Asunto-osuuskunnat voisivat tuoda markkinoille uuden edullisen, asukaslähtöisen vaihtoehdon pienin julkisin kustannuksin.
1960- ja 70-luvuilla rakennettiin erityisesti lähiöitä ja omatoimisesti omakotitaloja. Valtion lainoitus oli keskeinen keino suuren rakentamisvolyymin rahoituksessa. Nyt kaupungit kasvavat nopeasti niin Suomessa kuin kaikkialla Euroopassa. Erona 50 vuoden takaiseen aikaan on, että absoluuttisesti kasvavan pienituloisten ikä-ihmisten joukon lisäksi on satojatuhansia työttömiä ja osa-aikatyötä tekeviä.
Rahoitusmahdollisuuksia kohtuuhintaiseen asumiseen on nykyään paljon vähemmän kuin aiemmin. Menneinä vuosikymmeninä rakennettiin pelkästään noin 440.000 omistusasuntoa valtion halpakorkoisella lainalla ja kustannus-laatu -ohjauksella. Nyt sellaiset mallit puuttuvat kokonaan. Myös kohtuuhintaisen vuokra-asumisen volyymit ovat romahtaneet. Vielä 1990-luvun alussa tuotettiin noin 15.000 tavallista ARA-vuokra-asuntoa vuodessa, nykyiset 1500-2000 asunnon volyymit ovat lähinnä asuntopoliittista näpertelyä. Myös kohtuuhintaisen asuntotuotannon rakennuttajat ovat kadonneet lähes kokonaan ja kuntasektorin rooli valtion tukemien vuokra-asuntojen omistajina on korostunut.
Sosiaalista asuntotuotantoa – kenelle?
Muutoksen myötä myös käsitteet ovat hämärtyneet. Nyt kohtuuhintainen asuntotuotanto tarkoittaa valtion tukemaa sosiaalista asuntotuotantoa. Tämä puolestaan on johtanut siihen, että kun halutaan kuluttajille enemmän kohtuuhintaista asumista, esitetään käytännössä, että lisätään valtion tukemaa sosiaalista asuntotuotantoa, joka alun perin tarkoitti kaikkein heikoimmassa asemassa olevien asukkaiden auttamista.
Nykyään Helsingissä jo lähes joka kuudes asuu asunnossa, joka on tarkoitettu kaikkein heikoimmassa asemassa oleville vähävaraisille tai muutoin huonosti pärjääville asukkaille. Ei kai Helsingissä kuitenkaan lähes joka kuudes ole sosiaalisen asuntotuen tarpeessa?
Ajatus tulee hyvin esiin esimerkiksi Euroopan parlamentin päätöslauselmassa 11.6.2013 sosiaalisesta asuntotuotannosta (2012/2293(INI)). Kohdassa ’köyhyyden torjuminen ja sosiaalisen osallisuuden ja yhteenkuuluvuuden edistäminen’, parlamentti kehottaa ottamaan mukaan sosiaalisiin asunto-ohjelmiin usein niiden ulkopuolelle jäävät keskituloiset perheet.
Miten lisää kohtuuhintaista asuntotuotantoa?
Suomessa kohtuuhintaista tuotantoa ja rahoitusta ei ole tarpeisiin nähden läheskään riittävästi. Asuntotuotannon painopiste on rakennusliikkeiden tuottajamuotoisessa omistusasuntojen tarjonnassa sekä vuokrapuolella yksityisten koti- ja ulkomaisten sijoitusyhtiöiden varassa. Kun hinnat määräytyvät markkinoilla ja kysyntää on enemmän kuin tarjontaa, kallistuvat asunnot ja asuminen.
Valtio kompensoi kalliita asumiskuluja sosiaalisella tuella, ja menot ovat kasvaneet viime vuosina nopeasti.
Keski-Euroopassa, missä kaupungit kasvavat nopeasti, on herätty pohtimaan, miten voidaan tuottaa kohtuuhintaista asuntokantaa. Tunnistettuja tarpeita on paljon ja tavoitteena on edistää asuntotuotantoa ja asumista jopa ilman valtion rahallista tukea. Euroopan parlamentin päätöslauselmassa kehotetaan jäsenvaltioita kansallisissa uudistusohjelmissa asettamaan sosiaalista ja kohtuuhintaista asuntotuotantoa edistävät investoinnit ja voittoa tavoittelemattoman asuntotuotantoalan vahvistamisen merkittävälle sijalle. Lisäksi jäsenvaltioita kehotetaan edistämään sosiaalisten ja kohtuuhintaisten asuntojen edistämiseksi erityisiä rahoitusmalleja sekä hyödyntämään Euroopan Unionin piiristä jo saatavaa rahoitusta.
Uusi edullinen ja asukaslähtöinen vaihtoehto
Kohtuuhintaisen asuntotuotannon edistäminen edellyttää uusia ratkaisuja. Katseet ovatkin kääntymässä osuuskunta-asumisen puolelle, missä kuluttaja/tuottajaosuuskunta hyödyntäisi omatoimisuutta mahdollisimman pitkälle. Mitä tämä tarkoittaisi käytännössä?
Esimerkiksi Helsingin ATT tuotti vielä 1980-luvun lopussa uusia kohtuuhintaisia aravaomistus- ja vuokra-asuntoja samalla neliöhinnalla. Verrattaessa viime vuoden asuntotilastoja ATT tuotti ARA-vuokratuotantoa keskimäärin 3600 euron neliöhinnalla, kun samaan aikaan kaupallisen, markkinaehtoisen asuntotuotannon keskihinta oli noin 5000 euroa. Jos kohtuuhintaisia rahoitusmalleja olisi, voisi esimerkiksi ATT rakennuttaa edelleen myös edullisia omistusasuntoja.
Asunto-osuuskunnat voisivat siis elvyttää kohtuuhintaisen omistusmuotoisen asuntotuotannon pienin julkisin kustannuksin ja tuoda markkinoille uuden edullisen, asukaslähtöisen vaihtoehdon. Sosiaalista asuntotuotantoa tarvitaan edelleen, mutta olosuhteet ja yhteiskunnalliset sekä taloudelliset tarpeet vaativat, että myös kohtuuhintaisen asumisen ja asuntotuotannon teema otetaan nyt laajasti asuntopoliittiseen keskusteluun.
Euroopan parlamentin päätöslauselmassa todetaankin, että parlamentti kehottaa jäsenvaltioita tukemaan asunto-osuuskuntien toimia, sillä kyseiset osuuskunnat ovat toimiva väline ensimmäisen kodin ostamiseksi kohtuuhintaan; edelleen parlamentti toteaa, että osuuskunnat ovat myös tehokas kaupunkialueiden kehittämisaloitteita edistävä väline, sillä ne luovat synergioita paikallisyhteisöjen kanssa.
MIKÄ ASUNTO-OSUUSKUNTAMALLI?
- uusi vaihtoehto omistus- ja vuokra-asumisen väliin. Asumisturvaltaan ja monilta muilta piirteiltään omistusmuotoista asumista, joka olisi kuitenkin hinnaltaan säänneltyä eli osuuden hinta ei määräytyisi markkinoilla.
- nykyisestä asumisoikeusmallista poiketen malli vertautuisi asunto-osakeyhtiöjärjestelmään ja perustuisi asukkaiden (osuuskunnan jäsenten) aitoon yhteisomistukseen ja päätöksentekoon.
- olisi suunnattu pieni- ja keskituloisille kotitalouksille, joille vapaarahoitteinen vuokra- tai omistusasuminen on tuloihin nähden kallista. Asukkaaksi hyväksynnän kriteerit olisivat kuitenkin nykyistä sosiaalista asumista väljemmät.
- valtion takauksella tuettaisiin hankkeiden käynnistymistä, valtion tukielementti olisi kuitenkin nykyisiä malleja huomattavasti pienempi. Rahoitusrakenne:
- vähintään 10 % asukkaiden omaa pääomaa (osuuspääoma)
- vähintään 30 % lainaa ilman valtion takausta ensisijaisella kiinnitysvakuudella
- enintään 60 % valtion takaamaa lainaa toissijaisella vakuudella
- käyttövastikkeiden määräytyminen kulujen mukaan kuten asunto-osakeyhtiöissä, ei mahdollisuutta tasata osuuskunnan eri kohteiden kesken
- osuuden jälleenmyyntihinta on säädelty vastaavasti kuin asumisoikeusasunnoissa. Kun asukas muuttaisi pois osuuskunta-asunnosta, hän saisi osuutensa myynnistä enintään maksamansa osuuspääoman indeksillä korotettuna lisättynä kohtuullisena pidettävällä tuotolla. Toisin kuin asumisoikeusasunnoissa osuuskunnalla ei olisi kuitenkaan velvoitetta ostaa osuutta (tällä tavoitellaan osuuskunnan taloudellisen aseman turvaamista)
- kunnat voisivat olla aktiivisia asunto-osuuskuntien perustajia ja tarjota kuntalaisille tätä kautta mahdollisuuden kohtuuhintaiseen rakennuttamiseen
- asukkaat voisivat omistaa osuuskunnan suoraan tai osuuskunta voisi omistaa sen jäsenille tarkoitettuja asunto-osakeyhtiöitä.
- valtion tukemaa vuokra- ja asumisoikeusasuntokantaa voisi myydä asunto-osuuskunnille ja myynnin yhteydessä vanhat valtion myöntämät lainat voitaisiin korvata uusilla osuuskuntarahoituksen muodoilla. Osuuskunnat voisivat ostaa myös muuta vanhaa asuntokantaa.
ARAn ylijohtaja Hannu Rossilahti toimi selvitysmiehenä ja luovutti toukokuussa ministeri Kimmo Tiilikaiselle selvityksensä asukkaiden sosiaalisen asumisen osuuskuntamallista. Selvitys on ollut laajalla lausuntokierroksella syyskuuhun saakka. Lue koko selviys klikkaamalla tästä