Melkein sadantuhannen asuntokaupan maa

RSS
2.4.2020 Hannu Ahola, asuntomarkkina-asiantuntija, ARA

Ennakkotietoihin pohjautuvan arvion mukaan vuonna 2019 tehtiin Suomessa 96 000 asuntokauppaa. Vuoteen 2018 verrattuna asuntokaupat lisääntyivät noin 4 %. Uudistalojen kauppamäärä oli edellisvuoden tasolla. Miten korona-viruksen levittämä epävarmuus vaikuttaa asuntomarkkinoihin tänä vuonna?

Hannu Ahola
Hannu Ahola

Mediassa asuntojen pienet hintamuutokset ja alueellinen eriytyminen nousevat otsikoihin, mutta asuntokaupan määrässä tapahtuvat muutokset jäävät vähälle huomiolle. Näin siitäkin huolimatta, että kyseessä on yksi tärkeimmistä taloudellisen aktiviteetin mittareista. Hiljaiseloa selittää, ettei koottua tietoa asuntokaupan kokonaismääristä ole ollut helposti saatavilla. Tieto on pitänyt etsiä useista eri lähteistä, eikä lopputulos silloinkaan ole yksiselitteinen.

Ongelma on onneksi poistumassa. Tilastokeskus on luvannut julkaista tämän vuoden aikana tilaston, jossa on asuntokaupan määrät ja vuosimuutokset löytyvät yhdestä ja samasta paikasta. Tilasto sisältää kaupat vanhoista ja uusista asunto-osakkeista sekä omakotitaloista niin haja-asutus- kuin asemakaava-alueella. Uutena tietona mukana ovat myös vuokratontilla olevat omakotitalot.

Minkä verran asuntokauppoja Suomessa sitten tehdään vuosittain? Ennakkotietoihin pohjautuvan arvioni mukaan viime vuonna tehtiin 96 000 asuntokauppaa. Tontti- ja kesämökkikaupat eivät sisälly lukuihin, eivät myöskään uudistalo-osakkeiden tukkukaupat. Vuoteen 2018 verrattuna asuntokaupat lisääntyivät noin 4 %. Omakotitalojen kaupat lisääntyivät 7 % ja vanhat kerros- ja rivitalokaupat noin 4 %. Uudistalojen kauppamäärä oli edellisvuoden tasolla.

 

Asuntokauppojen määrät 2019:

  • vanhat kerrostaloasunnot 43 000
  • vanhat rivitaloasunnot 20 000
  • uudet osakeasunnot 14 000
  • omakotitalot 19 000
Asuntokaupat 2015-2019
Asuntokaupat 2015-2019.

 

Asuntokaupan uusi haamuraja

2000-luvun alussa sadantuhannen asuntokaupan raja rikottiin vuosittain. Juhlat loppuivat finanssikriisiin vuonna 2008. Vaikka asuntomarkkinat toipuivat nopeasti jyrkimmästä notkahduksesta, ei 2000-luvun alun tasoa asuntokaupoissa ole sen jälkeen saavutettu. Aikaisemmasta alarajasta tuli uusi haamuraja.

Vuosien 2016-2019 rakentamis- ja sijoittamisbuumi nosti uudiskaupan määriä, mutta piristysruiske ei juuri vaikuttanut vanhojen asuntojen kauppaan. Yli puolet uusista kerrostaloasunnoista on päätynyt sijoittajille, eikä siten muodostu yhtä paljon kuin aikaisemmin kotitalouskaupalle tyypillisiä ketjuja ”oman myynti - uuden osto”. Vanhojen asuntojen puolella sijoittajakysynnän kasvu on nostanut pienten asuntojen hintoja kasvukeskuksissa ja supistanut niiden tarjontaa. Tämä on vaikeuttanut ensiasunnon ostajien pääsyä asuntomarkkinoille.

Viime vuonna joka viides asuntokauppa Suomessa kohdistui omakotitaloon. Niiden kauppamäärä kasvoi viidentenä vuonna peräkkäin. Puheet omakotitalokaupan kuolemasta näyttävät ennen aikaisilta tai vahvasti liioitellulta. Talokauppa on pitänyt pintansa jopa eniten väestöään menettäneissä maakunnissa Etelä-Savossa, Kainuussa ja Kymenlaaksossa.

Asuntokauppa sai koronatartunnan

Vilkkaasti alkanut alkuvuosi lupaili jopa sadantuhannen asuntokaupan saavuttamista vuoden 2020 aikana. Koronakriisi kuitenkin pysäytti Suomen talouden maaliskuussa. Asuntokauppa ei ole virukselle immuuni.

Kriisin seurauksena asuntojen myyntiajat pitenevät ja asuntokaupan volyymi laskee. Hinnat joustavat hitaasti niin kauan, kun asuntoja ei ole pakko myydä. Viimeksi pakkomyyntejä nähtiin 90-luvun alun lamavuosina, jolloin asuntojen hinnat puolittuivat muutamassa vuodessa suurtyöttömyyden ja pankkikriisin seurauksena. Nyt pankit ovat vakavaraisimpia ja ne ovat luvanneet asiakkailleen 6-12 kuukauden joustovapaita asuntolainan lyhennyksistä. Nopeaa hintojen laskua ei ole odotettavissa.

Vanhojen asuntojen kauppojen pudotus on riippuvainen koronakriisin kestosta. Jos koronan aiheuttamia rajoituksia päästään purkamaan kesällä, asuntomarkkinat voivat toipua nopeastikin. Tämä kuitenkin edellyttää työpaikkojen säilymistä ja kotitalouksien luottamuksen palautumista kriisiä edeltävälle tasolle.

Uusien asuntojen tilanne on hauraampi. Vaikka rakennusliikkeet peruvat kilvan uudiskohteiden aloituksia, rakenteilla on melkein 2000-luvun ennätysmäärä asuntoja. Samaan aikaan ostajien määrä vähenee, kun kotitaloudet peruvat ennakkovarauksia koronakriisin säikäyttäminä. Piensijoittajien määrä kääntyi laskuun jo ennen koronakriisiä. Suursijoittajat kyllä ostavat asuntoja, mutta eivät listahintaan. Osa uudistuotantoon panostaneista rakennusliikkeistä oli vaikeuksissa jo ennen koronakriisiä ja pian vaarassa ovat vakavaraisemmatkin yritykset. Valtion tukitoimia tarvitaan taas rakennusalan pelastamiseen, kuten finanssikriisin aikaan 2008.

Eriytyvät hinnat

Eriytyvätkö asuntojen hinnat vai onko kyseessä etelän median luomaa HYPOtusta? Hintoja voi käydä tarkistamassa ARAn tarjoamasta asuntojen.hintatiedot-verkkopalvelusta. Palvelu sisältää yli 27 000 kuukausittain päivittyvää asuntokauppaa ympäri Suomen. Palvelun ainutlaatuisuus on siinä, että tilastojen sijaan se näyttää tietoja toteutuneista kauppahinnoista. Hinnoissa on eroja, kuntien välillä ja kuntien sisällä. Kalleimmat palvelusta löytyvät asunnot maksavat yli miljoona euroa. Ja vain 100 kilometrin säteellä Helsingistä voi löytää mummon mökin alle 50 000 eurolla.

Hinnalla on väliä, mutta ilman kauppoja ei ole hintatietoja.

Ei kommentteja. Ole ensimmäinen kommentoija.