Allianssimalli sopii haastaviin hankkeisiin, joissa suunnitelmat tarkentuvat hankkeen edetessä. Riskien ja hyötyjen jakaminen kannustaa niiden parempaan hallintaan ja luottamuksen rakentamiseen osapuolten kesken. Mallia sovelletaan jo useampaan ARA-kohteeseen.
Rakentaminen perustuu pääosin kiinteäsisältöisiin tai -hintaisiin urakkamuotoihin. Malli toimii hyvin, jos suunnittelun tai rakentamisen sisältö ei muutu. Joustamattomat, kiinteät sopimukset johtavat kuitenkin helposti kalliisiin lisä- ja muutostöihin sekä sopimusriitoihin.
Kompleksisten kohteiden malli
Allianssimalli sopii haastavampiin riskejä ja mahdollisuuksia sisältäviin kohteisiin, jotka todennäköisesti elävät niiden suunnittelun edetessä. Tällaisia ovat mm. vaativat peruskorjaukset tai muutoin teknisesti, taloudellisesti tai hallinnollisesti vaativat kohteet.
Allianssin ideana on muutosten hallintaa tukeva sopimusmalli, eri osapuolten osaamisen ja resurssien parempi hyödyntäminen sekä riskien ja hyötyjen jakaminen. Malli perustuu relationaaliseen ja avoimeen sopimiseen, jossa sovitaan osapuolten välisistä suhteista ja toimintatavoista ja jossa suunnitelmat tarkentuvat vasta hankkeen edetessä.
Suurista infrahankkeista asuntorakentamiseen
Allianssi on levinnyt suurista infrahankkeista talonrakentamiseen, korjausrakentamiseen ja nyttemmin useita eri kiinteistöjä sisältäviin hankeohjelmiin. Tällä mallilla ovat toistaiseksi toteuttaneet tai käynnistäneet asuinrakennuskohteita Helsingin yliopisto, Koy Jyrkkälänpolku, Merimieseläkekassa, HOAS, TOAS ja Fira Oy. Näissä hankkeissa on suunniteltu toteutettavaksi tai peruskorjattavaksi noin 45 eri kiinteistöä, joissa on yhteensä 1800-2000 asuntoa.
Merimieseläkekassa toteuttaa Turussa allianssilla samaan kortteliin 10-12 eri kohdetta, ja HOAS toteuttaa allianssilla peräkkäin viiden eri kohteen linjasaneerauksen. Tällainen ohjelma-allianssi mahdollistaa useamman kohteen toteuttamisen yhdellä tarjouskilpailulla ja sopimuksella. Samalla se tiivistää tekemistä ja parantaa tuottavuutta, kun suunnittelu ja rakentaminen voidaan virtauttaa kohteesta toiseen. Ja silti malli mahdollistaa sopimuksen purkamisen, jos homma ei toimi.
Rakennustieto on julkaissut Allianssimallista huhtikuussa 2020 uudet sopimusasiakirjat, joissa on vahvistettu mm. allianssien yleiset sopimusehdot.
Miten allianssi toimii?
Allianssin toimintaperiaatteita ovat osapuolten aikainen valinta, yhteiset tavoitteet, organisaatio ja päätöksenteko, yhteinen ansaintalogiikka sekä riskien ja hyötyjen jakaminen. Lisäksi allianssiin kuuluu yhteinen kehitysvaihe, jossa osapuolet suunnittelevat yhdessä hankkeen sisällön ja laajuuden, laatutason, toteutustavan ja aikataulun sekä määrittävät sen tavoitekustannuksen riskivarauksineen. Tavoitekustannus asetetaan tavoitteeksi, jonka mahdollinen alitus tai ylitys jaetaan kaikkien kesken etukäteen määrätyin prosenttisosuuksin.
Allianssisopimuksessa sovitaan osapuolten välisestä päätöksenteosta, aineistojen käyttöoikeuksista, vakuuttamisesta, irtisanomisehdoista ja riidanratkaisusta, mutta ei näiden tehtävistä eikä vastuista. Tilaajalla on sopimuksen mukaan laaja oikeus keskeyttää hanke tai irtisanoa sopimusosapuoli tai osapuolet, mikäli asiat eivät suju. Vastaavasti myös palveluntuottajilla on oikeus jättäytyä hankkeesta sen kehitysvaiheessa, mikäli suunnitelmista ja tavoitekustannuksesta ei päästä sopimukseen.
Open book rakentaa luottamusta
Allianssin ytimen muodostavat sen avoimiin kirjoihin (open book) perustuvat kaupalliset ehdot. Allianssihanke suunnitellaan ja sen työt laskutetaan ja maksetaan perustuen osapuolten todellisiin kustannuksiin ja kunkin osapuolen tarjouskilpailussa tarjoamaan allianssipalkkioon. Jokaiselle osapuolelle maksetaan samoin perustein korvattavat kustannukset ja näiden päälle toimialalle ja yritykselle tyypillinen palkkioprosentti.
Yhteinen kehitysvaihe johtaa parempaan suunnitteluun, pitävämpään budjetointiin, nopeampaan rakentamiseen ja virheiden ja hukan vähenemiseen. Kuva big roomista HOAS-hankkeessa. Kuva: Vison Oy
Kaupalliseen malliin liittyy myös kannustinjärjestelmä, jonka mukaan osapuolille voidaan maksaa bonusta hankkeen tavoitteiden ylittämisestä ja tavoitekustannuksen alittamisesta. Tai vastaavasti määrätä sanktiota. Näin myös suunnittelijoilla on vastuu rakentamisesta ja rakentajilla intressi ohjata suunnittelua.
Kilpailuttamisessa kysytään kyvykkyyttä
Allianssin muodostavat yleensä sen tilaaja yhdessä eri suunnittelulajeista (ARK, RAK, LVISA) ja rakentamisesta vastaavien yritysten kanssa. Palveluntuottajat kilpailutetaan joko yhtenä tai kahtena ryhmittymänä valitsemalla kaikki osapuolet kerralla tai suunnittelijat ja rakentajat erikseen. Tarvittavat erikoissuunnittelijat tms. valitaan yleensä vasta myöhemmin, yhteisin päätöksin, mutta jonkun palvelutuottajaosapuolen alihankintoina.
Palveluntuottajien valinnassa käytetään hankintalain mukaista neuvottelumenettelyä, jossa tilaaja valitsee osallistumisilmoitukset jättäneistä ryhmittymistä 3-4 parasta tarjouskilpailuun. Tarjouskilpailu toteutetaan neuvotteluin ja kehitystyöpajoin, joissa arvioidaan myös tarjoajien kykyä suunnitella ja toteuttaa hanke yhdessä tilaajan kanssa. Neuvottelujen jälkeen pyydettävien tarjousten vertailuperusteina käytetään tarjoajien projektinjohto- ja yhteistoimintakykyä, kirjallisia projektisuunnitelmia tms. sekä tarjottavia palkkioprosentteja. Tarjouksissa ei siis kysytä hintaa.
Allianssit muuttavat alan toimintakulttuuria
Kokemukset alliansseista osoittavat, että yhteinen kehitysvaihe johtaa parempaan suunnitteluun, pitävämpään budjetointiin, nopeampaan rakentamiseen ja virheiden ja hukan vähenemiseen. Riskien ja hyötyjen jakaminen kannustaa niiden parempaan hallintaan ja luottamuksen rakentamiseen osapuolten kesken. Toisaalta malli vaatii sekä tilaajilta että palveluntuottajilta kokonaan uudenlaista ajattelua ja vanhasta pois oppimista. Tätä tukee myös allianssimalliin sisältyvä 5 vuoden jälkivastuu.
Kompleksisia projekteja ei kannata kilpailuttaa valmiilla suunnitelmilla tai halvimmilla hinnoilla, vaan niiden suunnitteluun ja toteuttamiseen kannattaa hyödyntää eri osapuolten osaamista ja resursseja.
Paras esimerkki integrointiaatteen leviämisestä on allianssin periaatteiden soveltaminen myös perinteisiin kiinteäsisältöisiin tai -hintaisiin urakkamalleihin. Projektien yhteinen big room ja kehitysvaiheen hyödyntäminen istuvat erinomaisesti myös ARA-tuotantoon, jossa olisi nyt tilaa uusille avauksille ja lean-rakentamisen periaatteille.