Minne katosivat vuokrien muutokset?

RSS
15.9.2020 Hannu Ahola, asuntomarkkina-asiantuntija, ARA

Tilastokeskus uudisti Asuntojen vuokrat -tilastoa keväällä 2019. Uudistuksen myötä neljännesvuositilastossa on yli 170 000 vuokrasopimusta, joiden tiedot saadaan Kelan asumistukirekisteristä sekä suurimmilta vuokrataloyhtiöiltä. Aiempi laskenta perustui noin 3 000, työvoimahaastattelun sivutuotteena kerättyyn havaintoon. Pieni kappalemäärä tuotti suuria alueellisia heilahteluja markkinavuokriin, eikä ARA-vuokrien nousu vastannut todellisuutta.

Vuokrauudistuksen yhteydessä Tilastokeskus muutti samalla indeksien laskentamenetelmän, painorakenteen ja luokitukset. Vuositilasto poistui kokonaan. Uusittuja vuokratilastoja saa perusvuodesta 2015 (=100) alkaen.

Uudistuksen myötä markkinavuokrien muutokset pienenivät, kun niitä tarkastellaan indeksin kautta. Samasta aineistosta laskettu keskivuokrien muutos on kuitenkin useissa kaupungeissa selvästi indeksin ilmoittamaa muutosta suurempi (Taulukko 1.). ARA-asunnoissa indeksin ja keskivuokran muutos on markkinavuokria pienempi.

Keskivuokrat suurissa kaupungeissa 2020
Taulukko 1 Keskivuokrat (€/m2) ja vuosimuutokset (%) suurissa kaupungeissa (2020Q1).

Indeksin perusteella markkinavuokrat nousivat pääkaupunkiseudulla alle 2 % vuodessa, mutta keskivuokrissa muutos oli kolminkertainen. Jyväskylässä markkinavuokrien nousu oli indeksin mukaan vain 0,4 %, vaikka keskivuokrat nousivat samaan aikaan 3,6 % (Taulukko 1).

Vastaako indeksin vuosimuutos todellisuutta vuokramarkkinoilla?

Indeksilaskenta ottaa huomioon vain vertailukelpoiset arvot, mutta keskivuokrissa ovat mukana vuokrasopimukset, joille ei löydy vertailuarvoa edelliseltä vuodelta. Siksi indeksilaskennan aineisto on suppeampi kuin keskivuokralaskennan, esimerkiksi pääkaupunkiseudun vapaarahoitteisten asuntojen indeksilaskenta (2020Q2) sisältää 41 000 havaintoa ja keskivuokralaskenta 50 000. Indeksilaskennan ulkopuolelle voi jäädä yli 20 % vuokrasopimuksista, kuten kaikki uudet vuokra-asunnot ja suuri osa uusista vuokrasopimuksista. Käytännössä indeksin muutos mittaa enemmän saman vuokrasuhteen korotuksia kuin koko vuokra-asuntotarjonnan muutosta. Siitä huolimatta vuokraindeksiä käytetään yleisesti koko vuokramarkkinan muutoksen mittarina.

Markkinavuokrien muutokset 2016-2020 PKS
Kuvio 1. Pääkaupunkiseudun vapaarahoitteisten asuntojen neljännesvuosivuokrien vuosimuutos.


Vuokramarkkinoita voi seurata myös uusien vuokrasuhteiden tilaston avulla. Niiden keskivuokrat löytyvät Tilastokeskuksen neljännesvuosiaineistosta. Kuviossa 1 pääkaupunkiseudun keskivuokrat (punainen) ja uudet vuokrasuhteet (musta) ovat vuodesta 2019 alkaen nousseet 1-2 prosenttiyksikköä enemmän kuin indeksi (sininen). Neliövuokrien vuoristorata ajanjaksolla 2017Q3-2018Q3 aiheutui opiskelijoiden siirtymisestä yleisen asumistuen piiriin. Indeksistä nämä poikkeavat arvot on karsittu pois, mutta keskivuokrissa ne ovat mukana.

Kumpi laskentatapa kertoo paremmin vuokramarkkinoiden muutoksesta? Jos vuokrien nousua haluaa vähätellä, kannattaa valita sininen viiva. Jos vuokrien nousua haluaa korostaa, punainen tai musta viiva sopivat tarkoitukseen paremmin. Totuus löytynee niiden väliltä.

Vuokramarkkinoiden paradoksi: lisääntynyt vuokra-asuntotarjonta on hidastanut vuokrien nousua, mutta keskivuokrien nousua se ei ole hillinnyt.

 

 

Ei kommentteja. Ole ensimmäinen kommentoija.