ARA-asuntojen kysyntä jakaantuu epätasaisesti. Kun vuokra-asuntoa hakevien määrä lisääntyy kasvukeskuksissa, tyhjien ARA-asuntojen lukumäärä lisääntyy niiden ulkopuolella. ARA-indeksin mukaan ARA-asuntojen ylitarjontaa esiintyy 143 manner-Suomen kunnassa. Sen lisäksi lievempää ylitarjontaa on 78 kunnassa. Yhteensä niiden alueella asuu 46 % väestöstä ja ARA-asunnoista siellä sijaitsee 34 %. Tyypillistä näille kunnille on ARA-asuntojen alhainen käyttöaste (< 95 %) ja suuri vaihtuvuus (>30 %). Tyhjien asuntojen määrä on suuri asuntokantaan nähden.
Vuoden 2014 marraskuussa tyhjiä ARA-vuokra-asuntoja oli yhteensä noin 7 200. Määrä lisääntyi 500 asunnolla edellisvuodesta. Kahdeksassa vuodessa tyhjien ARA-asuntojen lukumäärä on lähes kaksinkertaistanut (ks. kuvio 2). Kaikista ARA.asunnoista tyhjien osuus oli 1,8 %. Lapissa niiden osuus oli 9,0 %, mutta Uudellamaalla vain 1,2 %.
Kuvio 2. Tyhjät ARA-asunnot 2011–2014. © Kuva: ARA
ARA-asuntojen ja vapaarahoitteisten vuokrien erot suurimmat pääkaupunkiseudulla
Helsingissä vapaarahoitteisten vuokrien hintaero ARA-vuokriin kasvoi vuonna 2014 yli 49,3 %:iin Espoossa eroa oli 22,8 ja Vantaassa 16,4 %. Pääkaupunkiseudun ulkopuolella yli 13 euron neliövuokraa vapaarahoitteisissa asunnoista maksettiin vain Tampereella (13,3 €/m2). Seuraavaksi kalleimpia kaupunkeja vuokralaisille olivat Kuopio (12,5 €/m2), Jyväskylä (12,4 €/m2) ja Turku (12,3 €/m2). Myös Lahdessa, pääkaupunkiseudun kehyskunnissa ja Joensuussa keskivuokrat olivat vähintään 12 euroa neliöltä. Edullisimmat vapaarahoitteiset vuokra-asunnot olivat edellisvuoden tapaan Kokkolassa (9,9 €/m2) ja Kouvolassa (10,0 €/m2).
Maakunnissa suurimmat hintaerot ARA-asuntojen ja vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen välillä olivat Joensuussa (20,7 %), Kuopiossa (19,7 %) ja Tampereella (14,0 %). Porissa ARA-asunnot olivat jopa 5,4 % kalliimpia kuin vapaarahoitteiset asunnot. Muista suurista kaupungeista vain Rovaniemellä (-1,3 %) ARA-vuokrat olivat vapaarahoitteisia kalliimpia. Muualla maassa vuokrien väliset erot ovat yleensä pieniä, mutta vapaarahoitteiset ovat usein edullisempia. Helmikuussa 2015 Manner-Suomessa oli 192 kuntaa, joissa ARA-keskivuokrat olivat kalliimpia kuin vapaarahoitteiset vuokrat (Kelan yleisen asumistuen saajat, helmikuu 2015). Vuonna 2012 vastaavia kuntia oli 178.
Kuvio 3. Vapaarahoitteisten ja ARA-asuntojen keskivuokrien ero (%) 2013 ja 2014.
Vapaarahoitteisesta kerrostalotuotannosta yhä suurempi osa on vuokra-asuntoja
Kun aikaisemmin uusia asuntoja ostivat lähinnä kotitaloudet, tilanne on kolmen viime vuoden aikana muuttunut radikaalisti asuntorahastojen markkinoille tulon seurauksena. Tämä on lisännyt vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen tarjontaa, vaikka uudistuotannon määrä on samaan aikaan supistunut noin 5 000 asunnolla vuodessa. Asuntorahastojen ja valtakunnallisten vuokrataloyhtiöiden hankkimien uusien vuokra-asuntojen määrä on kasvanut vuoden 2012 2 000 asunnosta vuoden 2014 3 500 asuntoon. Vuonna 2015 lukumäärä on jo 4 300 asuntoa (RT:n arvio).
Alkava uudistuotanto 2012–2015
|
Asuntoaloitukset
|
2012
|
2013
|
2014
|
2015e
|
|
Asuntoja, kpl
|
|
|
|
|
|
Rivi- ja kerrostalot
|
20 200
|
19 200
|
18 600
|
18 800
|
|
- vapaarahoitteisia
|
14 000
|
12 800
|
11 200
|
10 800
|
|
Omakotitalot
|
9 700
|
7 900
|
5 900
|
5 700
|
|
Vapaarah. Yht.
|
23 700
|
20 700
|
17 100
|
16 500
|
|
ARA-asuntoja
|
6 200
|
6 400
|
7 400
|
8 000
|
|
Yhteensä
|
|
29 900
|
27 100
|
24 500
|
24 500
|
| |
|
|
|
|
|
Lähde Tilastokeskus, ARA, RT.
ARA-asunnoista ns. normaaleja vuokra-asuntoja on ollut keskimäärin vain 2 000 asuntoa vuodessa.
Vaikka vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja on ollut tarjolla aikaisempia vuosia enemmän, se ei kuitenkaan ole pienentänyt ARA-asuntoihin kohdistuvaa kysyntää kaupungeissa, joissa vuokramuotojen hinnanerot ovat suuria. ARA-asuntojonot ovat kasvaneet erityisesti pääkaupunkiseudulla, jossa ARA-asuntoja on ollut tarjolla niukasti. Korkeaa vuokra-asuntojen kysyntää on ylläpitänyt heikko talous- ja työllisyystilanne, jonka takia paljon potentiaalisia ensiasunnon ostajia on jäänyt vuokra-asuntomarkkinoille. Kun vuonna 2011 osakemuotoisen ensiasunnon ostajia oli 29 500, niin vuonna 2013 heidän lukumäärä oli laskenut alle 21 000. Asuntokaupan huippuvuoteen 2006 verrattuna ensiasunnon ostajia oli 39 % vähemmän.
Asuntomarkkinoiden muutoksilla vuosina 2012-2015 on ollut seuraavia vaikutuksia:
-
Rakennusliikkeet: ”rahastojen vuokra-asuntobuumi” on pitänyt uudistuotantoa yllä ja estänyt valmiiden uusien asuntojen varastojen kasvamista heikon kuluttajakysynnän olosuhteissa. Osa asunnoista on myyty tukkuhintaan sijoittajille. Kerrostalotuotannon määrä on asunnoilla mitaten laskenut vain vähän. Asuntojen keskikoko on pienentynyt kysynnän mukaan.
-
Asuntojen omistajat: Kova kysyntä kasvukeskuksissa on pitänyt käyttöasteet ja vuokratason korkealla. Valtakunnalliset vuokrataloyhtiöt ovat tehneet ennätystuloksia. Uusia vuokrataloja on voinut ostaa edullisesti heikon kuluttajakysynnän ansiosta.
-
Asunnon myyjät ja ostajat: Asuntojen runsas tarjonta antaa ostajille paljon vaihtoehtoja ja mahdollistaa alempien tarjousten kokeilemisen. Myyjien halukkuus alennuksiin on kuitenkin vähäinen. Moni hyväksyy mieluummin korkeampi ehdollisen tarjouksen ja jää odottamaan, jos ostaja saa oman asuntonsa kaupaksi. Kun käteisostajia on vähän, eikä myyjillä ole halukkuutta tinkiä oman asunnon hinnasta, asuntokaupan myyntiajat pitkittyvät.
-
Vuokralaiset: vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen tarjonta on lisääntynyt kasvukeskuksissa, mutta asunnot ovat olleet entistäkin kalliimpia. Asuntojen hyvä sijainti, parempi varustelutaso ja pieni keskikoko ovat kompensoineet vanhempaa vuokra-asuntokantaa korkeampaa neliöhintaa. ARA-asunnon saaminen on hyvin vaikeaa pääkaupunkiseudulla ja vaikeaa monessa muussakin kasvukeskuksessa.
Asuntomarkkinoiden näkymät vuosille 2015–2016
Asuntomarkkinoille on kolmen vuoden aikana patoutunut piilevää kysyntää, joka kuluttajien luottamuksen ja taloustilanteen vahvistuessa purkautuu asuntokaupoiksi. Käänne tapahtuu todennäköisesti jo vuoden 2015 aikana. Jopa 10 % lisäys kauppamäärissä on mahdollinen poikkeuksellisen alhaisen lähtötason takia. Asunnonostoa puoltaa alhainen korkotaso ja vapaarahoitteisen vuokra-asumisen kalleus. Toisaalta asuntojen korkea hinta pääkaupunkiseudulla vaikeuttaa ensiasunnon ostajien asuntomarkkinoille pääsyä.
Kaupan vilkastuminen kasvukeskuksissa kääntää asuntojen hinnat lievään nousuun vuoden 2015 lopulla. Hintojen nousua hillitsee runsas tarjonta ja ostajien varovaisuus. Muualla maassa kaupan käynnissä ei tapahdu suuria muutoksia. Niiden asuntomarkkinoille on tyypillistä omakotitalojen runsas tarjonta, mutta vähäinen kysyntä.
Avainasemassa ovat potentiaaliset ensiasunnon ostajat, jotka ovat lykänneet asunnon hankintaa, mutta siirtyvät lopulta vuokra-asunnoista omistusasuntoihin. Piilevän kysynnän purkautuminen omistusasuntoihin vähentää vuokra-asumisen kysyntää. Kun samaan aikaan valmistuu ennätyksellisen paljon uusia vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja, seurauksena voi olla niiden ylitarjontaa. Pääkaupunkiseudulla epätasapaino jää lyhytaikaiseksi korkean kysynnän takia. Muualla maassa uusien vuokra-asuntojen vajaakäyttö voi pitkittyä, koska edullisempia vuokra-asuntoja on paremmin saatavilla.