Asuntomarkkinoilla ristiriitaiset tunnelmat

 
Helsingissä on asuntopula, mutta samalla yhä useammassa muuttotappiokunnassa lisääntyvät tyhjät ARA-asunnot. Heikot käyttöasteet, väärä huoneistojakauma ja peruskorjausta kaipaavat vuokratalot ovat vaikeasti ratkaistava ongelma, jonka kanssa yhä useampi kunta painiskelee tulevina vuosina.

Uutiset Suomen asuntomark­kinoilta ovat viime aikoina olleet enimmäkseen mol­livoittoisia: ”Omistusasun­toja myytiin vuonna 2014 vähemmän kuin 2000-luvulla kertaakaan”, ”Alkava asuntotuotanto on jäämässä 25 000 asuntoon vuonna 2015”, ”Vuokra-asuntopu­la pääkaupunkiseudulla pahenee”, ”Asumis­tukea saavien määrä on noussut 1990-luvun laman lukuihin”.

Onko asuntokaupan pohjalukemat saavutettu?

Vuonna 2014 vanhoja kerros-, rivitalo- ja omakotitalojen kauppoja tehtiin poikke­uksellisen vähän, alle 74 000 kauppaa. Al­le 80 000 oli jääty vain kerran aikaisemmin, vuonna 2013, jolloin kauppoja oli 79 000 (Ti­lastokeskus). Heikko kysyntä on pitkittänyt myyntiaikoja ja laskenut hintoja jopa pää­kaupunkiseudulla.

Kiinteistövälitysalan keskusliiton (KVKL 16.7.2015) mukaan käytettyjen kerros-, rivi- ja omakotitalojen kauppamäärä kasvoi tam­mi-kesäkuussa noin 3,5 % edellis­vuoteen verrattuna. Suomen Pankin tilasto vahvistaa asian; uusia asuntolainoja nostet­tiin alkuvuonna reilut 700 milj. euroa enem­män kuin vuotta aiemmin. Asuntokauppaa tukee ennätyksellisen matala korkotaso, uu­sien asuntolainojen keskikorko oli kesäkuus­sa vain 1,51 %.

Yhä harvemmalla on varaa tai halua omaan asuntoon

Asuntokauppaa kuitenkin jarruttaa 10 %:iin kivunnut työttömyys, heikot ta­lousnäkymät sekä asuntojen kalliit hinnat kasvukeskuksissa. Kun 2000-luvun alussa ensiasunnon osti vielä yli 30 000 henkilöä vuosittain, painui lukema alle 30 000 vuosi­na 2008–2012. Vuonna 2013 ensiasunnon os­ti alle 21 000 henkilöä.

Moni potentiaalinen ensiasunnon ostaja on viime vuosina päätynyt vuokra-asuntoon. Johtuuko tämä epävarmasta taloudellises­ta tilanteesta vai arvostaako nuorempi su­kupolvi vuokralla asumista enemmän kuin vanhempansa? Samaan aikaan muuttoliike kehyskaupungeista on kääntynyt takaisin keskuskaupunkeihin (Timo Aro 17.3.2015) ja omakotitalokauppa ja talonrakentami­nen ovat vähentyneet, joten kyseessä voi olla myös muutos asumisen preferensseis­sä. Ilmiöiden pysyvyys paljastuu kuitenkin vasta seuraavalla nousukaudella.

ARA-tuotanto on jäämässä tavoitteista Helsingin seudulla

Omistusasuntokaupan takerrellessa vuok­ra-asuntojen kysyntä kasvukeskuksissa on lisääntynyt. Heikoin tilanne on pääkau­punkiseudulla, jossa jonot ARA-asuntoi­hin ovat kasvaneet ennätyksellisen pitkik­si. ARA-asunnon sai vuoden 2014 aikana 12 800 kotitaloutta, mutta jonossa oli vuoden lopulla vielä 46 000 kotitaloutta (voimassa olevat hakemukset). Tilannetta pahentaa ARA-asuntojen pieni vaihtuvuus (Helsin­gissä 8,1 % ja Vantaalla 9,5 %), uudistuo­tannon riittämättömyys sekä suuri vuok­raero ARA-vuokrien ja vapaarahoitteisten vuokrien välillä.

Valtion ja kuntien välisillä MAL-aiesopi­muksilla on pyritty helpottamaan Helsingin seudun kuntien asuntorakentamista, mut­ta tavoitteet ovat ARA-asuntojen osalta jää­neet saavuttamatta. Pääkaupunkiseudun tavoite on ollut 1 912 ARA-asuntoa vuodes­sa, mutta ennakkotietojen mukaan asun­noista valmistuu noin 83 %. Normaalien ARA-vuokra-asuntojen lisäksi luvussa ovat mukana erityisryhmien vuokra-asunnot ja asumisoikeusasunnot.

Vuoden 2015 aikana hakemukset pää­kaupunkiseudun ARA-vuokra-asuntoihin ovat edelleen kasvaneet (kuva 1). Kaupun­gin vuokra-asunnon saaminen ilman erit­täin kiireellistä asunnon tarvetta on kuiten­kin lähes mahdotonta.

Vuokra-asuntoja valmistuu, mutta kohtuuhintaisista on pulaa

Finanssikriisin jälkeen vuokra-asuntojen kysyntä on kasvanut ja vuokrataso nous­sut tasaisesti. Vuosina 2011–2014 vuokrat ovat nousseet enemmän kuin asuntojen hinnat. Vuokrat ovat kallistuneet kolmena viime vuonna myös muita kuluttajahintoja (inflaation vuosimuutos) nopeammin.

Vuokra-asuntojen lisääntyneestä kysyn­nästä ja vuokrien noususta ovat hyötyneet ennen kaikkea vapaarahoitteisia vuokra­asuntoja omistavat yhteisöt. Suotuisa mark­kinatilanne on tuonut markkinoille lisää toimijoita, kun vakiintuneiden toimijoiden lisäksi asuntorahastot ja eläkeyhtiöt ovat in­vestoineet vuokra-asuntoihin. Vuonna 2013 aloitettiin 2 500 vapaarahoitteisen vuokra­asunnon rakentaminen, vuonna 2014 aloi­tuksia oli 3 500 ja tänä vuonna määrä nou­see 4 500 asuntoon (Rakennusteollisuus RT). Samaan aikaan normaalien ARA-vuok­ra-asuntojen vuosituotanto on jäänyt alle 2 000 asunnon.

Asumistuet voimakkaassa kasvussa

Kelan asumistukea saavien ruokakunti­en määrä kääntyi kasvuun vuoden 2008 fi­nanssikriisin jälkeen (kuva 2). Joulukuussa 2014 yleistä asumistukea ja eläkkeen saaji­en asumistukea sai lähes 400 000 kotitalo­utta, mikä on 26 % enemmän kuin vuon­na 2008. Asumistukia maksettiin yhteensä 1 240 miljoonaa euroa, mikä on 59 % enem­män vuoteen 2008 verrattuna. Lukuihin ei sisälly opiskelijoiden opintotuen asumisli­sää, jota maksettiin 266 miljoonaa vuonna 2014.

Kaikista kotitalouksista 15 % sai asumis­tukea vuonna 2014. Tuen saajia oli viimeksi yhtä paljon 1990-luvun lamavuosina. Asu­mistukea saavista 93 % asui vuokralla ja 7 % omistusasunnoissa. Vuokralaisista 53 % asui vapaarahoitteisessa vuokra-asunnossa, kun osuus oli 20 vuotta aikaisemmin 43 %. Elokuussa 2014 vapaarahoitteiset vuokra­asunnot olivat keskivuokraltaan ARA-asun­toja edullisempia 207 kunnassa. Vapaara­hoitteiset vuokrat ovat kuitenkin selvästi kalliimpia pääkaupunkiseudulla ja kalliim­pia muissa suurissa kaupungeissa, joissa vuokra-asuntoja on eniten.

 

Tyhjien ARA-asuntojen määrä lisääntyy

Kun Helsingissä on asuntopula, kärsivät yhä useammat muuttotappiokunnat tyhji­en ARA-asuntojen ongelmasta. ARAn asun­tomarkkinakyselyn mukaan kunnilla oli tyhjiä ARA-vuokra-asuntoja vuoden 2014 lopulla 7 200. Vuosina 2006–2008 tyhjien ARA-asuntojen määrä jäi vielä alle 4 000:n. Heikot käyttöasteet, väärä huoneistoja­kauma ja peruskorjausta kaipaavat vuok­ratalot ovat vaikeasti ratkaistava ongelma, jonka kanssa yhä useampi kunta joutuu painiskelemaan tulevina vuosina.