Kuka saa asua kaupungissa ja mitä se maksaa?

RSS
20.6.2018 Hanna Dhalmann, ARA

”Kaupunkiuudistuksen rokkitähti, placemaking-profeetta, gentrifikaatioarkkitehti ja yksi aikamme vaikutusvaltaisimmista kaupunkitutkijoista”. Näillä sanoilla on luonnehdittu amerikkalaista professoria, Richard Floridaa, joka nousi 2000-luvun alkupuolella luovaa luokkaa koskevalla teoriallaan kaupunkikehittäjien huulille ympäri maailmaa. Floridan teesin mukaan kaupunkien tulisi luoda ympäristöä, joka houkuttelee luovaa luokkaa –  taiteilijoita, tietotyöläisiä ja ”hipstereitä”, sillä näiden keskittymät vauhdittavat kaupungin taloudellista kasvua. Käytännössä tämä tarkoittaa elävää kaupunkitilaa ja -kulttuuria, jotka elvyttävät keskuskaupungit uuteen kukoistukseen nuorten ja lahjakkaiden asuinpaikkoina.

Viime vuonna Floridalta ilmestyi uusi kirja, The New Urban Crisis, – Floridan synnintunnustus, kuten hänen kriitikkonsa asian näkevät. Florida myöntää, että hänen kaupunkikehittämisen mallinsa näyttää hyödyttävän erityisesti hyväosaisia. Nousseiden asumiskulujen myötä luovaa luokkaa palvelevat sairaanhoitajat, ravintolatyöntekijät ja opettajat, joutuvat kauas kaupungin reunoille. Pesuveden mukana näyttävät menevän myös Floridan tärkeänä pitämät ”urbaanit boheemit”. Florida onkin herännyt ymmärtämään, että kaupunkien kukoistuksessa ei ole kyse vain luovista keskittymistä ja innovatiivisesta kasvusta, vaan kaikkien ihmisten mukaan ottamisesta osaksi kaupunkia ja kaupunkilaisuutta. Tämän pohjalta hän on muotoillut uudet teesit kaupunkien kehittämiseen, joista yksi on kohtuuhintaisen vuokra-asumisen rakentaminen keskeisille paikoille.

Floridan ulostulo on osa laajempaa keskustelua siitä, kenellä on kaupunkien kasvaessa oikeus asua niiden keskeisimmillä paikoilla. Tätä keskustelua on käyty myös meillä esimerkiksi Helsingin laajentuessa uusille, houkutteleville merenranta-alueille. Tuleeko näillekin alueille rakentaa valtion tukemaa ARA-asuntotuotantoa, mitä se maksaa ja kenelle? Helsingin kaupungin strategia on ollut selkeä: segregaation ehkäisemiseksi kaikki uudet alueet rakennetaan hallintosuhteeltaan monipuolisiksi. Jos näin ei tehdä, paine tälle tuotannolle kohdistuu jo ennestään vuokravaltaisille alueille. Strategia on myös osoittanut toimivuutensa. Esimerkiksi pohjoismaisessa vertailussa (Skifter Andersen et al. 2015) maahanmuuttajien alueellisen segregaation on todettu olevan meillä sekoittamispolitiikan ansiosta muita pääkaupunkeja vähäisempää, vaikka maahanmuuttajaväestö keskittyy meillä vahvemmin valtion tukemaan asuntokantaan. Tästä huono-osaisuutta ja etnisiä vähemmistöjä keskittävästä vaikutuksesta ARA-asuntokantaa on kritisoitukin. Oslon esimerkki samaisesta tutkimuksesta kuitenkin osoittaa, miten muut hallintamuodot voivat toimia voimakkaina segregaatioajureina, jos sosiaalinen asuntotuotanto on marginaalista.

Edellä mainittuun keskusteluun linkittyy myös Helsingin kaupungin vuokrataloyhtiö Hekan paljon puhuttanut, uusi vuokrantasausmalli. Jatkossa vuokrat tasataan tavalla, joka huomioi asuntojen käyttöarvon (sijainti, kunto, varustetaso) aiempaa paremmin. Nykyään keskeisellä sijainnilla asuvan hekalaisen vuokra on voinut olla puolet alueen markkinavuokria pienempi, kun syrjemmässä sijaitsevissa taloissa vuokrat ovat vain hieman alle alueen yleisen tason. Uudistuksella tavoitellaan yhdenvertaisuuttaa eri alueilla asuvien kesken. Parhaimpiin sijainteihin osuvat vuokrankorotukset ovat johtaneet kysymykseen, onko pienituloisella enää mahdollisuutta asua keskustassa. Asukkaiden mukaan uudistus johtaakin segregaation voimistumiseen.

Kuten kaikissa järjestelmissä, tulee uudessa mallissa olemaan sekä voittajia että häviäjiä. Vaikutukset ovat myös erilaisia yksilön ja laajemman kokonaisuuden kannalta tarkasteltuna. Heka tähtää järjestelmän pitkän aikavälin päivittämiseen, mutta nykyistä asukasta kiinnostaa tilin saldo seuraavan vuokramaksun jälkeen. Muutoksen vaikutuksia segregaatioon on vaikea ennakoida. Jo tällä hetkellä hakemukseen merkitty vuokrakatto rajaa osalla hakijoista tietyt osoitteet asuntotarjousten ulkopuolelle, ja tätä ilmiötä uudistus varmasti voimistaa. Toisaalta kaikki osoitteet eivät kohtuuhintaisten asuntojen niukkuudesta huolimatta kelpaa kaikille hakijoille. Näiden kohteiden houkuttelevuutta ja asukasrakenteen moninaisuutta vuokran aleneminen voi lisätä.

Kaiken kaikkiaan palaamme kuitenkin taas kysymykseen, kenellä on oikeus asua kaupungin parhailla paikoilla, mitä se maksaa ja kenelle? Hintalappuja ja maksajia on löydettävissä, mutta viime kädessä kyse on arvovalinnoista. Millaisessa kaupungissa haluamme elää? Helsinkiläisenä veronmaksajana kannatan edelleen Helsingin asuntopoliittista strategiaa, joka tuottaa toimivaa, turvallista ja varsin yhdenvertaista kaupunkia, ei pelkästään minulle ja lapsilleni, mutta myös muille ja muiden lapsille. Kansainväliset esimerkit huomioiden tämä on pitkällä aikavälillä myös kukkarolleni edullisempi vaihtoehto.  

 

Lähde: Skifter Andersen, H., Andersson, R., Wessel, T. & Vilkama, K. (2015): The impact of housing policies and housing markets on ethnic spatial segregation: comparing the capital cities of four Nordic welfare states, International Journal of Housing Policy, DOI: 10.1080/14616718.2015.1110375

Kommentit (2 kommenttia)
Markku Leijo
27.6.2018
klo 13.53
Hyviä pointteja, mutta mitä mieltä Hanna on markkinavuokrien käyttämisestä referenssinä vuokrantarkistuksessa - tässä hän puhuu häveliäästi vain käyttöarvosta, joka on mielestäni vähän eri asia. Mihin se omakustannusperiaate unohtui? Taitaa hautautua muun
sälän alle? Onko Ara ollenkaan kartalla?
ARA
28.6.2018
klo 16.24
Saman omistajan omakustannusperusteisten vuokra-asuntojen vuokrat voidaan tasata tiettyjä poikkeuksia lukuun ottamatta. Arava- tai korkotukilaissa ei ole tarkkoja säännöksiä siitä, miten tasaus on tehtävä. Hallituksen esityksessä 99/2015 on todettu tasauksesta
mm. seuraavasti: ”Vuokrien tasauksen tavoitteena on saattaa saman omistajan omistamien ARA-asuntojen vuokrat vastaamaan toisiinsa nähden mahdollisimman hyvin asuntojen käyttöarvoa.” ja ”Verrattaessa ARA-asuntojen käyttöarvoja toisiinsa voidaan ottaa huomioon
asuntojen sijainti, varustetaso, kunto ja kysyntä. Käyttöarvo ei ole sama kuin markkina-arvo, vaan käyttöarvoa käytetään apuna verrattaessa vuokratasoja ARA-asuntokannan sisällä. Vuokratason tulisi ARA-asunnoissa olla pääsääntöisesti markkinavuokratasoa alempi
ottaen huomioon valtion tuki siihen liittyvine rajoituksineen.” (HE 99/2015, sivu 23). ARA on julkaissut vuokranmääritysoppaan, jossa on annettu ohjeita tasauksen toteuttamisesta. Ohje on ladattavissa osoitteessa www.ara.fi/vuokranmaaritys. Referenssivuokraa
on mahdollista käyttää tasausmallissa laskentaperusteena. Tasauksessa jaettavien kulujen tulee perustua omakustannusperiaatteeseen ja sisältää vain omakustannusperiaatteen mukaan hyväksyttäviä eriä. Referenssivuokran soveltamisessa on huomioitava, että referenssivuokran
taustalla on riittävä määrä aineistoa. Lisäksi on huomioitava mahdolliset alueelliset heilahtelut referenssivuokrassa. ARAn käsityksen mukaan Hekan esittämä malli perustuu omakustannusperiaatteeseen ja referenssivuokraa on käytetty laskentaperusteena käyttöarvon
mukaiseen ”vuokrahyödyn” jakamiseen samoin perustein eri kohteille. Vuokrahyödyllä tarkoitetaan tässä yhteydessä markkinavuokran ja Hekan vuokrien välistä hyötyä asukkaille. ARA-vuokria ei voida määritellä markkinavuokran mukaan, sillä omakustannusperiaate
on edelleen voimassa!