Edullisen ja viihtyisän asumisen varmistaminen lähiökorttelikorjaamisen päätöksenteon kriteeristön avulla

EVAKO-hanke

Toimintamalli: Systemaattiset päätöksentekoa tukevat menetelmät ja työkalut 

Kuvaus:

Monimuotoisten korttelitason kehityshankkeiden päätöksenteko on haastavaa ja sitä tukevalle kriteeristölle ja työkaluille on selkeästi tarvetta. EVAKO-hankkeessa analysoitiin lähiökorttelikorjaamiseen liittyvää poituksena on ohjata lähiöasumista edullisempaan, viihtyisämpään ja erityisesti energiatehokkaampaan suuntaan. Päätöksentekoa tarkasteltiin nimenomaan vuokrataloyhtiöiden näkökulmasta, mutta tuloksia voidaan soveltaa laajalti myös muissa päätöksentekoympäristöissä.

Konkreettiseksi päätöksenteon työkaluksi energiatehokkaiden valintojen tekemiseen osana suunnittelua on esitetty systemaattinen päätöksentekoprosessi. Esitetty menettelytapa mahdollistaa eri ratkaisuvaihtoehtojen systemaattisen vertailun suunnitteluprosessin aikana ja ohjaa valintaa kohti elinkaariedullisinta ratkaisua. Elinkaariedullisuudella tarkoitetaan elinkaariarvojen ja elinkaarikustannusten välistä suhdetta. Esitetty prosessi jakautuu viiteen vaiheeseen, jotka ovat 1) hankkeen perustietojen ja valintoihin vaikuttavien tekijöiden määrittäminen, 2) perusratkaisun suunnittelu, 3) järjestelmävaihtoehtojen valinta järjestelmätasolla, 4) energiansäästötoimenpiteiden valinta rakenne- ja laitetasolla (energiansäästötoimenpiteiden kannattavuusmalli) sekä 5) kokonaisuuksien vertailu ja päätöksenteko.

Esitetyn päätöksentekoprosessin neljännen vaiheen (energiansäästötoimenpiteiden valinta rakenne- ja laitetasolla) kehitystyö painottui tässä hankkeessa. Kyseistä vaihetta tukevaksi työkaluksi kehitettiin energiansäästötoimenpiteiden kannattavuusmalli, jonka avulla voidaan vertailla havainnollisesti energiansäästötoimenpiteiden kannattavuutta erilaisissa suunnitteluratkaisuissa. Malli mahdollistaa tarkastelun laajentamisen rakennustasolta esimerkiksi korttelitasolle, jolloin voidaan hallita laajempaa kokonaisuutta kerralla ja ohjata siihen käytettävissä olevien taloudellisten resurssien kohdistamista

Huomioitavaa/kokemuksia:

Päätöksentekoon vaikuttaneiden tekijöiden ryhmittely osoitti, että lähiökorttelikorjaamiseen liittyvä päätöksenteko on varsin monimutkainen kokonaisuus, johon liittyvien tekijöiden yksiselitteinen ryhmittely on hyvin haastavaa. Näin ollen esimerkiksi energiatehokkuuden käsittely päätöksenteossa omana erillisenä kokonaisuutena ei ole mahdollista, vaan se on huomioitava osana laajempaa kokonaisuutta. Vaikka energiakustannukset muodostavat elinkaaritaloudellisesti merkittävän menoerän ja tulevia vuokrankorotuspaineita voidaan hillitä energiatehokkuutta parantamalla, energiatehokkuus näyttäisi kuitenkin helposti jäävän suunnittelussa muiden asioiden varjoon. Näin ollen kansallisiin ja kansainvälisiin energiatehokkuustavoitteisiin pääseminen tulee vaatimaan korjaamisessa uudenlaista suunnittelun ohjausta.

Tehdyt tarkastelut osoittavat, että energiansäästötoimenpiteiden kannattavuus on määrätyin edellytyksin korjaustoiminnassa parempi kuin uudistuotannossa. Tämä johtuu lähinnä siitä, että korjausrakentamisessa lämmöneristävyyden lähtötaso on merkittävästi uudisrakentamista huonompi. Korjauksen perusratkaisun määrittämisellä on oleellinen vaikutus korjaushankkeiden energiansäästötoimenpiteiden kannattavuusarvioihin, sillä energiataloudelliset kannattavuusarviot perustuvat energiansäästötoimenpiteiden aiheuttamiin lisäkustannuksiin eikä niissä ole mukana valitusta perusratkaisusta aiheutuvaa kustannusta. On myös hyvä muistaa, että toimenpiteillä saavutettavien energiansäästöjen ja niiden toteuttamisesta aiheutuvien lisäkustannusten määrittämiseen liittyy aina merkittävää epävarmuutta.

Näyttäisi siltä, että vuokrataloyhtiöissä ollaan kiinnostuneita perustamaan päätöksiä nykyistä enemmän elinkaarikustannustarkasteluihin. Luotettava elinkaarikustannustarkastelu vaikuttaa kuitenkin vielä olevan vaikeaa ja siihen liittyy huomattavia kehittämistarpeita. Suunnitelmallisen korjaamisen ymmärrystä on edelleen pyrittävä lisäämään ja päätösten taustaksi tarvitaan työkaluja, kuten rakennusten elinkaarikustannustarkasteluihin soveltuvia laskentamalleja, jotka soveltuvat alueellisiin kehityshankkeisiin, joissa sekä korjataan että rakennetaan uutta. Nykyisin valinnoissa painottuvat rakennuskustannukset, jolloin elinkaaritaloudellisesti kannattavia toimenpiteitä voi jäädä toteuttamatta. Koska vuokra on vuokrataloyhtiöiden liiketoiminnassa tärkein tulonlähde, toimenpiteiden vaikutus vuokratasoon näyttäisi nykyisin usein saavan elinkaarikustannuksia suuremman painoarvon päätöksiä tehtäessä.

Aluekehityshankkeiden elinkaarikustannustarkastelujen yhteydessä on toisinaan aiheellista tarkastella yhtenä vaihtoehtona myös vanhojen rakennusten purkamista. Hankkeessa tehdyt tarkastelut osoittivat, että taloudellisesti tarkasteltuna vanhan rakennuksen purkaminen ja uuden rakentaminen sen tilalle voi tulla kyseeseen joissain tapauksissa. Rakennusten purkamisen kannattavuudesta ei kuitenkaan voida sanoa yleispäteviä totuuksia, vaan tarkastelu on tehtävä aina tapauskohtaisesti. Lisäksi on huomioitava, että puhtaasti europohjaisten tarkastelujen tulokset voivat poiketa sellaisista tarkasteluista, joissa on mukana myös ”luonnontaloudellinen” näkökulma.

Rakentamisen ja lähiökorttelikorjaamisen päätöksenteossa on ongelmana, että tietoa eri ratkaisujen vaikutuksista on saatavilla vielä varsin rajoitetusti siinä vaiheessa, kun kustannuksia sitovia päätöksiä joudutaan tekemään. Ammattitaitoisella tietomallien hyödyntämisellä voidaan saada helpotusta tähän ongelmaan. Jotta päätöksenteon tueksi saadaan tuotettua riittävän luotettavaa ja havainnollista tietoa aiempaa varhaisemmassa vaiheessa, edellytyksenä on, että hankkeen eri osapuolilla on riittävät valmiudet tietomallien ja tietomallipohjaisen tiedonsiirron hyödyntämiseen. EVAKO-hankkeessa onnistuttiin hyödyntämään menestyksekkäästi arkkitehdin case-kohteista tekemiä tietomalleja mm. energiasimuloinneissa. Todettakoon kuitenkin, että tällä hetkellä tietomalliosaaminen on laajassa mittakaavassa vielä varsin puutteellista.

Hankkeen yhtenä tavoitteena oli ohjata asumista viihtyisämpään suuntaan. Toteutettu asukkaiden viihtyvyyskysely osoitti, että naapurista kantautuvat hajut ja äänet ovat usein mainittuja ongelmia. Rakennuksen huono sisäinen ilmatiiviys on ainakin yksi osasyy hajujen ja äänien kulkeutumiseen ja näyttäisi siltä, ettei sen merkitystä korosteta nykyisin riittävästi. Ilmatiiviys saattaa olla oletettua hankalampi asia eikä sen merkitystä ehkä vielä käytännössä ymmärretä riittävän hyvin. Viihtyisyysvaikutustensa lisäksi ilmatiiviys on rakennusosien rakennusfysikaalisen toiminnan ja energiatalouden kannalta merkittävä tekijä.

Hyödyt lähiöiden kehittämiselle:

Edullisen, viihtyisän ja energiatehokkaan asumisen kannalta on tärkeää, että suunnittelussa ja päätöksenteossa huomioidaan aina ratkaisujen ja päätösten vaikutukset kokonaisuuteen eikä keskitytä liiaksi yksittäisiin osatekijöihin. Lähiöiden kehittämiseen ja energiatehokkuuden parantamiseen tarvitaan uudenlaisia toimintatapoja ja osittain myös asennemuutoksia. Eri vaihtoehtoja ja niiden vaikutuksia pitää pystyä esittämään päätöksentekotilanteessa havainnollisesti päätöksentekoa tukevalla tavalla.  EVAKO-hanke on ollut yksi askel asioiden eteenpäin viemisessä ja hankkeessa tuotettua tietoa ja työkaluja voidaan hyödyntää lähiökehittämisen kokonaisuuden hallinnassa ja päätöksenteon apuvälineenä suunnitteluprosessin aikana.