© Arto Jalonen
Tuoreen väitöskirjan mukaan Suomessa on huomattavan paljon tyhjää ja vajaakäyttöistä tilaa. Vaikka kasvukeskuksissa podetaan asuntopulaa ja rakennetaan jatkuvasti uutta, myös suurin osa käyttämättömistä neliöistä löytyy tosiasiassa niistä. Muuttotappiopaikkakunnilla taas rakentaminen jatkuu yllättäen entiseen tahtiin. Mitä tästä kaikesta pitäisi ajatella?
Väittelin tekniikan tohtoriksi Tampereen teknillisestä yliopistosta syksyllä 2016. Analysoin väitöskirjassani Suomessa 2000-luvulla purettuja ja vajaakäytössä olevia rakennuksia. Uudet rakennukset vastaavat vuositasolla enää yhtä prosenttia koko rakennuskannasta, mutta rakentamisen sääntely ja kehitystoiminta painottuvat edelleen hyvin pitkälti uudisrakentamiseen. Kun 99% Suomen vuotuisesta rakennuskannasta on jo olemassa, ei uuteen keskittyminen ole kuitenkaan enää tehokas tapa saada aikaan muutosta. Euroopassa tähän paradigman muutokseen on herätty jo viitisentoista vuotta sitten, ja pian sama on edessä myös Suomessa.
Kasvukeskusten kipukohdat
Määrällisesti suurin osa puretuista rakennuksista ja tyhjistä asunnoista ei sijaitse syrjäseuduilla vaan suurissa kaupungeissa. Esimerkiksi Helsingissä on lähes 30 000 asuntoa vailla vakituista asukasta – kahden Riihimäen asuntokannan verran. Kaikki näistä eivät toki ole aidosti tyhjiä, vaan muun muassa kakkoskoteja ja perikuntien asuntoja. Oleellista kuitenkin on, että ne ovat vakituisiksi asunnoiksi tarkoitettuja ja tähän nähden vajaassa käytössä. Suomen kaupunkien asuntokantojen vajaakäyttöasteet ovat varsin korkeita kansainvälisesti, sillä normaalisti toimivilla asuntomarkkinoilla tyhjäkäytön ylärajana pidetään yleisesti 3–5 prosenttia. Helsingissä, Espoossa ja Vantaalla nuo lukemat ovat 7,3 %, 6,6 % ja 5,2 %.
Uusien tilojen kaavoittaminen ei kaikkien rakennustyyppien osalta perustu todelliseen tarpeeseen edes kasvukeskuksissa. Esimerkiksi toimistotiloista on pääkaupunkiseudulla ollut ylitarjontaa jo pitkään, ja niiden vajaakäyttöasteet ovat konsulttiyhtiö Catellan selvityksen mukaan jo 10–20 % luokkaa. Uudiskaavoittaminen ja -rakentaminen näyttääkin tällä mekanismilla edistävän 1960–80 -lukujen "puolivanhan" rakennuskannan purkamista, vaikka näillä rakennuksilla voisi korjattuna ja muunneltuna olla vielä vuosikymmeniä edessään. Maankäytön tehostamistavoitteilla on myös osansa näiden rakennusten purkamisessa, sillä niiden tilalle nousee entistä enemmän kerrosalaa.
Muuttotappiokuntien haasteet
Syrjäseutujen rakennusten osuus koko Suomen rakennuskannasta on niin pieni, ettei niissä piile kokonaisuuden kannalta merkittäviä tila- tai rakennusmateriaalivarantoja. Paikallisesti pienikin rakennusmäärä voi kuitenkin edustaa suurta suhteellista osuutta kyseisen yhdyskunnan rakennuskannasta. Väestöä menettävillä paikkakunnilla asuntojen vajaakäyttöaste voikin nousta useisiin kymmeniin prosentteihin. Se on vähintään 20% yli puolessa Suomen kunnista.
Tästä huolimatta uudisrakentaminen on hämmästyttävän vilkasta myös näissä yhdyskunnissa. Muuttotappiosta huolimatta Suomessa ei näet ole yhtään kuntaa, jonka rakennuskanta kutistuisi. Kunnissa tunnutaan uskovan, että kaavoitus luo väestönkasvua. Juho Rajaniemi on kuvannut ilmiötä omassa väitöskirjassaan "Kasvun kaavoitus: Tapaus Raahe". Valitettavasti todelliseen tarpeeseen perustumaton uusien tilojen rakentaminen ainoastaan tyhjentää olemassa olevia rakennuksia lähistöltä. Koska maan arvo on vaatimaton, ei niitä useinkaan pureta, vaan ne jäävät seisomaan tyhjilleen. Seurauksena on, että näiden yhdyskuntien rakenne hajaantuu ja katukuva saa ei-toivottuja piirteitä hylätyistä, rapistuvista ja ilkivallalle alttiista rakennuksista. Ilmiö osuu tutkimuksessa "shrinkage sprawl" -käsitteen alle, johon liittyy myös taajamien viihtyisyyden rappeutumisen seurauksena lisääntyvä hajarakentaminen.
Mikä neuvoksi?
Mitä vajaakäyttöiselle rakennuskannalle sitten pitäisi tehdä? Suomi on tällä hetkellä suhteellisesti yksi Euroopan innokkaimmista purkajista, vaikka rakennuksia puretaankin määrällisesti vielä melko vähän. Ilmiö on sikäli nurinkurinen, että edellä kuvatun mukaisesti rakennuksia puretaan kiivaasti siellä, missä niistä on myös suurin puute (kasvukeskuksissa), ja tuskin lainkaan siellä, missä suuri osa rakennuskannasta on käynyt tarpeettomaksi (muuttotappiopaikkakunnilla).
Puretut rakennukset ovat keskimäärin olleet vain 50 vuoden ikäisiä, ja niihin on sitoutunut huomattavia määriä energiaa ja luonnonvaroja. Tuskin keski-ikään ehtineiden rakennusten laajamittainen purkaminen ei ole luonnonvarojen kestävää käyttöä, vaan niiden korjaaminen olisi uudisrakentamista ilmastoystävällisempi vaihtoehto. Kasvukeskuksissa rakennusoikeutta voitaisiin lisätä myös olevat rakennukset säästämällä, niitä korottamalla ja laajentamalla. Käyttötarkoituksen muutoksia voitaisiin edistää nykyistä pontevammin, sillä asuntoina rakennukset pysyvät käytössä pidempään kuin toimitiloina. Muuttotappiokunnissa tarvittaisiin rohkeutta ohjata suunnitteluresurssit uusien avauksien sijasta olemassa olevien taajamien laadun hallintaan. Turhaa purkamista ei tule edistää, mutta peruuttamattomasti rappeutuneiden rakennusten purkaminen on työkalu, jonka käyttöä ei myöskään tulisi vältellä.
Päätöksenteon taustalle tarvitaan kokonaisvaltaisempaa ymmärrystä jo olemassa olevan rakennuskannan tilaresursseista ja muutospotentiaalista, eri kehittämisvaihtoehtojen ympäristövaikutuksista ja tilatarpeiden realistisista kehitysnäkymistä. Ylimitoitetulla uudiskaavoittamisella syödään tarpeettomasti elintilaa nykyiseltä rakennuskannalta. Kysymys on paitsi yhdyskuntakehityksen tasapainoisuudesta ja resurssitehokkuudesta, myös kiinteistönomistajien oikeudenmukaisen kohtelun turvaamisesta.
Kirjoittaja toimii tutkijana Tampereen teknillisen yliopiston arkkitehtuurin laitoksella.
