Ohjeita vuokranantajille: koronaepidemian vaikutuksista vuokranmaksuun ja yleishyödyllisyyteen

Uutinen 3.4.2020 klo 12.17

Asukkaan tukeminen maksuvaikeuksissa

Tätä suositusta sovelletaan myös asumisoikeuden haltijoihin, käyttövastikkeisiin ja asumisoikeustaloyhteisöihin.

Poikkeusolojen vuoksi osa ARA-asuntojenkin asukkaista on joutunut tilanteeseen, jossa tulot ovat pienentyneet merkittävästi esimerkiksi äkillisen lomautuksen tai irtisanomisen vuoksi. Vuokralainen tai hänen läheisensä on myös voinut sairastua vakavasti, joka voi heikentää toimeentuloa.

ARA toivoo, että vuokralaiset olisivat oma-aloitteisesti yhteydessä omaan vuokranantajaansa, mikäli heidän taloudellinen tilanteensa on heikentynyt ja vuokranmaksussa on vaikeuksia. Asukkaan on syytä olla yhteydessä vuokranantajaan jo ennen kuin vuokranmaksu on myöhässä.

Asukas voi olla yhteydessä alueen asumisneuvojaan tai oikeusaputoimiston talous- ja velkaneuvontaan. Asukkaan tulisi selvittää mahdollisuutensa hakea asumistukea ja mahdollisesti myös toimeentulotukea Kelalta.

ARA suosittelee, että vuokranantajat seuraisivat vuokralaisten tilannetta (vuokranmaksua) aktiivisesti ja tiedottaisivat asukkaille, mitä maksuvaikeuksissa voi tehdä. Vuokranantajan on hyvä ottaa ennakoivasti yhteyttä vuokralaisiin, joilla näyttää olevan maksuvaikeuksia, jotta asuminen saadaan turvattua.

ARA suosittelee, että vuokranantajat pyrkivät etsimään yhdessä vuokralaisen kanssa ratkaisuja tilanteisiin, joissa vuokranmaksu on vaarassa viivästyä. Vuokranantaja voi sopia vuokralaisen kanssa maksuaikataulusta joustamisesta tietyin ehdoin. Maksusuunnitelman laatiminen voi helpottaa tilannetta olennaisesti. Lisäksi vuokranantaja voi luopua kokonaan tai osittain viivästyskorosta ja maksumuistutusmaksuista etenkin, jos asukas on oma-aloitteisesti hoitanut asiaa.

Huoneenvuokralain mukaan vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos vuokralainen laiminlyö suorittaa vuokran säädetyssä tai sovitussa ajassa. ARA suosittelee, että häätöprosessia ei käynnistetä, jos asukkaan maksuhäiriöt ovat aiheutuneet koronaepidemian aiheuttamista maksuvaikeuksista. Tilanteeseen on pyrittävä löytämään muita ratkaisuja häädön välttämiseksi.

Asiassa tulee huomioida myös korkotukilaissa ja aravalaissa säädetyt yleishyödyllisyyden edellytykset. Yleishyödylliseksi nimetyn yhteisön toimialana on rakennuttaa ja hankkia vuokra- ja asumisoikeusasuntoja sekä vuokrata niitä sosiaalisin perustein tai tarjota niitä käytettäviksi asumisoikeusasuntoina tavoitteenaan asukkaiden hyvät ja turvalliset asuinolot kohtuullisin kustannuksin. Yleishyödylliseksi nimetyt yhteisöt ovat siis jo lähtökohtaisesti toimijoita, jotka kantavat merkittävää yhteiskunnallista vastuuta rakentamalla ja ylläpitämällä kohtuuhintaista asumista Suomessa. Vuokranmääritys on laajasti omakustannusperusteista, jonka vuoksi vuokranantajalla voi olla kaupallisin perustein toimivia vuokranantajia kapeammat mahdollisuudet joustaa vuokrissa.
 

Vuokran alentaminen ARA-kohteissa

Kohteet, joissa on omakustannusvuokra tai käyttövastike

Korkotukilaissa ja aravarajoituslaissa on säädetty vuokrien ja käyttövastikkeiden määrittämisen omakustannusperiaatteesta. Lähtökohtaisesti omakustannusperiaatteella määritetyissä vuokrissa ja käyttövastikkeissa oleva joustonvara on vähäinen. Ensisijaisesti asukkaiden tulee hakea asumistukea ja toimeentulotukea sekä pyrkiä sopimaan maksuaikatauluissa joustamisesta ja hyödyntää muut mahdollisuudet oman maksukykynsä ylläpitämisessä.

Vuokra on maksettava myös poikkeusolojen aikana, eikä vuokranantajalla ole velvollisuutta alentaa vuokraa. Erityisissä poikkeustapauksissa vuokranantaja voi edellä mainittujen toimenpiteiden lisäksi alentaa asukkaan vuokraa, jos vuokran alentamiselle on erityiset perusteet ja vuokralaisen asema olisi muutoin kohtuuton. Lisäksi yhtiön tulee huolehtia, että yhtiön oma vakavaraisuus ei heikkene olennaisesti.

Vuokran alentamisen perusteena ei huomioida investointiavustuskohteen palveluntuottajan palvelutoiminnan muutoksia, sillä palvelutoiminnan kustannukset ja omakustannusvuokrat on lain mukaan pidettävä erillään. Tässäkin tapauksessa palveluntuottajan maksukykyä voi olla mahdollista tukea vuokran maksuaikataulun muuttamisella.

Vuokranantaja voi alentaa omakustannusvuokrilla katettavia kustannuksia esimerkiksi pidättäytymällä väliaikaisesti ylimääräisistä lainanlyhennyksistä. Lisäksi omistaja voi jättää perimättä omarahoitusosuuden tai yhteisöön sijoitettujen varojen korkoja.
 

Vuokranmäärityksestä alun perin vapaat tai vapautuneet kohteet

Vuokranmäärityksestä alun perin vapaiden tai vapautuneiden kohteiden vuokranmääritys on vapaata, joten vuokranantaja voi edellä mainittujen toimenpiteiden lisäksi alentaa vuokraa harkintansa ja mahdollisuuksiensa mukaan. Lain mukaan omakustannusvuokran alaiset kohteet eivät saa tukea vuokranmäärityksestä vapaita kohteita. Vuokranmäärityksestä vapaiden kohteiden mahdollista alijäämää ei siis saa kattaa omakustannusvuokrilla. Lisäksi yhtiön tulee huolehtia, että yhtiön oma vakavaraisuus ei heikkene olennaisesti.

 

Lyhyen 10 vuoden korkotuen kohteet

Lyhyen 10 vuoden korkotuen kohteista on laissa säädetty kohtuullisesta vuokrasta. ARAn rahoituspäätöksessä on vahvistettu sitova alkuvuokra, jota ei voida ylittää. Vuokranantaja voi kuitenkin edellä mainittujen toimenpiteiden lisäksi alentaa vuokraa harkintansa ja mahdollisuuksiensa mukaan. Lisäksi yhtiön tulee huolehtia, että yhtiön oma vakavaraisuus ei heikkene olennaisesti.
 

Liiketilojen vuokrat

ARA-kohteiden yhteyteen on rakennettu liiketiloja lähinnä kaavamääräysten vuoksi. Lisäksi kohteissa voi olla vähäinen määrä asuntoja, joille on haettu käyttötarkoituksen muutos. Poikkeusolot ovat voineet vaikuttaa merkittävästi liiketilojen vuokralaisten kykyyn maksaa vuokraa.

Liiketilojen vuokra on maksettava myös poikkeusolojen aikana, eikä vuokranantajalla ole velvollisuutta alentaa vuokraa. Liiketilojen vuokranmääritys on kuitenkin vapaata, joten vuokranantaja voi harkintansa ja mahdollisuuksiensa mukaan alentaa vuokraa. Lain mukaan liiketilojen vuokrauksen mahdollista alijäämää ei kuitenkaan saa kattaa omakustannusvuokrilla.

Asiassa tulee huomioida myös korkotukilaissa ja aravalaissa säädetyt yleishyödyllisyyden edellytykset. Yleishyödylliseksi nimetyn yhteisön toimialana on rakennuttaa ja hankkia vuokra- ja asumisoikeusasuntoja sekä vuokrata niitä sosiaalisin perustein tai tarjota niitä käytettäviksi asumisoikeusasuntoina tavoitteenaan asukkaiden hyvät ja turvalliset asuinolot kohtuullisin kustannuksin. Yleishyödylliseksi nimetyt yhteisöt ovat siis jo lähtökohtaisesti toimijoita, jotka kantavat merkittävää yhteiskunnallista vastuuta rakentamalla ja ylläpitämällä kohtuuhintaista asumista Suomessa. Usein yleishyödyllisen yhteisön harjoittama liiketilojen vuokraaminen on lähes omakustannusperusteista tai matalakatteista toimintaa, joten yleishyödyllisillä yhteisöillä voi olla kaupallisin perustein toimivia vuokranantajia kapeammat mahdollisuudet joustaa vuokrissa myös liiketilojen osalta.

Lain mukaan yleishyödylliseksi nimetty yhteisö ei voi ottaa riskejä eikä antaa lainaa muuta kuin edellä tarkoitettuun toimintaan liittyen. Liiketilojen vuokria koskevat maksujärjestelyt tai väliaikainen vuokrien alentaminen eivät yleensä muodosta laissa tarkoitettua riskin ottamista tai lainan antamista. Yleishyödylliseksi nimetyn toimijan on kuitenkin noudatettava asiassa tapauskohtaista harkintaa. Harkinnassa on varmistettava, ettei vaaranneta yleishyödyllisyyden edellytysten noudattamista ja kieltoa liiketilojen alijäämän kattamisesta omakustannusvuokrilla. Harkinnassa on painotettava yleishyödyllisten yhteisöjen varsinaista toimialaa eli asuntojen vuokraamista sosiaalisin perustein ja asuntojen tarjoamista käytettäväksi asumisoikeusasuntoina. ARA kehottaa vuokranantajia selvittämään yhdessä liiketilojen vuokralaisten kanssa myös muita keinoja, joilla liiketilojen vuokralaisten tilannetta voidaan tukea.