Helsingin seudun opiskelija-asuntosäätiö Hoas alkaa ensimmäisten kiinteistönomistajien joukossa toteuttaa perusparannuksia allianssilla. Säätiö kehittää samalla täysin uudenlaisen korjausrakentamisen konseptin, joka on tarkoitus ottaa käyttöön keväällä 2019. Uusi konsepti voi muuttaa koko rakennusalan, sillä sarjatuotantona toistettavana sillä saadaan aikaan suuria kustannussäästöjä.
Suomen asuntokannasta valtaosa on tulossa putkiremontti-ikään seuraavien vuosikymmenten aikana. Iso perusparannus on mittava investointi taloyhtiöiden osakkaille, mutta myös vuokra-asuntoja tarjoaville toimijoille.
Hoasilla on lähes 10 000 asuntoa, joista noin viidesosalla on edessään iso perusparannus seuraavan viiden vuoden aikana. Säätiö tekee perusparannuksen vuosittain noin 500 asunnolle.
Nyt perusparannukseen on haettu apua uudenlaisesta allianssista, jossa remontti tehdään monen organisaation yhteistyönä erityisen konseptin avulla.
Allianssin jäsenet kantavat vastuun yhdessä
Päätös allianssin muodostamisesta syntyi, kun Hoas halusi parantaa perusparannusten laatua ja vauhdittaa remonttien läpimenoaikoja.
”Ennen kilpailutimme jokaisen perusparannushankkeen erikseen. Kun urakoitsijat vaihtuvat, on aiemmin opittua vaikeaa tuoda käytäntöön uusien hankkeiden kohdalla. Nyt tarkoituksena on löytää täysin uusia korjausrakentamisen tapoja, joiden kehittämiseen kaikki osapuolet sitoutuvat”, Hoasin kiinteistöjohtaja Kim Lindholm sanoo.
Allianssiryhmän jäsenet uskovat, että yhteistyömalli auttaa väistämään monet rakentamisen sudenkuopat. Toteutusta ohjaavat yhteiset kannustimet – jos laatua ja kustannuksia koskevat tavoitteet täyttyvät, siitä hyötyy koko allianssi. Vastaavasti myöhästymisten ja virheiden kustannukset kannetaan yhdessä. Tilaajalla on oikeus irtisanoa sopimus, jos homma ei toimi.
Hoasin kanssa allianssin muodostavat urakointiyritys Renevo Oy ja rakennusalan konsultointiyritys United Founders Oy.
”Kun samat tekijät ovat mukana hankkeen kaikissa vaiheissa, työmaalta saadut opit kumuloituvat osaksi koko konseptia”, kertoo Renevon toimitusjohtaja Arttu Liukku.
Tahtiaikataulu auttaa ennakointia – remontti valmiiksi 25 päivässä
Allianssilla on tarkoitus toteuttaa viiden kohteen perusparannukset vuoteen 2021 mennessä. Korjattavaa on yhteensä 310 asuntoa ja 16 000 kerrosneliötä, ja tavoitteisiin pyritään uudella tahtiaikataulutuksella.
”Laivateollisuudestakin tutussa tahtiaikataulussa laaditaan päivä- tai jopa tuntikohtaisesti selkeät tehtävät jokaiselle tekijälle. Tavoitteena on, että kaikki pysyisivät tahdissa ja näin pystytään ennakoimaan hankkeen etenemistä”, Lindholm kertoo.
Ennakoinnissa hyötyä on myös last planneriksi kutsutusta menetelmästä – sen periaatteena on tehdä työn kulusta ennustettavampaa tunnistettavien välitavoitteiden avulla ja parantaa tuotannonohjausta oppimalla.
”Ensimmäisessä kohteessa yhden asunnon läpimenoajaksi tavoitellaan 25 työpäivää. Ajatuksena on, että kaikki valmistuvat tasaista tahtia – kun asuntoja valmistuu aikataulussa, hanke etenee suunnitellusti ja tehokkaasti”, Liukku sanoo.
Ammattilaiset ja logistiikka toimivat itsenäisesti
Perusparannukset toteutetaan sarjatuotantona, ja allianssin viidessä kohteessa perusparannuksen tekijät pysyvät samoina. Työmaalla roolitus on selkeä: Ammattilaiset ja logistiikka on irrotettu omiksi toiminnoikseen.
”Työmaan kannattavuus kärsii, jos ammattiasentajat käyttävät aikaansa soittelemalla kateissa olevien asennusmateriaalien perään tai kantavat niitä asennuspaikoille. Kun logistiikka pelaa, ammattilaiset voivat keskittyä varsinaiseen työhönsä”, Lindholm sanoo.
ARAn kiinnostus kertoo siitä, että rakennusala kaipaa ravistelua
Rakentamisen laadun parantaminen vaatii määrätietoista yhteistyötä. Kun suunnittelijat ja tilaaja ovat saman pöydän ääressä, yhteistyötä voidaan tehdä avoimin kortein. Toteutusvaiheessa osapuolet pysyvät koko ajan kärryillä siitä, millaisia kustannuksia mistäkin tulee.
”ARA on osoittanut avointa suhtautumista hankkeeseen. Kiinnostus kertoo siitä, että rakennusalalla tarvitaan uusia ideoita, ja Hoasin allianssihanke on askel eteenpäin”, Liukku toteaa.
”Odotukset ARAn suuntaan ovat pitkälti samat kuin meilläkin, eli että mallissa on perinteiseen toteutustapaan verrattuna monia etuja. Pitkällä aikavälillä tahtiaika laskee kustannustasoa, kun asioita tehdään järkevämmin ja tehokkaammin”, Lindholm jatkaa.
Allianssin konsepti voi muuttaa perusparannushankkeiden tulevaisuuden
Allianssin ansiosta kohteita saadaan valmistumaan nopeammin, laadukkaammin ja avoimemmin – lopputuloksena nollavirheluovutus ei ole epärealistinen tavoite. Ensimmäisten hankkeiden jälkeen konseptin avulla kustannuksia on helpompi hallita.
Kun useampia hankkeita toteutettaessa vastassa ei aina ole uusi urakoitsija, saadaan rakennettua luottamusta tilaajan ja suunnittelijan välille, mikä helpottaa tilaajan toimimista hankkeessa.
Hankkeesta on hyötyä myös muille rakennusalan toimijoille. ”Kun luodaan malli, jota voi toistaa monta kertaa, se muokkaa tavalla tai toisella rakennusalaa. Muut seuraavat perässä, etenkin kun ARA on mukana”, Liukku kertoo. ”Jos saavutamme tavoitteet, on vaikea nähdä, että tekisimme perinteisellä mallilla enää mitään”, Lindholm tiivistää.
Tahtiaikataulussa työtehtävät voidaan määritellä jopa tuntikohtaisesti. Vasemmalta alkaen kuvassa Visonin Jani Saarinen, Hoasin kiinteistöjohtaja Kim Lindholm, Renevon toimitusjohtaja Arttu Liukku, sekä Saku Harjunpää United Foundersilta. © Hoas