Asuntomarkkinakatsaus 2/2013 painopisteenä ovat kuntien vuokra-asuntomarkkinoiden selvittämisessä koko maan ja tarkemmin maakuntien keskuskaupunkien osalta. Kuntien vuokramarkkinoiden välisiä eroja arvioidaan eri mittareita sisältävän ARA-indeksin avulla. ARA-asuntojen lisäksi myös vapaarahoitteiset vuokra-asuntomarkkinat on huomioitu katsauksessa.
ARA selvitti kuntien vuokramarkkinatilanteen ARA-indeksin avulla
Kuntien ARA-vuokra-asuntomarkkinoiden eroja ja toimivuutta voidaan analysoida ARA-indeksillä avulla. ARA-indeksi on laskettu kuntien asuntomarkkinakyselyn perusteella. Mittareita ovat
- Asunnon saaneet/hakijat
- Erittäin kiireell. hakijoiden osuus
- Asukasvaihtuvuus
- ARA-asuntojen käyttöaste
- Asunnottomia/1000 asukasta.
ARA-indeksin arvot ovat väliltä 0–50. Mitä suurempi arvo, sen vaikeampaa on saada ARA-asuntoa kunnan alueelta, kun taas pienet arvot kertovat ARA-asuntojen ylitarjonnasta.
Katsauksen mukaan kunnat voidaan jakaa asuntomarkkinoiden kireyden mukaan kolmeen pääluokkaan:
- Kireiden markkinoiden alueella asuu 1,5 miljoonaa suomalaista (29 %) 21 kunnassa, joissa on 38 % Suomen ARA-kannasta. ARA-asunnon saaminen niissä on vaikeaa tai erittäin vaikeaa. Väestönkasvu sekä kalliit vapaarahoitteiset vuokra- ja omistusasunnot lisäävät ARA-asuntojen kysyntää.
- Hyvä tai normaali markkinatilanne oli 45 kunnassa, jotka edustavat 27 % väestöstä ja 30 % ARA-kannasta. Niissä vuokra-asuntojen kysyntä ja tarjonta kohtaavat, eikä pitkiä asuntojonoja, asuntojen vajaakäyttöä tai tyhjien asuntojen ongelmaa pääse muodostumaan vuositasolla.
- Ylitarjonnasta kärsii kaksi kolmasosaa kunnista. Niissä asuu 41 % väestöstä, mutta niiden alueella on vain 30 % ARA-kannasta. Yhteistä ARA-asuntojen ylitarjonnasta kärsiville kunnille on väestön väheneminen.
Vapaarahoitteisten ja säädeltyjen vuokramarkkinoiden yhteys
Vuokra-asunnoista 49 % on vapaarahoitteisia. Erona ARA-asuntoihin niiden vuokranmääritykseen ja asiakasvalintaan ei liity rajoituksia. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokra määräytyy markkinoilla. Kasvava kysyntä mahdollistaa korkeampien vuokrien perimisen uusissa vuokrasuhteissa vastaavasti heikko kysyntä laskee vuokria tai pitää ne ennallaan, mikäli vuokranantaja haluaa saada asunnon vuokrattua.
Helsinki, Espoo ja Vantaa erottuvat korkeista vapaarahoitteisista vuokrista ja muita suuremmista eroista vuokrien välillä. Tilastokeskuksen mukaan pääkaupunkiseudun ARA-asunnon keskivuokra vuonna 2012 oli 11,26 euroa neliöltä, vapaarahoitteisten vuokra-asunnon 15,33 euroa neliöltä ja uusien vapaarahoitteisten vuokrasuhteiden 17,41 euroa neliöltä. Vuokrien väliset erot olivat suuria myös Turussa, Kuopiossa, Lappeenrannassa ja Joensuussa. Sen sijaan Kajaanissa, Porissa ja Rovaniemellä vuokrien hintaerot jäävät hyvin pieniksi. Lisäksi Suomesta löytyy 172 kuntaa joissa ARA-asuntojen keskivuokra (€/m2) oli kalliimpi kuin vapaarahoitteisten.