Pohjalta pinnalle Kunta-asuntojen eväin
Ison kiinteistöyhtiön tervehdyttämiseen ei ole nopeaa oikotietä, mutta tarkoin harkitulla ja suunnitelmallisella toiminnalla toimenpiteet alkavat purra.
Tärkeimpiä asioita talouden ja toiminnan tervehdyttämisessä on heti alkuun tunnistaa ongelmakohdat ja keskittää sen jälkeen kaikki toimenpiteet askel kerrallaan näiden kokonaisuuksien kuntoon laittamiseen. Ison kiinteistöyhtiön tervehdyttämiseen ei ole nopeaa oikotietä vaan tarkoin harkitulla ja suunnitelmallisella toiminnalla alkavat toimenpiteet purra yksi kerrallaan. Uskoisin, että jokainen tuntee yhtiöitä, jotka ovat olleet vaikeassa tilanteessa ja nousseet sieltä yhä vahvemmiksi toimijoiksi; tosin pääasiassa aivan uusilla strategisilla linjauksilla.
Askel kerrallaan eteenpäin
Kunta-asunnot konserni (KAS) on yksi tällaisen tien läpikäynyt valtakunnallinen toimija, jossa useat eri syyt johtivat lopulta konsernin kriittiseen tilaan vuoden 2011 lopulla. Siinä tilanteessa oli aloitettava hyvin radikaalit toimintatapojen kokonaisvaltaiset muutokset. Uusi operatiivinen johto aloitti vuoden 2012 alussa ja tehtävä oli selkeä; laatia toteuttamiskelpoinen toimenpideohjelma, jolla yhtiön talous ja toiminta tervehdytetään.
Konsernin, jossa oli yli 9.000 asuntoa, ei voinut kääntää tulostaan ja talouttaan kuntoon kertarysäyksellä vaan oli edettävä hyvin systemaattisesti tarkalla aikataulutuksella. Tärkein tehtävä oli saada kassavirta positiiviseksi ja oikaista rahoitusrakenne eli nämä olivat ensisijaiset tehtävät, koska rahoitusrakenne oli rakenteellisesti vinoutunut. Tehtävä ei ollut helppo kun lainamäärä oli liki 350 M€, josta siis lyhytaikaista rahoitusta oli vielä muunnettava pitkäaikaiseksi. Asiat alkoivat kuitenkin kehittyä positiiviseen suuntaan aina asetettu välitavoite kerrallaan, jolloin koko organisaation motivaatio kasvoi ja usko konsernin kokonaisvaltaiseen tervehdyttämiseen.
Myönteinen kierre käyntiin
Samalla kun uusittiin rahoitusrakennetta, aloitettiin kiinteistökehitys, jossa koko kiinteistökanta analysoitiin. Vuokraustoimintaan soveltumaton ja korjausvelkainen kiinteistökanta salkutettiin ja realisoitiin joko useamman kohteen salkkuna, yksittäisinä kohteita tai jopa huoneistomyynteinä saavuttaen kokonaisuudessaan hyvä tulos. Myyntivoittoa syntyi, lainoja lyhennettiin yli lyhennysohjelman ja kassaan saatiin samalla puskuria. Operatiivinen tulos alkoi kehittyä voimakkaasti positiiviseen suuntaan, mikä on perusta yhtiön normaalille toiminnalle. Kehitys alkoi ruokkia itseään ja vuokria voitiin jopa joissain kohteissa laskea tai ne pidettiin ennallaan. Vuokrausaste alkoi parantua, vaihtuvuus väheni, vuosikorjauksia tehtiin mittavasti, sopimukset uusittiin kustannustehokkaammiksi, riskipreemio laski, jolloin näiden useiden toimenpiteiden yhteisvaikutus alkoi tervehdyttää konsernia nopeaan tahtiin.
Konserni on rationaalisilla toimenpiteillä voitu muutamassa vuodessa tervehdyttää ja tätä voidaan tarkastella usealla taloudellisella ja toiminnallisella mittarilla. Myönteinen kehitys muutti mediankin asennetta positiivisemmaksi yhtiön pystyessä pidättäytymään vuokrakorotuksista ja nyt jo kolmatta vuotta peräkkäin, jolloin se on saanut valtakunnallisessa mediassa hyvin positiivista huomiota.
Konsernin myönteinen kehitys on ollut 2012 alusta merkittävää ja nopeaa. Omavaraisuusaste on noussut alle 9 %:sta nyt jo 20 %:n tasolle ja emoyhtiön osalta ylittänyt jo 50 %. Konsernin vapaa oma pääoma oli 0,2 M€ kun se nyt on lähes 30 M€, josta tyytyväisyydellä on todettava suurimman osan syntyneen normaalista operatiivisesta toiminnasta. Nettolaina on lyhentynyt peräti 120 M€ ja huomattavasti yli vuotuisen normaalin lainanlyhennysohjelman. Kassa on vahva ja se turvaa yhtiön taloudellista asemaa. Vuosikorjaukset ovat kasvaneet 1,6 kertaiseksi aiemmasta tasosta, joten korjausvelkaa on saatu alenemaan. Näitä lukuja on hyvä tarkastella siitä näkökulmasta, että myönteinen kehitys alkaa vaikuttamaan hyvin monella tavalla ja usealla eri osa-alueella.
Perusta kuntoon
Kiinteistökehityksessä keskeistä on, että kiinteistöt, joilla ei ole enää tulevaisuutta vuokramarkkinoilla vapautetaan rajoituksista ja saatetaan eteenpäin myynnein aina kun se on mahdollista. Näin voidaan panostaa niihin kohteisiin, joilla on elinkaarta jäljellä vuokrauksessa ja rakennuttaa uutta kantaa. On selkeää, että kaikkialla Suomessa eivät nämä toimenpiteet enää ole mahdollisia ja silloin joudutaan purkamaan kohteita. Markkinat kyllä määrittelevät, onko ns. loppukohteella myyntiarvoa vai pitääkö se mahdollisesti purkaa. KAS ei ole purkanut yhtään kohdetta vaan onnistui myymään epäkurantit kohteet ja on toki myönnettävä, että tämä on pitkäjänteinen ja vaativa työsarka, jossa pikavoittoja ei ole saatavissa.
Kiinteistökehitystä on viety eteenpäin seuraavalle tasolla kun nyt on tehty kunnon perusta tälle työlle. Kiinteistöjä kehittämällä analysoiden pidettävää kiinteistökantaa ja tuottamalla uusia tarpeita vastaavia vuokra-asuntoja niille alueille, joissa näistä on pulaa. Kiinteistöjen kehittämistä ei ehkä aina nähdä näin monipuolisena, mutta KAS -konsernille siitä on muodostunut yksi tärkeimmistä työkaluista ja varsinkin sen tarkastelusta hyvin laajasta näkökulmasta.
KAS -konsernin tervehdyttämistoimet onnistuivat ja siitä on opittu paljon asioita, joita voidaan hyödyntää koko ajan toiminnassa ja pitkällä tähtäimellä konsernin strategisissa tavoitteissa.