Kokonaisvaltainen ote yhdyskuntien uudistamiseen

Kuntien asumisen strateginen suunnittelu ja vanhan asuntokannan sopeuttaminen on ajankohtainen haaste. Joissakin kunnissa voi olla ylitarjontaa vuokra-asunnoista, toisaalla on asunto- ja tonttipulaa. Tonteille ja pienasunnoille keskeisiltä paikoilta on tarvetta sijaintikunnasta riippumatta.

Isoista asunnoista pienempiin

Suomen rakennuskannan uusiutumisvauh­ti on keskimäärin reilun prosentin tasolla. Asuntokanta, joka suurelta osin rakennet­tiin 1970–80-luvulla, ei vastaa kaikilta osin asunnontarvitsijoiden tarpeeseen. Saman­aikaisesti ruokakuntien koot ovat pienenty­neet ja sinkkuuntuminen on yleinen ilmiö. ARA-asunnoissa on noin 20 % yksiöitä ja val­takunnallisesti kysyntä kohdistuu 60–80 % näihin pienasuntoihin. ARA-vuokra- ja myös asumisoikeusasunnoissa on tyhjillään kol­mioita ja sitä isompia asuntoja ja omistus­asuntokolmioiden myymisajat ovat piden­tyneet myös kasvukeskuksissa.

Vanhan asuntokannan ja asuntoalueiden uudistamissuunnitelmiin, vuokratalojen monipuoliseen kehittämiseen, korjaus- ja täydennysrakentamiseen tai erityisryhmien asumisen kehittämistarpeisiin on usein kiin­nitetty vähemmän huomiota kaupunkien ja kuntien asumisen suunnittelussa. Asumisen ja uusien asuntojen rakentamisen hinta ja korkotaso puhuttavat sen sijaan jatkuvasti.

Haasteena vuokra-asuntojen määrän optimointi

Kunnissa asumisen suunnittelu ja kaavoitus ovat pitkälti perustuneet jatkuvaan väestön ja työpaikkojen kasvuun. Siksi painopiste on ollut uusien asuntoalueiden kaavoitus­työssä. Ikäihmisten määrä kasvaa jatkuvas­ti. Vuokra-asuntojen määrän optimointi tai erityisryhmille tarkoitettujen asuntojen tar­peen suunnittelu on entistä tärkeämmässä roolissa kunnan asumisen ja kaavoituksen strategisessa suunnittelussa.

Kasvukeskuspaikkakunnilla ja vähenevän asuntokysynnän kunnissa on myös tärkeää tunnistaa, miten voidaan ”kysyntäpaikoil­la” monipuolisesti uudistaa asuntokantaa. Tarvitaan radikaalejakin alueellisia suunni­telmia ja investointien tarkkaa riskien arvi­ointia siitä, mitä kannattaa korjata ja mitä on järkevää myydä tai purkaa. Kunnalla on mahdollisuus vaikuttaa muun asuntokan­nan arvoon muun muassa vähentämällä vuokra-asuntokantaa alueilla, missä vuok­ra-asuntojen kysyntä on vähäisempää tai asuntojen arvo on pudonnut merkittäväs­ti. Muun muassa Heka Oy on tehnyt moni­puolista ARA-vuokra-asuntojen uudistamis­työtä esimerkiksi Jakomäen asunto-alueella peruskorjaamalla ja myös purkamalla sekä uudelleen rakentamalla.

Suunnittelusta toimenpiteisiin

Kunnan kokonaiskustannuksiin voidaan vai­kuttaa muun muassa täydennysrakentamal­la hyvien joukkoliikenneyhteyksien varteen. Segregoituneiden asuntoalueiden ja korjaus­velkaisten kiinteistöjen kannan kehittämi­nen vaatii uusia monipuolisia ja räätälöityjä keinoja. Kunnissa ja alueilla, joissa asunto­jen kysyntä vähenee, nousevat tämän takia keskeiseen rooliin esimerkiksi vajaakäytön vähentäminen ja korjausvelkaisten kiinteis­töjen monipuolinen sekä suunnitelmallinen kehittäminen. Korjaustarpeessa olevat vuok­ratalot voivat olla haaste kunnalle, mutta sa­malla niihin voi liittyä positiivinen mahdolli­suus kehittää yksittäisillä hankkeilla kunnan asumista useammalla osa-alueella.

Kunnilla on mahdollisuus ja velvollisuus vaikuttaa vuokra-asuntokannan ja erityis­ryhmien asuntojen määrään sekä asunto­kannan sopeuttamiseen kysyntää vastaa­vaksi. Kunnat haluavat yhä enemmän saada tuottoa omistamaltaan vuokrataloyhtiöltä, minkä vuoksi kiinteistönkannan kehittämi­nen myös taloudellisesti kestävällä tavalla on tärkeää.

Huomio yksittäisten rakennusten sijasta energiatehokkaisiin asuinalueisiin

Energiatuotannon omavaraisuuden sekä asumisen ja maankäytön kokonaisvaltai­sen suunnittelun myötä nousee vahvasti esille asumisen ja rakentamisen uudet roo­lit. Rakentaminen ja rakennukset vastaavat noin 40 % energiankulutuksesta ja päästöis­tä. Asuntorakentamisen energiatehokkail­la ratkaisuilla voidaan asumiskustannuksia jopa alentaa elinkaaren aikana, mikä onkin konkreettisesti todistettu ARAn Asumisen uudistaminen 2009–2012 -projektin pilotti­hankkeissa.

Energiatehokkuuden parantaminen ja uusiutuvan energian tuotanto on tarpeen laajentaa koskemaan yksittäisen rakennuk­sen sijasta uusien sekä vanhojen asuntoalu­eiden suunnittelua. Kaupunkien ja kuntien uudis- ja täydennysrakentamisen strategi­seen suunnitteluun pitäisikin kytkeä alu­eellisten energiantuotantovaihtoehtojen tarkastelu sekä energian varastointimah­dollisuudet, siellä missä se on luontevaa ja tuottavaa. Kunta ja myös asukas voi saada taloudellista hyötyä kaavoittamalla ja raken­tamalla kokonaisia asuinalueita palvelevia, tehokkaita energiantuotantoratkaisuja (mm. hybridimalleilla) jo rakennetun infrastruk­tuurin äärelle.

Alueet rakennetaan kestämään vuosisa­toja ja tämän vuoksi on tärkeää, että suun­nittelua ja rakentamista ohjataan kestävän kehityksen periaatteita noudattaen. Haas­teena on se, että taloudellisten arvojen yhtä­löä maltetaan tasapuolisesti tarkastella myös kokonaisvaltaisesti kuntien, yhteisöjen ja asukkaiden kannalta, samalla kun vanhoja asuntoalueita kehitetään.

Yhdyskuntasuunnittelun haasteena on, miten kunnan kokonaisvaltainen asumi­sen suunnittelu voitaisiin paremmin kyt­keä maankäytön ja kaavoituksen suunnit­teluun etenkin vanhojen asuntoalueiden uudistamis- ja täydennyskaavoituksen tar­peista. Tavoitteena voisi olla se, että pääte­tään, miten kokonaisvaltaisesti asumisen-, vuokrataloyhtiöiden ja erityisryhmien stra­tegiset suunnitelmat otetaan kokonaisval­taisemmin huomioon samalla tavoin kuin ympäristö-, luonto- ja kulttuuriarvot sekä liikenne-, energia- ja ilmastostrategiat.

Kiinteistökannan kehittäminen kytkettävä osaksi asumisen suunnittelua

ARA on tehnyt Kassu-työkirjan kuntien ko­konaisvaltaisen asumisen suunnittelutyön avuksi. Sen avulla saadaan kokonaisvaltai­sempi näkökulma asumisen suunnitteluun. Työkalua kehitetään sähköiseen muotoon yhdessä Suomen ympäristökeskuksen (SY­KE) kanssa. Kassu2 kytketään myös SYKEn Liiteri-tietokantaan, joka on elinympäristön tieto- ja analyysipalvelu.

Vuokrataloyhtiöiden strategioiden tukena on myös ARAn salkutustyökalu, jonka avulla voidaan jakaa vuokra-asuntokanta neljään eri salkkuun: pidettäviin, kehitettäviin, sel­vitettäviin ja luovuttaviin. Näillä voidaan arvioida asuntokannan kuntoa, sijainnin edullisuutta, käyttöastetta ja korjaustarvet­ta. Työkalut avustavat toimenpiteiden kuten vanhan kannan uudistamisen ja vähentämi­sen, käyttötarkoituksen muutosten ja uudis­rakentamisen suunnittelussa. Toimenpiteet on tärkeä kytkeä myös kuntien kokonaisval­taisen asumisen ja maankäytön suunnitel­mien kautta kestävään alue- ja yhdyskunta­suunnitteluun.

Vuokrataloyhtiöiden asuntokannan uu­distamisen, rakentamisen ja myös vähentä­misen toimenpiteiden rahoittamiseen tulisi voida soveltaa normaaleita kiinteistökehit­tämisen keinoja. Tästä syystä ARA-asuntoi­hin liittyviä säännöksiä tulisi joiltakin osin joustavoittaa.

Yksi kiinteistökehittämisen keino on kier­rättäminen. Kierrättämällä varallisuutta voi­daan edistää monipuolisten toimenpitei­den toteuttamista; toisin sanoen myymällä asuntokantaa voitaneen rahoittaa uudistuo­tannon, peruskorjauksen, käyttötarkoituk­sen muutoksen omarahoitusosuuksia, täy­dennys- ja lisärakentamista ja purkamisen toimenpiteitä.

Käytäntö on osoittanut, että joissakin tapauksissa vuokra-asuntokantaa ei voi­da korjata tai vähentää purkamalla, koska muun asuntokannan vastattavaksi jäävät omarahoitusosuudet sekä jäljelle jäävät lai­nat ja maksut nostavat edelleen vuokrata­soa. Myymisellä saatavilla varoilla voisi li­säksi rahoittaa rakennusoikeuden lisäystä sekä tonttien hankintaa. Myyminen sovel­tunee niille asuntomarkkina-alueille missä asunnoilla on vielä kysyntää ja markkina-arvoa. 

Rohkeilla ratkaisuilla eteenpäin

Vuokrataloyhtiöissä on päätöksenteko hel­pompaa kuin osakeyhtiötaloissa. On help­po esimerkiksi leikkiä ajatuksella asuntojen pilkkomisesta: miksi ei muutettaisi esimer­kiksi 1 000 kolmiota 2 000 pienasunnoksi? Se ei vaatisi yhtään uutta tonttiakaan. Mutta toinen kysymys on, kuinka ko­konaistaloudellisesti kannattavaa se olisi  – etenkin vähenevän asuntokysynnän alu­eella. Voitaisiinko lisäksi esimerkiksi jul­kisivuihin lisättävillä moduulirakenteil­la helpottaa huoneistojen jakoa kahdeksi pienasunnoksi? Toisaalta riittävällä raken­nusoikeuden ja kerroskorkeuden lisäyksel­lä on mahdollisuus ratkaista monipuolisesti kysyttyjen vuokra-asuntojen rakentamista ja myös asunto-osakeyhtiöiden uudistamis­ta ja täydennysrakentamista?

Kaavoituksen ja asumisen suunnittelus­ta tulisi päästä luontevasti kiinteistökannan kestäviin uudistamisen ja rakentamisen toi­menpiteisiin ja siirtyä ”uudelle 2010-luvul­le”. Suunnittelussa tulisi toteuttaa uusia ja räätälöityjä malleja niin, että jokaisessa kunnassa ja jokaisella asuntoalueella on tarpeeksi monipuolinen asuntokanta, joka sopii eri elämänvaiheissa oleville asukkaille ja heidän taloudelleen.