Osaomistusasunnolla tarkoitetaan asuntoa, jonka hallintaan oikeuttavista osakkeista asukas ostaa alkuvaiheessa vähemmistöosuuden. Asukas ja enemmistöosuuden omistaja (jäljempänä yhteisö) tekevät vähemmistöosuuden ostamisesta osaomistussopimuksen eli kauppakirjan. Lisäksi asukas ja yhteisö tekevät vuokrasopimuksen, koska vähemmistöosuuden omistaja asuu asunnossa vuokralla siihen saakka, kunnes asukkaalla on oikeus lunastaa loppuosa asunnon hallintaan oikeuttavista osakkeista itselleen. Lunastuksen jälkeen asunto vastaa perinteistä asunto-osakeyhtiöasuntoa, johon sovelletaan asunto-osakeyhtiölakia (1599/2009).
Osaomistusasuntoja tuotetaan sekä valtion korkotuella että täysin vapaarahoitteisesti. Valtion korkotukilainalla (604/2001) rahoitettujen osaomistusasuntojen ehdot ovat vuokra-asuntojen korkotukilainalla rahoitetuista osaomistusasunnoista annetussa laissa (232/2002). Laki ei koske vapaarahoitteisia osaomistusasuntoja eikä myöskään ennen 15.4.2002 tehtyjä osaomistussopimuksia. Ennen mainittua lakia korkotukilainalla rahoitettujen, ns. vanhojen osaomistusasuntojen ehdot perustuvat vain vähemmistö- ja enemmistöomistajan välisiin sopimuksiin.
Tämä ohje koskee vain osaomistusasuntoja, joihin sovelletaan vuokra-asuntojen korkotukilainalla rahoitetuista osaomistusasunnoista annettua lakia.
Osaomistusmaksu
Vähemmistöosuuden omistajalta perittävä osaomistusmaksu on hänen omistusosuuttaan vastaava prosenttimäärä korkotukilainoituksen perustana olevasta hankinta-arvosta. Valtioneuvoston asetuksen (272/2004) mukaan vähemmistöosuuden omistajan omistusosuus osaomistussuhdetta ensimmäisen kerran perustettaessa on 15 prosenttia asunnon hallintaan oikeuttavista osakkeista. Kun omistusosuus on alkuun 15 prosenttia, on siis osaomistusmaksukin 15 prosenttia asunnon hankinta-arvosta.
Lisäksi vähemmistöosuuden omistaja voi ostaa lisäosuuksia asunnon hallintaan oikeuttavista osakkeista osaomistusaikana, jos korkotukilainan ehdot ja osaomistussopimus mahdollistavat sen. Lisäosuuksilla on lyhennettävä asuntoon kohdistuvaa rakentamislainaa. Sinä aikana, kun asunnon hallinta perustuu asuinhuoneiston vuokrasopimukseen, vähemmistöosuuden omistajan omistusosuuden on oltava vähemmän kuin puolet asunnon hallintaan oikeuttavista osakkeista.
Osaomistusmaksun lisäksi vähemmistöosuuden omistajalta saadaan periä asuntoon hänen toivomuksestaan rakentamisvaiheessa tehdyistä lisä- ja muutostöistä aiheutuneet kustannukset.
Asukasvalinnat
Asukkaiden valinta osaomistusasuntoihin tapahtuu samalla tavalla kuin arava- ja korkotukilainalla rahoitettuihin tavallisiin vuokra-asuntoihin. Asukasvalintaperusteet ovat asunnontarve, varat ja tulot. Asukasvalintamenettelystä saa lisää tietoa asukasvalintaoppaasta. Siirry asukasvalintaoppaan sivulle
Kunta valvoo osaomistusasuntojen asukkaiden valintaa niin kauan kuin osaomistusasunnot ovat vuokra-asuntokäytössä.
Vuokran suuruus
Vuokra-aikana osaomistusasuntojen vuokra määritetään omakustannusperiaatteen mukaisesti. Omakustannusperiaate tarkoittaa sitä, että vuokralaisilta saa periä asuinhuoneistosta vuokraa enintään määrän, joka tarvitaan muiden tuottojen lisäksi kattamaan asuntojen ja niihin liittyvien asumista palvelevien tilojen rahoitusmenot ja hyvän kiinteistönpidon mukaiset hoitomenot. Omakustannusperiaatetta noudatetaan laissa säädetyn käyttö- ja luovutusrajoitusajan, joka päättyy, kun asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet lunastetaan kokonaan omaksi.
Jos osaomistusasunnon vuokralainen ostaa lisäosuuksia asunnon hallintaan oikeuttavista osakkeista, vuokraa on alennettava määrällä, joka vastaa lisäosuuden suuruiseen korkotukilainan osaan kohdistuvaa korkoa, joka olisi jäänyt enemmistöosuuden omistajan maksettavaksi, jollei korkotukilainaa olisi lyhennetty.
Asukkaan vaikutusmahdollisuudet vuokra-aikana
Vuokra-aikana asukkaan oikeudet ja vaikutusmahdollisuudet (asukasdemokratia) omaa asumistaan koskevissa asioissa on määritelty yhteishallinnosta vuokrataloissa annetussa laissa (649/1990, jäljempänä yhteishallintolaki). Yhteishallintolain perusteella asukkailla on oikeus saada tietoa vuokranmääritysyksikköön kuuluvien talojen kunnosta, hoidosta ja taloudenpidosta.
Yhteishallintolain mukaan asukkaiden valitsemalla asukastoimikunnalla on oikeus osallistua talousarvioesityksen ja vuokranmäärityksen valmisteluun, neuvotella ja antaa lausunto vuokranmääritysyksikköön kuuluvien talojen talousarvioesityksestä sekä vuokranmäärityksestä. Samoin laki antaa asukastoimikunnalle oikeuden tehdä esityksiä ja neuvotella vuosittain talousarvioon sisällytettävistä korjaustoimenpiteistä, huoltosopimuksen sisällöstä sekä isännöinnin ja huoltotehtävien järjestämisestä. Asukastoimikunnalla on myös oikeus valvoa hoito-, huolto- ja korjaustoimenpiteiden toteutusta sekä oikeus päättää talon järjestyssääntöjen sisällöstä, yhteisten autopaikkojen, saunojen, pesutupien ja vastaavien tilojen vuokraus- ja jakamisperiaatteista sekä askartelu- ja kerhohuoneiden ja vastaavien tilojen käytöstä.
Jos osaomistusasunnon enemmistöosuuden omistaja laiminlyö hänelle yhteishallintolaissa määrätyn tehtävän, vähemmistöosuuden omistaja voi pyytää, että aluehallintovirasto määrää enemmistöomistajan suorittamaan ko. tehtävän.
Lisätietoa asukkaiden vaikutusmahdollisuuksista löytyy alla olevista asukasdemokratia-oppaista sekä asukasdemokratian sivulta. Siirry asukasdemokratiasivulle
Osaomistusasunnosta luopuminen vuokra-aikana
Vähemmistöosuuden omistajalla on oikeus siirtää vuokrasopimus asukasvalintasäännökset täyttävälle siirronsaajalle, jos osaomistussopimus siirretään samanaikaisesti samalle siirronsaajalle.
Kun vähemmistöosuuden omistaja haluaa siirtää vuokrasopimuksensa ja omistusoikeuden vähemmistöosuuteensa, hänen on ilmoitettava siitä enemmistöosakkaalle (yhteisölle). Jollei enemmistöosuuden omistaja ole kolmen kuukauden kuluessa ilmoituksesta osoittanut siirronsaajaa, enemmistöosuuden omistaja on velvollinen purkamaan vuokrasopimuksen ja ostamaan takaisin vähemmistöosuuden omistajan omistusosuuden asunnon hallintaan oikeuttavista osakkeista. Kauppahinta on enintään vähemmistöosuuden omistajan maksama osaomistusmaksu lisättynä vuokra-arvoa nostavien ja enemmistöomistajan hyväksymien korjaus- ja muutostöiden arvolla luovutus- tai takaisinostoajankohtana.
Loppuosuuden lunastaminen
Vähemmistöosuuden omistajalla on oikeus mutta ei velvollisuutta lunastaa asunto omakseen vuokrakauden päätyttyä. Lunastus voi tapahtua aikaisintaan kun viisi vuotta on kulunut korkotukilain mukaisesta lainan hyväksymisestä korkotukilainaksi. Lunastuksen ajankohdan on käytävä ilmi osaomistussopimuksesta.
Vähemmistöosuuden omistajalta perittävä lunastushinta on asunnon alkuperäinen hankinta-arvo vähennettynä vähemmistöosuuden omistajan jo maksamilla osaomistusmaksuilla.
Jos samanveroisten asuntojen lunastusajankohdan käyvät kauppahinnat alueella ovat selvästi osaomistusasunnon alkuperäistä hankinta-arvoa alemmat, enemmistöosuuden omistaja ja vähemmistöosuuden omistaja voivat sopia alemmasta lunastushinnasta. Lunastushinta ei kuitenkaan voi alittaa asunnon osuutta kohteen korkotukilainan jäljellä olevasta määrästä.
Jos asuntoa ei lunasteta, päättyy vuokrasopimus viimeistään, kun kaksitoista vuotta on kulunut lainan hyväksymisestä korkotukilainaksi.