Asumisoikeuden haltijalta voidaan periä kohtuullista käyttövastiketta, joka määräytyy omakustannusperiaatteen mukaisesti. Omakustannusperiaate tarkoittaa sitä, että käyttövastiketta saa periä enintään määrän, joka tarvitaan kattamaan asuntojen ja niihin liittyvien tilojen rahoitusmenot ja hyvän kiinteistönpidon mukaiset hoitomenot.
Hoito- ja rahoitusmenojen lisäksi asumisoikeuden haltijoilta voidaan kerätä etukäteen vastikkeissa varoja perusparannuksiin, ylläpito- ja hoitokustannuksiin, viiden vuoden välein erääntyviin korkotukilainan ja ns. bullet-lainan lyhennyksiin ja asumisoikeuksien lunastamisiin.
Käyttövastikelaskelma
Asumisoikeusyhteisöjen ja -yhdistysten asukkailta perimien käyttövastikkeiden (€/m2 tai €/jm2) on perustuttava vuosittain laadittuihin kohdekohtaisiin käyttövastikelaskelmiin. Niistä käy ilmi omakustannusperiaatteen toteutuminen.
Kohdekohtaisten laskelmien lisäksi yhteisöjen on laadittava tasausryhmä- ja yhteisökohtaiset käyttövastikelaskelmat. Lue lisää käyttövastikeoppaan luvusta 2.1.
Käyttövastikkeiden määrittämisessä voi käyttää apuna käyttövastike-mallipohjaa (xlsx).
Jälkilaskelma
Jälkilaskelmalla osoitetaan, että tilikauden aikana kerätyt käyttövastikkeet ovat riittäneet kattamaan hoito- ja rahoitusmenot.
Kohdekohtaisten jälkilaskelmien lisäksi yhteisöjen on laadittava tasausryhmä- ja yhteisökohtaiset jälkilaskelmat. Lue lisää käyttövastikeoppaan luvusta 3.
Jälkilaskelman laatimisessa on hyvä käyttää jälkilaskelma-mallipohjaa (xlsx).
Yhteisökohtainen jälkilaskelma täsmäytetään yhteisön taseen rahoitusasemaan. Luvut saadaan yhteisön tilinpäätöksestä. Jotta jälkilaskelman voi täsmäyttää kirjanpitoon yhteisötasolla, on jälkilaskelmassa huomioitava myös yhteisön taseeseen kirjattuja eriä. Näitä ovat esimerkiksi aktivoidut menot, asumisoikeusrahaston lisäykset ja vähennykset sekä uudiskohteisiin kohdistuneet lainojen nostot.
Yli- tai alijäämän huomioiminen
Seuraavien vuosien käyttövastikelaskelmissa on otettava huomioon jälkilaskelman mukaiset hoito- ja rahoitusmenoista kertyneet yli- tai alijäämät. Kertynyt ylijäämä alentaa vastiketta ja alijäämä korottaa käyttövastiketta.
Ara suosittelee, että yli- tai alijäämä jaetaan noin 3–5 vuodelle, jotta käyttövastikkeiden kehitys pysyy tasaisena. Lue lisää käyttövastikeoppaan luvusta 3.1.
Kilpailuttaminen
Hankintojen kilpailuttamisella varmistetaan, että asumisoikeusasuntojen hoito- ja ylläpitokulut pysyvät kohtuullisina.
Asumisoikeustalon omistajan on toimittajatahosta riippumatta kilpailutettava arvoltaan merkittävimmät hankkimansa isännöinti-, hallinto-, huolto- ja muut kiinteistönhoitopalvelut sekä kunnossapitotyöt, joiden kattamista varten peritään tai on tarkoitus periä käyttövastiketta. Asukkailla on oikeus tehdä esityksiä hankintojen kilpailuttamisesta ja osallistua kilpailuttamiseen asukashallinnossa. Lue lisää käyttövastikeoppaasta kohdasta "Hankintojen kilpailuttaminen" sekä Asukashallinto-oppaasta.
Perusparannus-, ylläpito- ja hoitokustannuksiin varautuminen
Käyttövastikkeissa voidaan periä etukäteen varoja perusparantamiseen-, kiinteistön-, rakennusten ja asuntojen ylläpito- ja hoitokustannuksiin enintään 1 €/asm²/kk, jos talon tai asunnon rahoittamiseksi myönnetyn lainan hyväksymisestä korkotukilainaksi on kulunut enintään 20 vuotta. Muussa tapauksessa enimmäismäärä on 2 €/asm²/kk.
Jos laina on hyväksytty korkotukilainaksi 1.7.2018 tai sen jälkeen, käyttövastikkeissa ei saa periä varautumista tuleviin perusparannus-, ylläpito- tai hoitokustannuksiin. Lue lisää käyttövastikeoppaan luvusta 2.2.5.
Käyttövastikkeiden tasaus
Saman omistajan asumisoikeustalojen yhteiset hoitomenot voidaan tasata kaikkien asumisoikeuskohteiden kesken. Sen sijaan sellaisia asumisoikeustalon hoitomenoja, joihin asukas voi omalla toiminnallaan vaikuttaa, ei saa tasata.
Käyttövastikkeita ei myöskään saa tasata vapaarahoitteisten ja arava- tai korkotukilainoitettujen asumisoikeustalojen kesken. Lue lisää käyttövastikeoppaan luvusta 2.3.
Yhteisöt voivat käyttää tältä sivulta löytyvää tasausmallia tasauksen perusteiden ja määrän selvittämiseen vuokria tai asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeita määritellessään. Mallia voi myös muokata vastaamaan yhteisön omia tarpeita.
Mallin tavoitteena on esittää objektiiviset, läpinäkyvät ja ymmärrettävät periaatteet tasaamiseen. Malli perustuu käyttöarvoon ja siihen vaikuttavien tekijöiden pisteytykseen ja eri osa-alueiden painoarvoihin. Malli soveltuu kaikille yhteisöille ja se joustaa kiinteistökannassa tapahtuviin muutoksiin.
Perusparannusten korkotukilainoitus
Ara on julkaissut perusparannusten korkotukilainoitukseen ohjauskirjeen 2.3.2020. Yhteisön on selvitettävä tarkoin, onko perusparannettaville asunnoille kyseisellä alueella pitkäaikaista tarvetta. Lainoja voidaan hyväksyä ainoastaan sellaisille alueille, joissa korjattavilla asunnoilla on kysyntää.
Ara ohjeistaa myös, että perusparannuksesta aiheutuvat lisäkustannukset katetaan käyttövastikkeilla. Tällaisia ovat esimerkiksi asukkaille annettavat käyttövastikehyvitykset, muuttokustannukset ja sijaisasunnosta aiheutuvat kustannukset. Lue lisää sivun alalaidassa olevasta ohjauskirjeestä.