hidastua merkittävästi. Kiinteistönomistajan kannattaa myös osallistua suojeluprosessiin mahdollisimman varhaisessa vaiheessa, jotta eri osapuolien eriävät näkemykset saadaan mahdollisimman hyvin sovitettua yhteen.
”Kiinteistönomistaja pitäisi pitää paremmin prosessissa mukana. Tällä hetkellä tuntuu, että asiat tehdään osallistamatta omistajaa.”
”Rakennussuojelua käsittelevät viranomaiset ovat usein erittäin avuliaita ja mielellään neuvovat kiinteistönomistajia!”
Kiinteistönomistajat hyötyvät kiinteistökantansa suojeltujen kohteiden tarkasta tuntemuksesta. Yksityiskohtainen tieto kohteiden suojelupäätöksistä auttaa muun muassa suojeltujen kohteiden korjaustoimenpiteiden kustannusten ennakoinnissa ja tarkassa arvioinnissa. Tulevaisuudessa voisi olla järkevää koota tiedot ARA-kiinteistökannan kaikista suojelluista kohteista valtakunnalliseen tietopankkiin, josta esimerkiksi ARA saisi tietoa hankekäsittelyjään varten, ja josta kiinteistönomistajat voisivat kerätä toteumatietoa suojeltujen kohteiden korjaustavoista ja -kustannuksista.
Selvityksen mukaan rakennussuojeluun yhdistetyt suuret rahalliset riskit ovat merkittävin tekijä eri osapuolten intressiristiriitojen välillä. Tulevaisuudessa kiinteistönomistajan kustannustaakkaa voitaisiin pienentää kehittämällä korvauskäytäntöjä, jolloin halukuus kohteiden suojeluun kasvaisi. Ratkaisuna voisi olla esimerkiksi suojellun kohteen vapauttaminen ARAn sääntelystä, tai vastuun siirtäminen vuokrataloyhtiöltä toiselle toimijalle. Omistajalle kohdistuvia kustannuksia voitaisiin myös subventoida ARA-rahoitetuille suojelluille kohteille kohdistuvilla suojeluavustuksilla.
”Yleinen mielipide rakennussuojelusta on nähdäkseni kehittynyt viime vuosina myönteisempään suuntaan.”